今年的“金九”，深圳、杭州、厦门等国内10个热点城市二手房成交体量齐齐下跌，唯独南京不降反升。

这是二手房买家购买心态在转好，还是二手房指导价政策出台前的“回光返照”？

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根据网上房地产数据，南京今年9月二手房成交套数为8944套，而8月的成交套数为7200套，上涨1744套，环比上涨24.22%。

数据来源：南京网上房地产 仅供参考

这其中，以江宁、栖霞、浦口三区成交量居前，分别为江宁区（1740套）、栖霞区（1721套）、浦口区（1187套）。

价格方面，9月南京二手房住宅均价为36021元/㎡，相比于8月的35009元/㎡，还涨了2.89%。

截至目前，今年南京全市二手房成交套数达95114套，成交面积达846.8万平方米。

可易居研究院发布的9月热点城市二手房市场报告显示，今年9月，全国11个热点城市二手住宅成交量环比大降19.8%，同比暴降45.5%。

二手房成交量增速中，仅南京一城环比增速为正！

不过，相比于2020年9月，南京的二手房成交量确实是下跌的。

图源：易居研究院

而像深圳、北京、无锡、苏州等城市，9月二手房成交量增速都为负数。这也表示，这10个热门城市在9月的二手房成交量都出现了不同程度的下滑。

其中厦门下滑最为严重，环比下降61.2%，同比下降71.6%，这与厦门从4月开始的整治二手房专项行动密不可分。

同时，11个热门城市中，南京的二手房成交量能度也是最强，为15%，远超深圳、成都、杭州。

在易居研究院的定义中，二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40%。

图源：易居研究院

量能度这一指标，相比于月度短期的增速指标，更能全面地反映某个城市二手房中长期的真正活跃度。

以此看来，南京的二手房在近些年一直很“坚挺”。但量能度只能反映过去，前路如何，难以预料。

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南京的二手房成交除了数量上领先外，成交面积的环比增加量也在10个重点城市中稳居前列。

据克而瑞数据统计，今年9月，10个重点城市共计成交337万平方米，相比于8月，直降23%！

在这其中，南京二手房成交面积环比却上涨了24%，也是唯一一个不降反增的城市。

图源：克而瑞地产研究

其实，从这些二手房成交量下跌的城市名单中，我们不难发现政策的影响十分之大。

例如深圳、成都、无锡已经出台了二手房成交参考价；北京、深圳、杭州、成都、金华、无锡6城因房价上涨过快或市场过热被住建部约谈，占当前全国被约谈城市的三分之一。

现在仍然“坚挺”的南京，除了贷款利率提高、下款时间变慢之外等影响因素外，的确还没有遭遇来自政策的限制。

那么，9月这不降反增的成交量和成交价格，是来自南京人庞大的需求和购买力，还是调控政策出台前的“回光返照”呢？

若论需求，9月份南京商品住宅的供求比为2.5，库存消化周期在10.4个月左右，房源并不紧张。

图源：克而瑞地产研究

但二手房之所以还在畅销，归根结底绕不开新房首付比例还未松动、好地段的二手房仍然有需求人群等因素。

不过接下来，南京究竟还会不会出台二手房调控政策呢？

据克而瑞研究预测：

“南京作为楼市调控的热点城市，仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲。

一旦市场出现过热的征兆，房价上涨预期再起，不排除进一步升级调控的可能性。”

至于短期内的的调控方向，克而瑞研究预计：

“加码政策措施大概率将在现有政策范围内查漏补缺，收紧人才购房、强化离异家庭限购管控、建立二手房成交参考价等均是可能落地的政策选项。”

而近期就有买房人大胆预测称：“指导价一切就绪，就等着金九银十的二手房数据。”

按此说法，9月这不降反增的成交量和成交价格，可能会成为二手房收紧政策的出台的先决条件。