外来沙尘随风过境 ，北京沙尘暴“毒气”又袭；万亿市值蒸发，百度、新东方、唯品会等多家中概股遭“血洗”；50余家房企扎推发布业绩，上演疫情之后的谨慎与疯狂；像卷土重来的天气一样，上周的楼市与股市可谓惊魂之中又有新忧，过山车之中又显刺激。

在扩营的追“亿”大军中，时代中国(01233.HK)同样在上周（3月23日）公布业绩。2020年合同销售金额人民币1003.8亿，同比增长28%，过去五年复合增长率达到36%，从不足200亿元销售额到首次晋级千亿阵营，时代中国仅仅用了五年。

腾讯房产发现，在这场大跨步的千亿规模催生背后，虚增的是一场巨大的“泡沫”。年报显示，时代中国2020年利润为53.7亿元，同比减幅为3.5%，公司股东应占利润49.4亿，同比下滑5.21%；每股收益2.54元，同比减少6.93%，而在此前的几年中，时代中国每股收益都是正向增长，最高年份达到同比增长58.96%。

就在业绩发布当日，时代中国股价迎来下跌，截至收盘，股价为11.44港元/股，同比下跌3.7%，在接下来的几日中，时代中国股价连续下跌，至3月26日跌至10.46港元/股，市值为202.8亿港元，市盈率为4.45，市值最高蒸发近120亿港元。

业绩收益出现滑坡，股价遭遇接连腰斩，时代中国再次遭遇“戴维斯双杀”，而作为老牌大湾区房企，时代中国又将面临何种后千亿的际遇？

虚高的千亿：多项指标亮“红灯”

时代中国将2021年合约销售的目标设置在1100亿元，不到10%的增长，相对于此前追求大跨步的增长速度来看，略显保守。只是，细看一下时代中国其他的指标数据，不难发现问题。

年报显示，时代中国2020年营业额为385.8亿元，同比减幅为9.1%；归属股东净利润为49.41亿元，同比下降5.21%；年度毛利率为28.8%，与去年基本持平。毛利率增长乏力，低于30%的毛利率还处在同行业的平均水平线之下。这也是该公司近10年来首次出现年度营收、净利双降的情况。

拉长时间轴线来看，2019年时代中国实现销售额783.6亿元，同比增长29.32%；营业收入为424.33亿元，同比增长23.44%；归母净利润为52.13亿元，同比增长18.5%。不过与2018年相比，2019年时代中国营收增速下滑24.37个百分点，归母净利润增速下滑46.45个百分点。从这一点来看，时代中国的增长疲态早已显现。

就其他数据而言，2020年时代中国ROE同比下降9.78%，至26.10%；每股净资产同比下降1.62%，至9.67元；每股营收同比下降6.8%；营业利润同比下降3.62%，至97.59亿元。

对于营收下降，时代中国给予的解释是，因为疫情影响公司的交付；物业板块收入在2019年完成上市分拆后，在全年的业绩报表中没有合并，所以营收有一定的微降。

腾讯房产发现，就时代中国的收入比重来看，出售已竣工物业占据时代中国总收入中的大头，约为386.30亿元；其次是城市更新收入，约为21.68亿元；再次为物业管理服务收入，最后为建设服务收入，分别约为7.25亿元、4.50亿元。就合约销售区域分布来看，粤港澳大湾区贡献了过半的合约销售额，其中广州贡献占比30%、佛山占比22%、珠海占比4%、东莞占比9%等。

而在线上业绩发布会现场，时代中国的管理层明确表示，时代爱车小镇和时代全球创客小镇在佛山顺利落地，未来将深耕粤港澳大湾区，并加速布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域，继续在城市更新领域发力，不断加速项目的拓展和转化。

土储方面，截至2020年12月31日，时代中国总土地储备约为2159万平方米左右，主要分布在国内一二线城市，尤其在粤港澳大湾区连同清远市在内占比接近90%。城市更新业务方面初具规模，截止2020年底，公司的城市更新项目超160个，潜在的总建筑面积达到5337万平方米。

众所周知的是，城市更新运营周期较长，面对大量城市更新项目的盈利及去化，而目前实际情况来看，中国城市布局结构较为单一或有风险，这或许是时代中国需要面对的难题。

踩一条红线：更换财务高管“耍滑头”接连高息发债

2020年对于时代中国而言，与高额债务让人头痛相似的是，首席CFO的桃色丑闻。

去年7月12日晚间，时代中国公告称，黄永年已退任公司首席财务官职务，牛霁旻兼任公司首席财务官一职。任职仅仅一年，更换首席财务官对于一家一心想要做大规模的企业而言，带来的负面效应是，股价连挫6天负债攀升，市值蒸发约30亿港元，致命性可想而知。

腾讯房产发现，在“三道红线”方面，2020年时代中国净负债比率为65.6%，较2019年下降1.6个百分点；现金短债比为2.1倍；剔除预收款后的资产负债率约为79%，踩中红线。

与此同时，为了偿还债务，时代中国在去年一直在频繁高额发债。2020年以来，时代中国分别发行了13.15亿元、25亿元的境内债券，票面年利率在5%到6.3%间；两笔2亿美元和3亿美元的境外优先票据，利率在6%到6.75%之间。

此外，根据公告，去年7月8日，时代中国发行2025年到期3亿美元优先票据，利率6.75%；7月17日，时代中国发行16亿元5年期公司债，票面利率为5.94%；7月27日，广州时代申请的20亿元ABS获深交所通过；8月3日，广州时代发行5亿元4年期境内债券，利率5.68%；8月21日，广州时代发行4年期11亿元公司债，票面年利率5.94%；9月22日，时代中国公告称，其发行了一笔3.5亿美元规模6年期票据，利率6.2%。10月23日，时代中国发行2.5亿元有限票据，利率为6.75%；今年1月8日，时代中国又发行3.5亿元的优先票据，利率为5.75%。紧接着，3月17日，时代中国又发行1亿元的优先票据，利率为6.2%。

时代中国的负债问题是，2019年时代中国负债总额就已经超过千亿，截至2020年中期这个数字为1371.1亿元，2020年底，该数据升到了1915.02亿元，负债率为81.26%，剔除预收款后的资产负债率约为79%。而另根据此前市场消息，千亿负债，还有大量明股实债的风险。

腾讯房产发现，2019年和2020年，时代中国控股合同负债分别为215.79亿元和242.03亿元，分别同比增长28.24%和12.29%；应付税款从2019年的70.14亿元增加到了93.59亿元；应付合营企业的款项从49.50亿元，猛增增至108.53亿元；同时，2019年及2020年时代中国的物业库存分别为614.61亿元和790.79亿元，分别同比增长25.77%和28.66%。

相关业内人士称，这意味着在合同负债增速放缓的行业常态下，该公司面临着可供出售业务去化率下滑或发展中物业进展缓慢的困境。

此外，时代中国神秘的表外合营公司数据成为时代中国藏匿负债另一种手段。

数据显示，2015-2020年，公司在合营及联营企业的权益由1.19亿元猛涨到2019年的120亿元，但时代中国来自合营及联营企业的利润贡献却相距甚远，分别为-30万元、6609万元、2.25亿元、-3.31亿元和12.09、4.45亿元。

120亿元与4.45亿元的相差额度，让人不禁心生疑惑，利润去了哪里？而与之或将并表的负债又去了哪里？

当千亿门槛逐渐被放宽，挺进千亿已经不再被视为一种“护身符”，巨额的债务压力或成为压倒千亿房企的一颗巨雷，而时代中国在千亿的十字路口中又将走出一条怎样的路？