事情正在起变化！比“9050”更BT的户型配比限制要来了！很多人还没发现！

NO.1 | 壹

什么？南京对楼盘户型的限制又杀回来了？！

4月3日上午，江苏土地市场网网站发布南京市2019年度国有建设用地供应计划，根据计划内容，2019年南京商品住房用地计划供应590公顷！

当然，对于这个出让计划，大家纷纷表示，达到目标不容易，但总归是一个计划，用来指导行为的计划吧！

计划显示，2019年全市国有建设用地供应计划总量在2910公顷左右，含住房用地790公顷。

其中，商品住宅用地出让目标为590公顷，含中小型商品住房413公顷。另外在保障性住房用地中，经济适用房计划供应在200公顷。

值得一提的是，保障性安居工程和中小型商品房用地在住房供地中占比高达约77.6%。

分解一下，中小户型商品房用地大概占74.6%比例，保障性安居工程大概占3%比例。

这不是玩户型降级么？！南京再一次限制户型的配比了？甚至对配建保障房更为关注了！

这还不是第一点降级，因为相比于去年的出让计划，今年计划供应的宅地面积又少了！

去年600公顷任务没完成，今年590公顷能不能完成？看执行咯！

但按照今年这个供给情况来看的话，似乎想通过加大土地供应来为市场降温的想法要被泼冷水了！

NO.2 | 贰

说到卖地时就规定户型面积，曾经让南京许多开发商瑟瑟发抖！

还记得当年的“9050”政策吗？

2015年8月21日，南京市规划局发布消息称，今后新出让居住用地将不再限定住宅套型比例，这意味着当时已执行1年半的9050政策（住宅土地中90平以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上）正式作废。

9050政策执行这一年半的时间内出让了多少幅涉宅地块呢？

一共72幅宅地，其中有66幅地块均明确要求“90/50”户型配比，即90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上，这则政策让众多开发商头疼不已。

这个政策其实分两方面来看，对于一些刚需板块来说，即使不限定小户型配比，开发商也会倾向于主动做小户型。

比如禄口板块的朗诗青春街区、招商依云郡、江宁滨江的绿地国际花都、朗诗未来家、江宁方山的招商方山里、银城一方山、高新区的新城花漾紫郡、绿地悦峰公馆等，这些项目都是在那个时期出让的，小户型占据了重要的配比。

但对于改善板块来说，简直是噩耗，当年多少开发商略遗憾啊！

比如城东的五矿晏山居、世茂招商语山、赛虹桥的禹洲吉庆里、迈皋桥的保利朗诗蔚蓝等，受到政策的限制，不得不加大小户型配比。

以五矿晏山居为例，二期主力户型: 90平平层及复式、140平平层及叠加、165平叠加产品。

90平3室2厅1厨1卫，套内面积72平左右，对这个改善盘来说略显袖珍。

（五矿晏山居90平户型）

比如迈皋桥的保利朗诗蔚蓝，原本定位是城北改善，但主力户型面积88、115、135㎡，2梯4户，88平用来改善，私以为还是有所局促的。

（保利朗诗蔚蓝当年主推的户型）

比如禹洲吉庆里主力户型为89㎡三房、115㎡三房及128㎡四房，对于赛虹桥板块的改善来说，89平户型也是略小。

如果说对于上面几个区域来说，影响的只是少量的几个盘，那么对于河西南来说，算得上是大面积受伤了。

招商雍和府、朗诗熙华府、鲁能公馆这3个确系受9050政策影响、再加上升龙天汇、佳兆业城市广场……起步面积都在90平以下。

从招商雍和府前期宣传中，可以得知，该项目规划有约78-138㎡轻奢精筑、幼儿园及示范商业街区，从河西稀缺的80㎡以下小户型房源，到“双孩计划”家庭需要的四室大户型房源，均涵盖在项目户型面积段内。

（招商雍和府78平）

（招商雍和府88平）

河西南辣子鸡，佳兆业城市广场也配比了不低的87平房源。

（佳兆业城市广场87平户型）

而鲁能公馆前期更是不得不规划了78、89平小面积，来满足规划要求，同时该楼盘也有125、138㎡较大面积。

从升龙天汇和佳兆业城市广场的户型设计来看，河西南还有曾经刚需的模样，而从绿地到正荣、再到葛洲坝南京中国府、河西金茂府和鱼嘴金茂悦，河西南买房诉求已由三房时代衍进为四房时代，100平以下也难寻了。

虽然河西南二手房房价啧啧称奇，但牛逼的配套和略显局促的户型结合，总让人有遗憾之感。

假设9050政策继续执行，河西南呈高端住宅区不会那么明显，住宅发展需求也与强大配套发展进行不匹配。

9050政策的退出，对于打造高端产品的开发商来说是个利好，这样开发商更有自主权，让客户在户型面积上也多了选择。

NO.3 | 叁

比如说江宁禄口的中海云麓公馆、中骏融信雍景台等等，都放风要做禄口改善的起源，哪怕支撑这个板块的主要还是刚需购房者，当然不是说这个板块就没有改善客户，只是比例相对低一些。

房票资格珍贵，一个机会，改善的选择其实并不算多，每天都会有人和我们说，天哪，我手握几百万买不到房。

假使南京在未来土地出让中对中小户型配比再做如此限定，对刚需来说是好事，总价控制之下选择合适房源空间更大，但对于纯改善客户、换房客户来说，其实也挺尴尬。

对于操盘手来说，其实也是个两难的事情。一方面，南京房价的上涨，让一般刚需确实有些hold不住，但南京恰恰需要源源不断的人才进驻，另一方面，改善需求也同样需要被照顾到。

马上来散播恐慌情绪倒是不必要，只是这恐怕在不久后的将来，正是你我一起要面对的现状。超级土豪当然有大量的叠墅、大平层供选择，但最怕是处于刚需和高级改善之间的这群人，最为难受。

但还有几个可能性的问题，也得单独说一下：

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以仙林某盘为例，该楼盘均价在2.7万/平左右，但73平、84平户型单价突破3万/平。

但只要做到了总价控制原则，最终还是把一批刚需给牢牢抓住了。

NO.4 | 肆

户型是一个指标，让我们可以看到一座城市房地产市场的状况。

如果从大数据来看户型，大部分的户型恐怕都是时代的、凑合的产品，距离老百姓“美好生活的需求”，确实还有距离。

城市已经建成，房子已成型。纵有一万个不满意，也只有寄希望于城市更新了。开发商会根据置业者的需求去开发或制定户型，而随着二胎放开造成的居住面积更大的诉求，后面户型还会趋于更大。

只是政策突然要杀回马枪，搞得买房人有些无所适从了！