楼市调控加码，南京“宁九条”出炉后，假离婚获取购房资格的路行不通了，不少人一夜之间失去了购房资格，便转向投资不限购的商办产品，其中酒店式公寓的投资需求尤为旺盛。

目前，南京在售的潜力爆款公寓主要有南站都荟天地城、城北万象天地、江宁百家湖中海龙湾U-LIVE等。大家购买公寓的原因是什么，如何看待公寓市场的发展潜力？南小寓对都荟天地城、万象天地、中海龙湾U-LIVE等公寓项目的营销负责人进行了采访，一起来看看吧！

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购买公寓群体：投资、年轻扎根等五类

公寓作为一种投资属性非常明显的产品，吸引了许多投资客。除此之外，城市年轻群体出于购房预算有限，想改善生活品质、获取城市归属感等需要，成了购置公寓的新生主力军。经采访、归纳汇总，南小寓发现购买公寓的群体主要分为五类：

① 成熟投资客

这类业主年龄普遍在35岁以上，有着丰富的投资经验和相对雄厚的资产实力，受住宅限购的影响，他们偏向于在有限的投资渠道中寻求一种相对稳健的投资模式。

他们认为：对于人口净流入的南京来说，不动产永远有需求和市场，公寓投资作为一种中长线投资模式，投资成本低且收益稳定。

② 独立女青年

这类业主多为经济与精神双独立的新生代女青年，她们拥有自己的事业，为了提高生活质量购入公寓，作为谈婚论嫁的资本，后续可选择自住，也可选择出租以获得稳定的收入来源。

③ 子女规划型

这类业主年龄普遍在40-50岁之间，他们大多选择为子女购置公寓，用于子女创业所需工作室、办公间、生活住所、婚前不动资产等。

④ 年轻扎根型

这类业主年龄普遍在20-30岁之间，他们是一座城市的外来漂泊者，没有太多的积蓄又渴望摆脱租房状态，在一座城市获得归属感，这时总价较低的公寓就成了首选。

不过不可忽略的是，鉴于公寓本身具有的使用年限短、没有学区、无法落户等硬伤，目前购置公寓用于自住的比例即使在年轻群体中也不是很高。万象天地置业顾问表示：总体上看，这一群体的比例在整个购置公寓的业主中占比不到20%。

⑤ 养老休闲型

这类业主普遍已经到了退休年龄，他们购置公寓时最为看中的是公寓居住的舒适度，而对于公寓本身的产权年限较短、没有学区等硬伤则不是非常在意了。

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购买公寓原因：获取稳定投资回报为主

在开发商对业主的详尽调研中，他们发现业主购买公寓主要出于投资和自住两种需求，其中投资为主要需求，自住占比较小。一方面投资客购买公寓以获取稳定现金流，而另一方面，自住者则信奉“购买公寓是购买一种生活方式。”

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投资需求

投资公寓看重的是公寓的低购置成本和高投资回报。

南站都荟天地城的用户描摹资料显示：项目90%公寓购买客群为投资客，50%客户会选择托管公司来进行租住管理，托管公司主要将其用于做酒店。50%的客户选择自己出租，主要用于民宿，或周边客群租住使用。

对于投资客来说，最为看重的即为公寓的周边配套和升值潜力。潜在需求和投资价值是此类业主最为关心的问题。

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自住需求

购买公寓用于自住的人群，要么是已经拥有了可落户、具备学区的房产，要么是不在意落户、学区配套的年轻群体。因而他们在购置公寓时更为关注的是公寓本身的居住属性及公寓周边的城市基建配套。

