如果不是人民币升值躺赚了31亿，中海今年的财报并没有这么好看。

3月29日，中海发布2020年度业绩报告。报告期内，中海营收人民币1857.9亿元，同比上升13.5%；经营溢利上升至人民币652.3亿元，同比增长4.6%；股东应占溢利为人民币439亿元，同比上升5.5%。

营收利润表现不错，但是中海的毛利润为558.2亿，只比去年同期的550.8亿增长了1.34%；毛利率30.04%，比去年同期的33.68下降了3.64个百分点。颜建国曾表示，中海的要求是毛利率不低于30%，今年的表现刚刚踩线。中海的主营业务毛利实际上原地踏步。

让中海利润同比上涨的奥秘，来自人民币升值。截至2020年底，中海有2129.8亿元有息负债，其中港币占25.9%，美元占19.8%。由于2020年人民币升值，中海可以用更少的人民币偿还要还的美元债。这部分多出的汇兑收益达到31.12亿。

这部分多出的汇兑收益，成为中海2020年利润增长的重要部分。如果去掉汇兑收益，中海今年的经营溢利没有营收那样的高增幅。

长期以来，中海是地产行业的优等生，一向以高利润率示人。今年全行业面临的毛利率下降现象，中海也不能幸免。当增收不增利已经普遍存在，不乏大手笔拿高价地的中海，还能维持自己的利润吗？

高溢价拿地，未来利润率不容乐观

财报显示，2020年中海新增64块地，补充了1349万平米土地储备，总地价达到1357.9亿元，比去年1133.6亿元增加19.78%。截至报告期末，中海地产共拥有9190万平方米土地储备。

2018-2020年，中海地产投销比分别为60%、55%、56.8%，拿地力度极大。大手笔拿地源自规模要求。业绩会上，中海地产副主席、执行副总裁罗亮表示，未来5年，中海地产销售规模将保持每年两位数增长，商业的收入、物业出租的租金也会保持两位数增长。

中海维持了央企一贯的财务水平。截至2020年末，中海资产负债率60.1%，净借贷比率32.6%，现金短债比2.1，近五年来资产负债率水平基本为60%。同时，中海加权平均借贷成本为3.8%，处于行业优秀水平。

张志超说，围绕未来的发展，中海现在的净资产负债率仅是60%左右的水平，净借贷比也仅32.6%，将充分利用财务稳健和保障力，充分地把握住市场的机会，无论是在投资空间上，还是收并购上，都会积极关注市场和行业的机会。

激进拿地另一面，则是拿了不少高价地，中海这几年的扩张和地王相伴相随。2020年，中海花费79亿拿下北京全年最贵地块亦庄河西地块，还以41.34%的高溢价率拿下房山稻田地块。

今年2月份，中海以最高限价拿下广州海珠宅地；进入3月份，中海地产以120.6%的溢价率夺得泉州一宗商住地；3月12日，中海以最高限价35.92万元竞得东莞大朗地块，折合楼面价约25999元/平方米，是东莞土拍楼面价第二高；3月17日，中海地产还以34.2亿元摘得郑州北龙湖宅地，溢价率达到50%。

知名地产分析师严跃进表示，“过去一直讲中海的盈利能力很强，但是如果说企业定调做大规模，频频高溢价拿地。房地产一系列政策都是收紧状态。要确保利润率还是有一定的压力，对企业来讲操盘肯定是有影响的。”

年化目标增速22%？中海定了个极难的目标

2020年中海商业资产管理业务收入为44亿元，目标是2025年完成120亿元的收入目标，这意味着商业收入年化增速要在22%以上。

财报显示，2020年中海持有并运营49栋写字楼，运营开发中的写字楼数量为72栋，总建筑面积545万平米。写字楼租金31.7亿，同比上升9.5%

目前中海持有并运营管理16个购物中心，持有并在建的购物中心有37个，总建筑面积394万平米。购物中心租金收入为8.7亿，同比上升3.1%

写字楼和购物中心如何实现超过22%的增速？这是中海需要解决的问题。全国范围来看，写字楼市场仍处在低迷状态。戴德梁行写字楼报告指出，在疫情发生之后，写字楼业主普遍降价提升出租率，北上广深的甲级写字楼市场租金均出现不同程度的跌幅。其中北京甲级写字楼租金更是创下2012年以来的新低。

对中海而言，商业资产管理面临的挑战更大。如何在后疫情时代保证增速目标，中海未来的压力不容小觑。