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金三刚过，上海二手房交易量达到历史新高，南京、滁州开发商涨价声也声声不息，手里有些资金的小张本想再投资一套，看着房价，想想还是算了吧，这时候中介的电话传来：总价不到两百万公寓要不要？一听是公寓，立马放下电话。
不知从何时起，公寓和华而不实划了等号，让人避而远之。总的来说，无非是有这些顾虑：产权年限是40年或者50年，这种公寓特点是商用水电，不通燃气，首付5成起，而且只能商业贷款，后期转手的税费也比较高。
但是，你听说过65年产权公寓吗？
其实，它和盐水鸭一样，是南京特产。
注：40年的公寓如果要转手的话，费用非常高，需要征收营业税、土地增值税、个税等，且契税无论面积都要收总房款的3%。这些税费有两种收取办法，一种是差额征收，即营业税是差额的5.6%，但是个人所得税也是差额的20%，土地增值税是差额的30-60%；第二种是按照全款征收，即营业税是总房款的5.6%，个人所得税是差额的20%或者全款的1%，土地增值税是全款的3%。建议如果购买40年的公寓用来投资，最好还是要考虑出租的收益如何，尽量不要考虑卖出。
65年的公寓的契税和住宅是一样的，即90平米以下总价的1%，90-144平米为总价的1.5%，144平米以上的是总价的3%，和住宅的转手费用没有区别。
江江咨询了一下链家经纪人王凯，65年产权的公寓属于住宅性质，普遍是民用水电可以通燃气，最重要的是可以和住宅享受一样的落户、学区政策。
那么，问题来了！作为南京特产，65年产权公寓到底能不能买？
江江仔细比较了一下，发现65年产权公寓和住宅还是有所不同的。
日照标准和楼间距不同
目前国家的住宅楼间距是有严格标准的，多层（4－6层及以下）与多层建筑间距为6米；多层与高层（12层及以上）为9米；高层与高层之间为13米。
而65年的公寓，日照标准和楼间距等却没有住宅那么严格，这就导致了很多65年的公寓楼间距比较小，部分房源采光不好。两栋楼之间间距过短，对住户隐私保护不够。
得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
既然如此，65年产权公寓到底能不能买？是否值得投资呢？
近12个月城开国际公寓房价走势持平
市民对公寓的固有观点导致公寓一直不受关注，65年产权的城开国际一年以来的房价也没有多大变化，目前价格比3月单价反而下降了0.16%。南京王先生表示，两年前在南京买的40年公寓如今涨了两千多元，而周边住宅一年内普遍上涨万元左右，65年产权的公寓除了不能注册公司，其他和住宅一样，地位几乎和住宅平起平坐了，价格却没有太大的涨幅，不可思议。
房龄较同价位住宅较新
等价位预算，房源还是65年产权公寓较为新一点。和周边的老破小比较，65年产权的公寓住着更舒适。
公寓在年轻人眼中公寓算是一种“潮流”。他们大多年龄在三十岁左右，工作后，有一定的经济基础，但购房实力一般，会乐于先选择公寓类产品作为栖身之地。
等收入稳定或者未来结婚后，再换成住宅两室、三室户型。这类购房者由于工作繁忙，在家居住时间较少，对于所消耗的费用和天然气等方面要求不高。不失为是过渡时期的一种选择。
如果已有住宅，又想买二套，可以选择配套条件好的65年公寓入手，一方面生活便利，一方面和学区挂钩，转手也快。
THE END
目前南京市场上的公寓产品主要有几类：
1、普通平层公寓
分为精装和毛坯，精装公寓更具核心竞争力，所以现在公寓很大一部分价值体现在精装上。
2、挑高公寓
7月1日起，南京酒店式公寓层高限制为3.6米，挑高公寓成为市场绝版，所以目前这类公寓非常受欢迎，尤其是在好的地段，溢价空间更是大幅提升。
从区域上来看，目前南京的公寓集中在江北新区和南部新城。其中，南部新城依托便利的交通条件和更加完善的配套，公寓投资价值更加明显。就投资的角度而言，风险性小、升值潜力大，回报空间更加充足。
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