南京主城中心的住宅十分稀缺，在这种情况下，公寓自住群体会选择品牌开发商开发的、具有成熟生活配套的公寓，以获得优质的人居体验。

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公寓租客：较看重生活居住体验

随着城市外来人口的不断涌入，租住公寓成为一种主流的生活方式，而租客群体则以年轻人为主，他们更为看重公寓式的生活居住体验。

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租客群像

① 95后毕业生

这类租客年龄普遍在20出头，刚入社会不久，他们追求相对舒适的居住环境和城区便利的交通及商业配套，大多会选择公寓合租，整租公寓的群体占比较小。

② 都市白领

这类租客自身拥有相对稳定的收入来源，在居所选择上不仅看中周边的交通与生活配套，也追求人性化、服务化的居住体验。

③ 陪读租房

这类租客租住公寓用于陪读，他们在公寓的选择上主要以临近学校为主。

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租客需求

银城旗下包租公司的代理人刘先生表示：公寓的租客首先考虑的是公寓的位置和环境，在同等条件下租客偏好于距离办公地点近的公寓，其次才是考虑公寓本身的居住环境。

方便是公寓居住者最为看中的需求因素。租住公寓实际上是在租住一种更为多元化的生活方式。

而随着公寓租赁行业的不断发展，租客提高居住品质的需求也在不断上升，除了基本的安保、维修、物业服务到位之外，南小寓从开发商处了解到，近几年租客更加追求人性化的服务体验，比如酒店式公寓可为同一栋年轻人提供一个交友聚会的契机和平台，满足租客的社交需求。但这只能作为需求中的“加分项”，而不是必备因素。

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南京优质公寓必备要素

供求关系一直是市场永恒的杠杆，在用户多样化的需求面前，南京优质公寓又要具备怎样的要素呢？

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核心潜力板块

李嘉诚曾说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”位于城市核心板块的公寓产品，更受欢迎。

以位于南站的都荟天地城举例。

南京年旅游人次达15983.21万，高铁年客流量在9000万人次以上，交通枢纽附近的都荟天地城就享受了板块利好，投资潜力无限。

项目位于南京南站门户，配置约11.6万方总部办公，约5.2万方Ins街区，约11.7万方Air公寓，集休闲、商务、居住、出行、消费于一体。其中公寓部分，在售建面约30-38㎡爆款小公寓，首付约37万起即可入手。

南小寓总结：都说买公寓是购买一种更为舒适的生活体验，南京主城八区各有优势与特色，商圈密集、交通枢纽集聚以及规划前景良好的板块势必是优质公寓必备要素之一。

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临近地铁、配套成熟

生活配套成熟，尤其是临近地铁，非常为公寓加分。这一点，江宁百家湖的中海龙湾U-LIVE深有体会。

项目位于龙湾商务区，规划范围覆盖凤凰港——杨家圩核心区，位于南京主城—南京南站—禄口空港的“黄金轴线”上。集萃百家湖2.0最精华的1平方公里。

中海龙湾U-LIVE正处于板块发展的价格洼地之中。项目扼守小龙湾地铁站，占位核心商圈，出入繁华，配享板块成熟配套。建面约30/39㎡，总价约75万起。

南小寓总结：在发展迅猛的主城区、高新产业园区等，人口流动大，办公人群数量庞大，临近地铁，通勤方便，配套成熟成为南京优质公寓的标签。

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面积、总价适中

面积小总价低，长期持有的投资回报率相对高，是优质小公寓的另一特质。

城北万象天地的在售公寓户型为35-45㎡，在南京酒店式公寓面积不得小于45㎡的商办新政出台后，这成了南京近乎绝版的小户型。

项目于燕子矶新城双黄金十字枢纽之上，以接轨国际的鼎级TOD开发模式为范本，在无缝对接地铁6、7号线的基础上，有机联系近20条公交线路、近70条城市各级干道，辐射范围涵盖整个南京主城以及大南京都市圈的北部和东部。

南小寓总结：公寓一向以“麻雀虽小，五脏俱全”的优势降低了置业门槛，对于许多想要以低总价置业或者低成本投资的人来说，面积与总价适中是必不可少的考量因素。

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潜在租赁群体丰富

对于大部分投资客而言，日后公寓交付，要么选择托管，要么自己出租，总而言之租赁群体越多越好、租金越高越好。

那么临近高端写字楼、产业园区，又有全方位轨道交通覆盖，从而带来稳定租赁群体的优质公寓，便成了市场上的香饽饽。