前不久，南小寓和南京多位资深置业顾问聊天，他们均反映很多公寓买家并不了解南京公寓市场现状及产品，“盲看”、冲动投资型客户占多数。

开个玩笑，如果你的钱不是大风刮来的，那么南小寓建议大家仔细了解南京公寓市场及产品动态后再合理置业。

对于2022年计划在南京买公寓的网友来说，第一步需要了解市面上都有哪些在售和待售的公寓项目，不同板块的公寓产品如何挑选？

南小寓整理统计出2022年南京在售和待售的公寓项目共有70家。其中包括江北17家、江宁11家、 城东10家、城南7家、城北8家、城中7家、河西6家、都市圈4家。

江北

江北板块公寓项目共有17家，在售项目11家，待售项目6家，数量是目前南京公寓市场最多的。

整体来看，建筑面积70㎡以内的小户型产品是江北公寓市场的主力军，更偏投资属性，总价100万以内可选空间较大。

《南京公寓情报》制图

通过以上表格，很多网友可能会产生疑问：为何龙华路和高新区的地段不如核心区，但是部分公寓单价也达到了2万/㎡左右，与核心区持平了？

这个问题很好理解，不要带着住宅的眼光看待公寓。如果住宅买的是未来，公寓一定买的是当下。公寓价值体现不光与产品类型有关，还取决于现有的轨交配套和商业配套等。公寓的售价并不是只靠单纯的地段概念和规划来决定的。

长期以来，大多数人在江北买公寓为了投资，靠租金实现收益。今年，江北市场也将上市一家面向纯粹自住客群的大平层公寓。这家公寓主要对标上海、杭州，与目前市面上在售的投资型公寓有很大不同。

该公寓产品是江北核心区保利江汇的商办部分，将打造4栋酒店式公寓，建筑面积约 200-300㎡，为一梯一户设计，拥有江景资源，预计今年首开。（具体以开发商公布为准）

保利江汇公寓效果图

在江北核心区小户型公寓扎堆，市场内卷严重局面下，市场上突然出现大户型产品，开辟了一条差异化竞争路线，确实让人眼前一亮，可它的价格肯定也不会便宜，或将与江核部分住宅产品持平。

江宁

江宁板块在售和待售公寓一共11家，数量仅次于江北板块。目前在售的公寓有6家。

与江北板块相似之处在于江宁公寓市场依然以小户型公寓为主，放眼望去大多数公寓产品建筑面积都是45-55㎡户型。

与江北板块不同的是，受地段和配套成熟度影响，该板块公寓单价两极分化也较为明显。

《南京公寓情报》制图

目前，百家湖板块的公寓单价在2.6-2.8万/㎡，不仅领跑整个江宁板块，也超过了江北核心区公寓单价，其主要原因是百家湖地段醇熟，商圈发达，并且有轨交配套，常住人口数量也比较多。

由于百家湖板块公寓产品建筑面积较小，总价100万出头可以买一套建筑面积40㎡以内的公寓。

示意图

不难发现，如今开发商对于公寓项目的建筑面积也是越做越大，强化居住功能。比如百家湖板块今年即将面市的阳光国际中心最大建筑面积达到90㎡。该项目预计今年3月首开。

在江宁买公寓，除了百家湖板块之外，目前可供选择的置业地还有大学城、江宁滨江 、梅龙湖等，单价基本在1字头。南小寓建议大家买公寓不要盲目追高或抄底，一定要将公寓未来的租金和空置率等问题考虑到位。

如果你看中江宁板块，但也不急着出手的话，南小寓建议大家在等等，后期九龙湖、竹山路、东山等板块均有新公寓产品面市。

城南

城南板块在售和待售公寓项目共计7家，在售项目5家，待上市的2家项目都来自大校场板块。

《南京公寓情报》制图

目前，整个城南板块的公寓产品基本集中于南站附近，单价在2.3-2.8万/㎡，整体面积段偏小，最小只有26㎡。

从单价上看，南站板块公寓与百家湖板块基本持平，但由于南站板块部分公寓产品面积段小于百家湖板块，因此置业总价略低于百家湖板块。

都荟天地城效果图

大校场板块未来将有2个新公寓项目上市，分别是新兴发展G60和金地商置G13。目前，新兴发展G60案名正在拟定中，建筑面积或将为43-73㎡，金地商置G13的公寓还没有具体的产品信息出炉。

