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利润之王的黄昏?这家老牌央企交出了一份并不乐观的成绩单

腾讯房产   |   2021-04-01 09:03:57   |   作者:
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如果不是人民币升值躺赚了31亿,中海今年的财报并没有这么好看。

           

3月29日,中海发布2020年度业绩报告。报告期内,中海营收人民币1857.9亿元,同比上升13.5%;经营溢利上升至人民币652.3亿元,同比增长4.6%;股东应占溢利为人民币439亿元,同比上升5.5%。

           

营收利润表现不错,但是中海的毛利润为558.2亿,只比去年同期的550.8亿增长了1.34%;毛利率30.04%,比去年同期的33.68下降了3.64个百分点。颜建国曾表示,中海的要求是毛利率不低于30%,今年的表现刚刚踩线。中海的主营业务毛利实际上原地踏步。

           

让中海利润同比上涨的奥秘,来自人民币升值。截至2020年底,中海有2129.8亿元有息负债,其中港币占25.9%,美元占19.8%。由于2020年人民币升值,中海可以用更少的人民币偿还要还的美元债。这部分多出的汇兑收益达到31.12亿。

           

这部分多出的汇兑收益,成为中海2020年利润增长的重要部分。如果去掉汇兑收益,中海今年的经营溢利没有营收那样的高增幅。

           

长期以来,中海是地产行业的优等生,一向以高利润率示人。今年全行业面临的毛利率下降现象,中海也不能幸免。当增收不增利已经普遍存在,不乏大手笔拿高价地的中海,还能维持自己的利润吗?

           

高溢价拿地,未来利润率不容乐观

           

财报显示,2020年中海新增64块地,补充了1349万平米土地储备,总地价达到1357.9亿元,比去年1133.6亿元增加19.78%。截至报告期末,中海地产共拥有9190万平方米土地储备。

           

2018-2020年,中海地产投销比分别为60%、55%、56.8%,拿地力度极大。大手笔拿地源自规模要求。业绩会上,中海地产副主席、执行副总裁罗亮表示,未来5年,中海地产销售规模将保持每年两位数增长,商业的收入、物业出租的租金也会保持两位数增长。

           

中海维持了央企一贯的财务水平。截至2020年末,中海资产负债率60.1%,净借贷比率32.6%,现金短债比2.1,近五年来资产负债率水平基本为60%。同时,中海加权平均借贷成本为3.8%,处于行业优秀水平。

           

张志超说,围绕未来的发展,中海现在的净资产负债率仅是60%左右的水平,净借贷比也仅32.6%,将充分利用财务稳健和保障力,充分地把握住市场的机会,无论是在投资空间上,还是收并购上,都会积极关注市场和行业的机会。

           

激进拿地另一面,则是拿了不少高价地,中海这几年的扩张和地王相伴相随。2020年,中海花费79亿拿下北京全年最贵地块亦庄河西地块,还以41.34%的高溢价率拿下房山稻田地块。

           

今年2月份,中海以最高限价拿下广州海珠宅地;进入3月份,中海地产以120.6%的溢价率夺得泉州一宗商住地;3月12日,中海以最高限价35.92万元竞得东莞大朗地块,折合楼面价约25999元/平方米,是东莞土拍楼面价第二高;3月17日,中海地产还以34.2亿元摘得郑州北龙湖宅地,溢价率达到50%。

           

知名地产分析师严跃进表示,“过去一直讲中海的盈利能力很强,但是如果说企业定调做大规模,频频高溢价拿地。房地产一系列政策都是收紧状态。要确保利润率还是有一定的压力,对企业来讲操盘肯定是有影响的。”

           

年化目标增速22%?中海定了个极难的目标

           

2020年中海商业资产管理业务收入为44亿元,目标是2025年完成120亿元的收入目标,这意味着商业收入年化增速要在22%以上。

           

财报显示,2020年中海持有并运营49栋写字楼,运营开发中的写字楼数量为72栋,总建筑面积545万平米。写字楼租金31.7亿,同比上升9.5%

           

目前中海持有并运营管理16个购物中心,持有并在建的购物中心有37个,总建筑面积394万平米。购物中心租金收入为8.7亿,同比上升3.1%

           

写字楼和购物中心如何实现超过22%的增速?这是中海需要解决的问题。全国范围来看,写字楼市场仍处在低迷状态。戴德梁行写字楼报告指出,在疫情发生之后,写字楼业主普遍降价提升出租率,北上广深的甲级写字楼市场租金均出现不同程度的跌幅。其中北京甲级写字楼租金更是创下2012年以来的新低。

           

对中海而言,商业资产管理面临的挑战更大。如何在后疫情时代保证增速目标,中海未来的压力不容小觑。


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