近日，一位在河西新城科技园上班的热心网友私信南小寓，说她最近在下班途中，经过凤台南路，随后发现了一个新项目，而且还是比较稀缺的4.8米挑高loft，很是心动。

项目的户外广告

我点开她发来的小图一看，是一家名叫德旭西雅宸的项目。嗯，相信大家跟我一样，貌似没怎么听说过。

为了更好滴服务广大网友，我立即恶补知识，跟大家一起来扒一扒德旭西雅宸究竟是何方神圣？

德旭西雅宸项目档案

虽然德旭西雅宸的户外广告语打出的是“河西中·奥体东”，但南小寓在地图上这么一比划，发现项目实际位于牡丹江街与凤台南路交汇处，算是城南板块。

网友还告诉我，德旭西雅宸并未在工地附近设置售楼处，而是在江东中路与梦都大街交汇处设置了一处loft体验中心，去之前可以跟先售楼处联系一下↓

根据规划，德旭西雅宸共有两栋楼，都是9层高，其中1-2层为商业，3-9层为4.8米挑高loft，分为42㎡和52㎡两种户型，一共263套，预计6月份首开。

交通上，南京地铁7号线（建设中）、8号线（规划中）在项目东西两侧分别设置了站点，而且已经运行的地铁2号线、10号线也可以通过公交换乘。

项目靠近新城科技园三期，且自身携带近5000㎡商业配套，旁边的天合广场未来有一个苏果旗舰店，还有河西CBD、河西金鹰、虹悦城等商业配套。

总体来看，生活还算便利。

随后，该网友将与置业顾问的一连串对话发了过来，结果我发现德旭西雅宸似乎并不简单。

项目究竟是商办还是公寓？

这是置业顾问提供的几张户型图，可以发现跟市面上在售的4.8米挑高公寓产品相差不大↓

建筑面积约42㎡户型图

建筑面积约42㎡户型图

建筑面积约52㎡户型图

在介绍户型时，置业顾问告诉网友，每个户型都设计了厨房区域，还可以使用燃气，楼上楼下两层都设置了卫生间，这也是网友比较心动的一点。

但提及土地性质时，这位置业顾问很直接地表示项目是商办性质。看到这，我不由得警觉起来：难道这又是一起商办改公寓？

南小寓在南京规划局网站查到，德旭西雅宸项目规划用地性质为Rb商办混合用地，-2层到2层为停车场、商业和其它辅助设施， 3层至9层为商务办公楼（写字楼），公示的信息中，没有提及可以设置酒店式公寓。

项目建设工程规划许可证

也就是说，德旭西雅宸3层以上都是办公用房，却被包装成公寓来卖。

南京市规划局负责行政审批的一位工作人员在了解详情后告诉我，国家有明确的法律规定，商业办公类建筑应严格按照规划建设、销售，不得擅自更改用途。

咳咳，咱们再来重温一下：在2017年3月10日，南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局等三部门也联合发文，规范南京商业办公等非住宅类建筑项目管理，明确要求此类建筑不能变相建成公寓类建筑。

实际上，这已不是南小寓报道过的第一起涉嫌“商改住”案例了，新街口的金轮峰华（详情可戳）、江北的明发银河城（详情可戳）都曾被多家媒体报道，涉嫌违规销售，引导购房者“商改住”，而且私自“商改住”还存在诸多安全隐患。

对于层出不穷的商办改公寓案例，南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华认为，办公市场不景气，酒店式公寓具备投资价值，当然受到欢迎。

毛坯交付，但装修协议非签不可？

此外，置业顾问还告诉这位网友，项目为毛坯交付，但是在买房时会签订一个精装改造协议，提供几种装修方案，不过，现在样板间暂未公开，具体的装修标准和价格还不确定。

没关系，既然什么都不确定，那就自己找人装修，而且这位网友老公的亲戚专门从事装修行业，自家人装修肯定更靠谱，价格也会便宜不少。可没想到的是，置业顾问却说是“统一装修”，而且根本无法拒绝。

对此，我联系上了房产交易中心部门，一位工作人员表示，由于项目还未取得预售许可证，暂时无法判断项目最终是毛坯还是精装修交付，如果是毛坯交付，开发商仍坚持要签订精装修协议，不按销许来的话，则涉嫌虚假销售，可以向工商局投诉举报。

土地使用年限疑似缩水11年？

在与我聊天的同时，这位网友还袒露了自己的另一个担忧，原来置业顾问在介绍项目时，不小心透露德旭西雅宸是在2008年拿的地。这让网友十分震惊，一般来讲，商办产品的土地使用年限只有40年，如今已时隔11年，产权大大缩水。

经过检索各大网站，南小寓并未查询到德旭西雅宸地块的具体信息。不过，软件谷规划建设局的一位工作人员听说南小寓要咨询该项目详情，也表示，地块确实是很早之前拿的了，具体拿地时间跟土地使用年限可能要看当时开发商与政府签订的出让合同。

置业顾问告诉这位网友，参照奥南某家公寓的价格，一套42平的一居室总价在160万左右。租金可参考附近的万科光明城市，在5000元/月左右。

咱们不妨简单计算一下，1年的租金是6万，赚160万则需要27年，租金升值收益抵消部分物业费、管理费等，再减去2年的交付期、11年的土地缩水期，购房者可能刚刚回本，项目的产权就到头了，投资价值大打折扣。

一路看下来，德旭西雅宸确实“疑点”多多，各位购房者入手还需谨慎。

与此同时，南小寓也提醒大家，在买公寓时，可以在南京网上房地产查询一下项目的销售许可证，在签订购房合同时，要仔细确认房屋的使用用途、是否精装修、土地年限等问题，以免带来不必要的烦恼。