明明二手房还处于“3年限售期”内，但是却能顺利“成交”，这到底是怎么操作的？

最近，我看到网传一张中介聊天截图，称刚交付几天的苏宁檀悦卖出一套193㎡的二手房，成交价1380万。无独有偶，上周我在实探河西二手房时，也有中介跟我说，河西另一个刚刚交付的小区也成交了一套190㎡二手房，成交价1400万。

中介聊天截图

听到这两条消息，我的第一反应并不是惊叹于二手房价格竟如此之高，而是好奇，这两个小区都处于限售期，根本不具备上市条件，怎么还能顺利买卖呢？

就拿苏宁檀悦来说，首次开盘时间为2020年8月31日，二手房最快要到2023年9月初才能上市交易。

苏宁檀悦二手房实景

在与部分中介交流中，我得知现在一些急售型卖家往往在房子还没有拿到手的时候就提前联系中介挂房。由于没达到上市时间，所以这些房源只存在于中介系统内网，不会正大光明地在外网展示。一般中介只会点对点推给客户，或有客户问起时才会带看。

面对这类“特殊”房源，为了促成成交，中介还为买卖双方奉上了两套方案。

第一，如果还有1-2个月就限售期满，那么买卖双方可以走意向合同，买家交完定金后，等限售期满后卖家配合过户。第二，如果距离限售期满还有1年以上时间，那么双方可以选择婚配方式过户。

示意图

“婚配”方式怎么操作？首先，买家先给卖家付一定数额的定金，卖家配合买家领取结婚证后再以夫妻名义，将房子过户到买家名下；完成过户后，买家将全部房款付给卖家，最后双方办理离婚手续，交易完成。

之所以买卖双方顶着风险操作，是因为他们各取所需。对于买家来说，可以实现快速过户而且能省下一大笔税费。对于卖家来说，能在短期内拿到全额房款。

交谈中，不少中介也承认，采取婚配方式完成过户风险很大，但是他们直言自己也只是出主意，至于愿不愿意承担风险，决定权在买卖双方。

在此，我严肃地提醒大家已经有不少人为此因小失大、吃下了苦果。

我听中介说，早在几年前，河西中某二手房男卖家与女买家结婚登记后，女买家相中了男卖家的钱财，表示不愿意离婚，从而引发了纠纷。

同样也是发生在河西，一个买家小伙与一位80多岁的女业主领证过户后，小伙女朋友心存芥蒂，以男方二婚为由，最终两人闹得不欢而散。

放眼全国来看，借助“夫妻关系”空壳，钻制度空子买房后而引发纠纷的事件举不胜举。2016年，上海一起借助婚配交易二手房的真实案例上了网络热搜。

来自微博

女子曹某向陈某购买浦东周浦镇一处房屋，房价款158万，由于这套房处于限售期内，陈某提出双方通过登记结婚，夫妻加名变更产权的方式进行过户，并约定好了离婚时间。

可谁曾料想，当时楼市行情好，房价短时间内直接翻了一倍多，于是卖家陈某不干了，坐地涨价，让曹某再加价30-50万。双方僵持之下，闹上法庭。最终，法院判决双方离婚，但是要补交全额的税款，可谓是竹篮打水一场空。

2021年，在南京秦淮区，一男子买房登记在其表哥名下，为了避税，让其女友和表哥领证，然后将女友名字加在房产证上，过户给女友后，再与表哥离婚。可没想到证领了，表哥却玩起失踪，可谓是既赔了房子也陪了夫人。

以“假结婚”的方式买房的风险远远不止上述。在江苏同大律师事务所李小亮律师看来还会面临财产风险和离婚风险。

①财产风险。李小亮律师认为，尽管很多人假结婚前都会办理财产公证，但是如果协议内容不够周全严谨，因财产混同难以证明属于个人财产，仍然有被认为是夫妻共同财产的可能。

如果约定不明，在婚姻关系存续期内的工资、奖金、劳务报酬以及生产、经营、投资的收益等，都属于夫妻共同财产。离婚时，当一方提出分割财产的要求，另一方可能蒙受巨大损失。

此外，在婚姻关系存续期内，如果一方发生债务或其它风险，另一方也可能面临连带风险。

②离婚风险。李小亮律师还提醒，领证后，如果一方拒绝离婚，另一方只有通过司法诉讼方式离婚。期间双方都需要投入大量时间和精力，也会打乱生活节奏。

最后，再三提醒大家没有必要为了一套房而抱有侥幸心理，企图钻制度的空子。

婚姻关系并不是简单的一本结婚证，而是事关人身、财产多方利益的重要法律关系，一旦被发现不仅过不了户还会给自己造成巨大经济损失，甚至陷入法律纠纷中，得不偿失。