无论地段还是生活配套 ，在整个城南板块来说，大校场这两个纯新公寓项目都更值得期待。

城东

城东板块在售和待售公寓项目共计10家，在售项目7家，待上市项目有3家，都位于麒麟科创园。

除了光华路的尚东铭座和金马路的绿地云都会单价达到2字头之外，其余公寓项目单价在1.6-1.8万。从置业门槛上看，城东公寓价格处于南京主城公寓市场的洼地。

《南京公寓情报》制图

从板块上看，除了光华路之外，其余子板块距离南京主城都比较远，客群或许以当地地缘客为主。

面对地段相对不占优势的板块，大家一定要尽量选择轨交站附近和商圈旁边且周边有产业配套的公寓产品，否则后期会面临难租的窘况。

目前城东仅有的三家待上市的公寓产品，都来自麒麟科创园，分别来自时光璟宸、仁恒城市星徽、高科紫麟景院的商业部分。

仁恒城市星徽商业部分效果图

根据规划显示，时光璟宸将打造1栋酒店式公寓，仁恒城市星徽将打造2栋层高15-17层酒店式公寓，高科紫麟景院酒店式公寓规划还未出炉。

城北

城北板块在售和待售公寓一共8家，在售项目只有3家，待售项目有5家。待售项目中最先面市的将是位于鼓楼滨江的江山汇·璟寓和位于新玄武的复地明日之城公寓。

《南京公寓情报》制图

在整个城北板块中，公寓项目较多的两个子板块分为是新玄武和燕子矶。

新玄武三家公寓项目中 ，宝龙公寓designed by宜家已经面市，复地明日之城最快今年一季度入市，公寓只有1栋楼，其中，1-4层为商业，5-26层为公寓，打造的3.6米挑高产品，目前无放风价。招商G24公寓部分具体规划还未出炉。

宝龙公寓designed by宜家效果图

燕子矶板块除了万象天地华荟公寓之外，还将新增宝能滨江府公寓和新华海G66公寓。

从位置上看，宝能滨江府公寓和新华海G66公寓距离较近，生活配套相仿。从地段成熟度和生活配套上看，万象天地华荟公寓优于宝能滨江府公寓和新华海G66公寓。

河西

河西板块一共有6家在售公寓项目。河西南4家，河西中2家。除了大平层公寓之外，河西中小户型公寓价格与河西南相仿，在3万/㎡左右。买一套建筑面积40㎡以上的户型，总价大多在150万左右。

虽然河西公寓价格领跑南京大多数板块，但是并没有形成很大的价差。

《南京公寓情报》制图

通过表格不难发现，河西板块小户型公寓的面积段超过以上盘点的5个板块。大多数公寓盘既有满足投资需求的40㎡左右户型，也有满足居住需求的80㎡左右户型可选。

欢乐滨江·华寓效果图

在手头资金充足的情况下，南小寓建议纯投资类买房人优选河西板块。自住+投资类买房人根据自身实际需求做合理化选择。

城中

城中板块目前7家在售公寓，单价也是全南京公寓中最高板块。大多数公寓产品单价达到4.5万/㎡以上，高者甚至达到5字头。

《南京公寓情报》制图

从面积段上看，不少公寓产品最大面积达到了100㎡出头，甚至200㎡以上。公寓业主的圈层感较高。

金陵中環、世瑞中心、中央路·LAVIE都是2021年面市的新公寓项目。据置业顾问透露，很多“分巢”客群会在城中买一套公寓，给其父母居住，也有高净值家庭在城中置业公寓作为“第二居所”。

世瑞中心效果图

都市圈

除了南京主城之外，高淳和溧水也有少部分公寓产品在售。目前两个板块共有4家公寓项目在售。分别是高淳宝龙广场、万驰广场未客公寓、蔚来商寓楼（原未来汇）、汇泽中心，单价基本在1万/㎡左右。

货比三家不吃亏！最后，南小寓建议大家在挑选公寓产品时多看多对比。

如果各位网友有想了解的板块和公寓项目，可以扫描页面下方二维码，添加南小寓的微信。南小寓会为你详细分析项目价值与置业注意事项，希望能为你的置业提供参考。