鼓楼一家公寓领销许快半个月了，

怎么还不见开盘？

销许均价6.5万/㎡，

这家公寓究竟有多高端？

近日，有网友向南小寓反映，位于鼓楼的金轮峰华于3月21日领取销许后，一直没动静，无论是开盘时间还是卖什么价格，开发商始终藏着掖着，不肯透露。如此卖房不禁让人心生疑问：项目久未开盘是否存在一些隐情？ta究竟能不能买？

按捺不住的南小寓决定主动出击，看看金轮峰华的葫芦里究竟在卖什么药。

1、金轮峰华详细资料

因为特殊的原因，我于中午12点来到了金轮峰华，一进售楼处，发现客户还真不少。一打听才知道，原来金轮峰华将于4月13日（周六）开盘，开盘当天可能会有优惠，目前正在“蓄水”认筹中，认筹金10万。

从区位来看，金轮峰华位于新街口中山路，楼下就是地铁1号线珠江路站，金鹰国际、南京大学、鼓楼医院等地标建筑均环伺左右，地段可以说相当优越。

从规划来看，金轮峰华只有一栋楼，建筑限高65米，为16层建筑，其中，1-2层为商业，3-12层为毛坯SOHO（3-9层为3.5米层高，10-12层是4.8米层高），13-16层为精装公寓（13层是4.8米层高，14-16层是3.5米层高）。

3月21日，纯新盘金轮峰华领取全部房源销许，精装国际公寓共计124套，销许均价65174元/㎡，面积37-60㎡，百变SOHO办公房源共计205套，销许均价57650元/㎡，面积42-125㎡。

虽然项目自带商业配建，且地处繁华新街口，但这样的房价还是让人感到诧异。金轮峰华的出现也再一次验证了“没有最贵，只有更贵”。

不过，在与置业顾问进一步的沟通中，我发现金轮峰华存在的问题可不少~

2、稀缺4.8米挑高，却涉嫌偷面积？

金轮峰华推出的精装公寓共有4.8米挑高、3.5米平层两种产品，面积段约37、45、56、60㎡等。在售楼处，金轮峰华也只做了两间酒店式公寓样板间，一间是35平的夹层户型，一间是35平的4.8米挑高户型。

3.5米平层（夹层）示意图

4.8米挑高双钥示意图

公寓为精装修交付，从现场公示的精装标准来看，涵盖了科勒、汉斯格雅、耶鲁等品牌，配与智能洁具，A.O.史密斯热水器、大金空调等。

35㎡公寓装修标准

我在参观公寓样板间时发现，金轮峰华4.8米挑高公寓走廊上方空间的改造似乎涉嫌“偷面积”这一违建行为。

从户型效果图来看，这部分突出的空间进深1.5米，高度在1.6米左右，面积约3-4个平方，改造后的这个空间整体完全可以做一个储藏室、衣帽间等。

公共走廊上空改造后的空间

这块走廊上空的空间改建，会存在什么风险呢？在公共走廊上加盖房间，有没有什么危险？

我致电鼓楼区住建局了解情况，对方表示，他们暂时无法做出判断，需前往金轮峰华项目现场进行勘查，明确情况后，再给反馈。

实际上，《扬子晚报》曾报道过不少“偷面积”的案例，新闻中的这些挑高公寓几乎都是将走廊上方空间改造为室内面积。

但这种操作，存在建筑结构上的安全隐患，而且占用公共空间，会损害其他购房者的权益，一经投诉，可能会面临办证难或者被主管部门拆除的风险。

3、明明是办公房源，却诱导客户私改公寓？

除了公寓，金轮峰华的办公产品，似乎也存在一些问题。据悉，百变SOHO同样有4.8米挑高、3.5米平层两种产品，有约42、60、80㎡等几种户型，可变双钥多钥。

置业顾问告诉我，虽然3-12层为办公房源，毛坯交付，但后期不想办公的话，也可以用来居住。嗯？这要怎么操作？

原来在建造过程中开发商会在房间内提前做好上下水，业主在后期装修时只需加盖卫生间设计成酒店式公寓即可。

但小寓知道，商办改公寓，在南京是明令禁止的。

同时，为强化生产经营功能，弱化居住功能，商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局。

如果办公建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售。

但金轮峰华办公产品最大的面积也不过125㎡，置业顾问却引导业主私建卫生间改成公寓，这样真的OK吗？

4、领了全部房源销许，却只卖这4层？

除此之外，在置业顾问的介绍中，我还得知，在4月13日的开盘活动中，金轮峰华并不是一次性推出全部房源，而是推出办公部分的5层、10层，及公寓部分的13层、14层。

置业顾问用笔勾出5层、10层、13层、14层，告诉我开盘只推这四层

这不就是传说中的分层卖房？

这是我在现场拍摄到的公寓认筹情况，贴了红纸的意味着该房源已被客户提前“锁定”，13、14层均有房源被锁定，而15、16层虽已对外公示，但并未对外出售。

随后，我在南京网上房地产发现，金轮峰华被认购的房屋全部集中在3、4、5、10、11、12、13、14层，其中3、4、12层房源已全被认购。

而还剩大量未售房源的5、10、13、14层则成为金轮峰华的重点销售对象。置业顾问还告诉我，想买其他楼层的房源可能要等下一次开盘，而且到时候价格会更高。

对此，负责商品房销售管理的一位工作人员告诉我，取得预售许可后，无论是住宅还是公寓，房地产开发企业都要在10日内一次性公开全部准售房源，而且分层分批分户型推盘是不被允许的。

最后，该工作人员还建议我，如果要投诉项目分层销售的话，最好在售楼处当场拨打房产交易中心的电话，防止开发商事后否认。

5、公寓紧靠变电站，升值空间靠想象？

当然，除了上述违规问题，金轮峰华另一硬伤还在于规划内存在一处变电站。据悉，该幅地块最早于2013年进行过拍卖，但因地块内存在10层楼高的变电站，而遭遇了无人竞拍的局面，最终流拍。

随后在2017年1月，南京绿宝金轮置业有限公司通过土地招拍的方式取得该地块土地使用权，竞得价格6.05亿元，建筑高度也惨遭缩水由150米降到仅为65米，同时规划建筑裙楼内须保留已建成的110KV鼓楼变电站一座。

规划出让须知

尽管变电站产生的辐射对人体的影响微乎其微，而且项目与变电站的距离也肯定是合规的，但真要住在变电站附近，很容易让人心慌慌，从公寓升值的角度而言，难免不受影响。

6、南小寓置业建议

整体来看，虽然金轮峰华的地段不错，位于中华第一商圈，但无奈其性质是商业，并非住宅，3-12层更是办公性质，6.5万/平价格也算是南京的“天价”公寓，并不亲民，投资回报率不高。

而且金轮峰华问题多多，公寓涉嫌偷面积，置业顾问诱导商改住，开发商分层销售，规划内还存在一个110kv的变电站，可以说是相当不友好了。对此，南小寓还是建议购房人一定要慎重。

结语

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