南京大学城市科学研究院胡小武课题组于2019年4月18日发布 “2019中国房地产流行趋势关键词研究&2019中国房地产产品创新力排行榜”。此榜单是南京本土学术机构发布的首个全国类房企排行榜单。

与传统榜单注重规模和销售额不同的是，本次榜单排名以产品创新力关键词为指标，着重评价房企产品创新的理念与实践，更注重创新和质量维度，为评价房企实力提供的新的视角。

打破规模决定论

谈到排名标准时，南京大学城市科学研究院副院长胡小武介绍道：本次研究以新国风，手工匠，黑科技，住商，友邻化，去营销，逆标准化，新中产化八大关键词为指标。由于不以规模论赢英雄，而以“产品主义”追求定成败，一些产品过硬、口碑良好的区域性房企也走进大众视野。比如南京的朗诗、银城，河南建业，广州的越秀，杭州的滨江等，虽然规模不在第一梯队，但却因产品力的突出而入围榜单。

房住不炒  住有优居

为什么会做这样一个研究，南京大学城市科学研究院副院长胡小武表示：市场经济时代房地产开发模式下的商品房，对于居民而言，兼具居住属性和投资属性。在过去的20年，中国形成了房地产投资属性显性化的周期，房产价格与其居住价值属性的关联度发生了较大偏离。在投资者模式驱动下，住房产品本身的缺陷导致了各地频繁暴露房屋质量投诉与纠纷事件，甚至还给有些地方造成了维稳压力，让整个行业陷入了信任危机。

然而在“房住不炒”的政策大背景之下，房地产行业进入“下半场”。这意味着房地产的投资属性和政策工具属性将被削弱，住房的居住属性、使用价值将更加凸显，房价与产品居住功能的相关性将会逐渐回归本源，人们将会更加关注房子的“宜住性”。

胡小武表示：本研究课题的重要目的是希望通过专业的大数据收集，归纳分析和总结当下中国房地产产品创新趋势关键词，并通过通俗性诠释，来教育市场和提高消费者认知能力，以此解决大众对住房产品趋势了解不足的问题，让人人都成为更专业理性的住房消费者；其次，基于创新趋势关键词，建立指标体系，再对应各大房企的创新指标分布，落地项目的创新应用、产品质量评价，进行综合排名，指导消费者直接的认知产品型房企的现状，并推介在产品创新战略中践行知行合一的房企进一步走进大众视野，进而推动中国房地产行业形成坚守“产品主义”的理念和共识。

排行榜

榜单解读：企业实力≠产品实力

榜单排行中规模房企排行靠前，万科领先，融创、旭辉、龙湖等紧跟其后，标杆房企已度过规模扩张期，其较完善的客研体系对产品力的提升也助力巨大。在分项排名中，万科、融创也分别占据4席第一。

分项排名反映出房企特定肖像。例如，融创、绿城、泰和，分别占据“新中式”关键词的前三，万科、朗诗、金茂分别占据“智慧健康”关键词的前三，万科、旭辉、龙湖分别占据“住商”关键词的前三等。榜单排名反映出房企的产品特色与发力点，符合业内对各大房企的肖像设定。

再看南京本土企业表现，只有朗诗、银城2家企业入围榜单，排名也很接近，分别在总榜单中排名第20、21位。就特色而言，朗诗在“智慧健康”分项中排名第3，特色鲜明；而银城在“智慧健康”分项中排名第9，同时在“友邻化”分项中排名第7，均好性更强，反映出全生命周期服务能力。

房企是不是越大品牌就越好？现阶段房地产已经告别粗放经营粗放开发时代，规模大，不代表产品好，当然规模大可以给创新产品的研发提供良好支撑，由于规模大，其创新项目的绝对数量也相应多，因此他们在榜单排名中更靠前。但在规模不占优势的情况下，区域性房企的特色差异化的产品路线、服务路线，有可能成为突围的重要武器。因此本榜单更看重特色、质量，而不是规模，这也是我们希望提出的另一种评价房企能力的新标准。

“房住不炒”是中国推进城镇化健康发展的重要方针之一。城镇化，归根到底是人的城镇化，在城镇化的过程中，我们应该以人为本，不但要告别粗放式增长的路线，追求产业、配套、环境和人的更高质量的协调发展，更应该创造一个平稳健康发展的住房市场，让更好的产品，更宜居的房子，承载人们对美好生活的向往。

如果说“房住不炒”是国家对于房地产市场健康发展的政策基调，那么“产品主义”便是作为市场主体的开发商的一种必然选择。这种选择首先是基于商业逻辑的推演，因为不如此不足以赢得市场，同时这种选择也代表一种价值主张，在国家面临消费升级，谋求产业升级的双重背景下，创造精品、打造精品的价值主张方向对于全社会、全行业都具有正面的价值引领作用。

因此，课题组认为，在“房住不炒”时代，投资者模式将让位于消费者模式，房地产的健康发展，需要房企们围绕“住有优居”的使用价值原则，不断创新产品设计、物业服务、社区生活形态，让老百姓买得到真正的好房子。