去年下半年至今年金三银四期间，南京一线学区房市场笼罩在“低迷”氛围下，不仅看房人气骤减，部分房源还出现80万、100万的降价幅度。

不过，进入5月以来，伴随着房贷利率继续走低、市场利好政策落地以及最新施教区划分文件释放，南京名校学区房市场市场逐步出现回温迹象。

昨天，《江苏房地产金融》分别实探了南京“拉力琅”、“树人”、“科利华”一线学区房市场行情，发现部分“拉力琅”小户型学区房价格重新回到10万/㎡以上，树人、科利华学区房5月开始成交量增幅明显。

南京一线名校学区房

在链家网上，笔者看到“力小+29中”双学区房——山阴路小区于5月20日成交一套建面50.95㎡的二手房，价格栏显示“暂无价格”（成交价超过10万/㎡）。

截图自链家网

不仅如此，目前该小区整体均价信息也已经做了“隐藏”处理。而在去年年底至今年一季度期间，类似的小户型房源普遍成交价不到10万/㎡。

山阴路小区实景

成交单价破10万并非个例。笔者实探后发现，近期越来越多的小户型“拉力琅”学区房重返“暂无价格”战队，价格微涨已经成为普遍态势。

与山阴路小区相隔2公里左右的峨眉岭是“拉小+29中”双学区房。据小区附近中介称，近期卖的40多㎡二手房总价都在500万以上，单价达到11万/㎡以上。

琅琊路学区房周边的二手房中介也直言，想在附近买一套好楼层的单室套，至少要准备550万。

虽然进入5月以来，“拉力琅”学区房价格在回升，但也并不意味着市场已经回血到去年同期火爆局面了。

据中介称，现在“拉力琅”学区房价格只能算是小步爬坡，相比去年上半年来说，成交总价依然存在50-100万的差价。

“去年上半年拉力琅建面50㎡的单室套能卖到600万，现在价格普遍回落到500-550万，个别急卖或学籍被占用的房源价格在480-490万。”

在中介看来，“拉力琅”学区房价格在接下来的几个月时间里猛涨到去年上半年的高位线上几乎没有可能性，但是指望它继续走下坡路，甚至贱卖更加不现实。

怡景花园（拉小+29中 学区房）实景

学区房的价格始终由供求关系决定的。之所以“拉力琅”学区房价格出现涨势，与近期市场活跃度有关。

一位拉小学区房附近的二手房中介称，原本以为门店经营不下去了，没想到最近又来了生意。

“拉小学区房近一个月时间已经卖了20多套了。仅峨眉岭一个小区一个月也能卖出4-5套，山阴路小区半个月买了3套。”

中介说，相比去年年底到今年年初，90天内能卖1-2套，甚至不开单来说，现在算是销量旺季。

拉力琅学区房实景

虽然南京拉力琅学区房市场开始回温，不过大多数业主心态依然比较平稳，报价理性。

“对于5-6年前买入的那批业主来说，就算按照现在的市场价出手，他们也已经吃到红利了，现在毕竟是理性期，急卖型的业主不会乱要价。”

部分中介称，之所以有少量业主心态高，是因为他们在市场行情火爆时，放弃了高价成交的机会，短期内房子便宜了好几十万，因此接受不了心理落差。

相比“拉力琅”学区房总共挂牌量只有700余套来说，树人学区房挂牌量一直维持在1000套以上。

其中，供货大户既有总价400万以内的老小区新河一村、新河二村，也有总价600万起步的改善小区恒盛金陵湾。

新河二村实景

5月份，树人学区房成交量是3、4月的5倍左右。据树人学区房附近中介告诉笔者：“5月份树人学区房总成交量在100多套，6月份刚过半也已经成交了50套，而今年3、4月月均只有20套左右。”

在树人学区房中，近期活跃度最大的是总价普遍在350万左右的新河一村。

据链家网数据显示，新河一村近90天成交了10套房源，其中有7套是5月份卖出的，并且该小区一个月带看次数高达419次。

此外，90天内新河二村成交了3套，恒盛金陵湾成交了6套。中介表示，之所以新河一村成交量远超其它小区，一方面由于小户型较多，总价低。另一方面是小区体量房源多，位置环境也比较好。

新河一村实景图

不过，成交价方面，树人学区房与此前持平，近期并没有上涨之势。中介坦言，想回到之前的卖方市场几乎没有可能性。

目前树人学区房普遍挂牌价都在6-8万/㎡，中介表示整体价格平稳，一些急卖型房源甚至出现价格下调的局面，最高调价甚至能达到30-40万。

截图自链家网

与树人学区房市场一样，科利华学区房市场同样可以用“量涨价平”来形容。

笔者实探后了解到，科利华学区目前挂牌价在5~7万/㎡左右不等，既有低总价的老小区，也有偏向大户型自住的改善小区。

回顾从去年年底到上半年的时间，中介也表示受疫情和政策影响，学区房市场一度冷清。

不过，据中介称：“最近两个月时间，科利华学区房的成交量明显上升，仅5月份就卖出30多套，比年初大概涨了20~30％左右”。

科利华中学实景图

从链家网数据显示，目前几个挂牌量大的小区，像百子亭、大树根、天山路等小区近90天都有成交。

截图自链家网

价格方面，相比树人学区房和拉力琅学区房来说，科利华学区房价格较为亲民，成交均价在6.2/㎡，户型多为40~65㎡左右，总价280~380万，门槛相对更低。

“现在价格比以往是低了些，但整体还算平稳，也是因为之前大家信心不足，房东态度也在摇摆，给了些还价空间。”

此外，笔者还观察到，科利华学区房中小户型相比大户型更为抢手。部分小区约20㎡的小户型单室套，单价甚至达到了8.4万/㎡，挂出仅14天便成交。

截图自链家网

为何南京名校学区房在短短2-3个月时间里出现剧情反转？据中介分析，主要与市场大行情回温以及学区政策有较大关系。

一方面，受到国家调控政策及房贷利率下降的利好影响，并且现在学区房价格也较为理性，很多买家认为现在出手性价比较高。

另一方面，2022年南京最新施教区划分文件中没有提及相关大学区、多校划片等相关消息，对于近两年需要用到学区房的家庭来说，这些一线学区房依然有着较大的诱惑力。