城南纯新盘中海城南公馆首开便售罄，打响了新春南京楼市突破限价的第一枪，给其他一些待上市的高地价楼盘打了一剂兴奋剂。

最近江北两幅高价地项目也传来即将上市的消息，它们能卖到什么价格？能突破限价吗？我决定一探究竟。

一大早，我便坐上了前往北京城建西华龙樾和恒大溪山公馆的公交，这两个项目仅一街之隔，且地价均超过2万/㎡。

北京城建西华龙樾

2016年9月，北京城建拿下白马路上的优质宅地江浦G48地块。该幅地块曾有42家开发商参与摇号，最终由北京世纪鸿城（北京城建集团子公司）以20.4亿竞得，楼面地价22438元/㎡。这也是北京城建首次杀进南京市场。

穿过一片拆迁地，便能望见在建的西华龙樾项目。只见工地上十分安静，并无工人施工的痕迹，似乎并不着急赶工期上市。

项目的售楼处也已经建设完毕，目前有保安值班。一位保安告诉我，售楼处暂不对外公开，可能要等到5、6月份才会公开。

我在北京城建的官微中，发现售楼处里面的沙盘图、区位图早已装修好↓↓↓

根据规划，项目将打造25栋6-8层住宅，其中7+1层住宅楼7栋，8层住宅楼8栋，6层住宅楼10栋，综合楼1栋。

有消息显示，售楼处现场已经公布了西华龙樾的主力户型，现场的户型模型中展示有平层88㎡、120㎡，叠加105㎡、140㎡。

既然不能进售楼处参观，那么不妨跟我来看一波小区实景图。

售楼处实景图↓↓↓

售楼处实景图↓↓↓

小区实景图↓↓↓

北京城建西华龙樾营销中心↓↓↓

恒大溪山公馆

恒大溪山公馆与北京城建西华龙樾仅隔了一条马路。

这两个项目虽然是同一时间拿地，但很明显恒大的动作更快一些。

2016年9月，江浦G47地块被恒大地产集团南京置业有限公司以16.6亿元摘得，楼面地价高至22494元/㎡，且需现房销售，这也是恒大首次进军江北。

恒大溪山公馆的售楼处并不好找，它位于整个项目的最北侧，不过也已经建设完毕，且有工作人员进场，沙盘、模型也已经配好，不过同样暂时不对外开放。

根据规划，地块建设内容主体为17栋住宅楼（部分含底商）、1栋单独的商业、2栋配电房，共计525户，容积率1.5。分别为6栋7层住宅楼、1栋6层住宅楼、1栋综合楼（包括物业、养老配套用房、消防）1栋4层住宅、8栋6+1等住宅，地下为车库及设备用房。

据了解，东侧夹角地块规划建设一所6轨4班的小学。

有消息透露，恒大溪山公馆主力户型为118、165、142㎡。项目容积率1.5，预计2019年12月30日交付。

据一位项目工作人员介绍，售楼处预计在3月中下旬对外公开，开盘时间可能会在“两会”之后。届时，《江苏房地产金融》将为大家带来更多一手信息。

至于首开价格能否“破三”，这位工作人员很诚恳地表示：“这要看政府批多少了。”

恒大溪山公馆分两期开发，其中，外立面已经建设完成的为一期，也是最早上市的一批房源，二期正在建设中。

一期楼栋外立面实景图↓↓↓

二期建设工地实景图↓↓↓

我绕了一圈，潜入到了项目二期的工地上，发现不少工人正在平整地面、装饰小区。

在小区内部的一份指示牌中，我发现小区内还配备了喷泉水景、阳光草坪、会所等配套。

小区内的喷泉水景↓↓↓

会所外立面，楼栋已经建设完毕，内部装修也基本完成↓↓↓

喷泉和会所之间，还有一处儿童乐园↓↓↓

楼市回暖？开发商仍需谨慎定价

总体来看，这两个项目地处江北新区发展最成熟的片区之一，共享区域利好，周边成熟小区较多，配套较为完善。

楼盘对面就是浦口市民中心↓↓↓

最近的医院为南京市浦口区中医院，目前正在扩建中↓↓↓

最近的学校为南京市浦口区第三中学↓↓↓

距离最近的10号线龙华路站约10分钟步行距离↓↓↓

不过，两大项目所处白马路板块，板块内高价地云集，竞争也十分激烈，那么恒大溪山公馆以及北京城建西华龙樾的上市价格能否突破区域限价呢？

我第一时间联系上了南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华，他表示：江北突破限价会比较困难，市场未必接受。

吴翔华认为“突破区域限价”会产生两种结果：一是类似中海城南公馆，去化结果好，因为楼盘价格距离购房者心理价位有一定差距，购房者觉得物有所值；二是某些楼盘突破限价后，购房者未必能够认可这个价位，便会出现价格倒挂优势消失，销售惨淡的情况。

更重要的是，不少楼盘同质化倾向严重，库存积压也比较严重，消费者认同度有限。因此，无论江北楼盘是否突破限价，都需要开发商理性定价。

而对于近期楼市中层出不穷的“突破限价表明楼市回暖”等声音，吴翔华也提出了自己的看法：“为了稳定市场预期，政府只是在政策方面稍微有所放松，并没有到大面积松绑和刺激楼市的阶段，楼市回暖可能是一个比较长期的过程。”