楼市315，打假进行时。今天，笔者讲述的是和涉嫌虚假宣传、捂盘惜售有关的买房“套路”。

“锁房”需交5万元，若不买，钱不退！

金三银四是传统的购房旺季，南京多家楼盘正铆足劲儿推新。这不，正方新城的联发云启推出一项“交钱锁房”的操作，着实让人看不懂。

3月10日，买房人吴先生（化名）向笔者爆料，他去联发云启看房时，置业顾问推荐他选择13号楼，并告知13号楼将首推，只需缴纳5万元就可提前“锁房”，若后期反悔不买，5万元则不退还。

“只是交个诚意金而已，没有不想买就不退钱的道理吧。”吴先生感到不解。

笔者调查后发现，锁房所缴纳的5万元并非是诚意金而是定金。

因为联发云启已经取得销售许可证。在13号楼“有证”的提前下，购房者缴纳的5万元定金具有法律效应。

如果因为个人买房资质或其它原因导致不想买房，那么联发有理由不退还这5万元。

这和吴先生口中的诚意金并不是同一个概念。

江苏同大律师事务所陶然律师表示，一些楼盘在没有取得销售许可证时，让购房者交诚意金锁定房源，虽然对于开发商来说是违规行为，但如果购房者交钱后又不想买房，可以要求开发商退还诚意金。

因为诚意金没有法律效应。在此提醒买房人一定要弄清定金和诚意金的区别。一字之差，稍加不注意，有可能会让你掉进陷阱，“钱房两空”。

涉嫌捂盘！去年领到销许，今年才推新

联发云启13号楼虽然已经领取销许，但据南京网上房地产信息显示，13号楼销许的时间不是近期，而是去年12月5日。

截图自南京网房房地产

置业顾问表示，13号楼于3月中旬首推。按照2016年相关部门发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》规定取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开销售全部房源来看，联发云启涉嫌捂盘。

事实上，联发云启已经不止一次涉嫌捂盘。

去年，有媒体曝光联发云启置业顾问对外称5号楼涉嫌捂盘。根据南京网上房地产数据显示，5号楼于去年11月4日领取销许，至今销量仍挂零。

联发云启为何屡次涉嫌捂盘？

“捂盘要么是等涨价，要么是蓄客差。像这钟短期捂在手上的可能是缺客。要是不愁卖，开发商也不会一直捂在手里不卖的。”一位地产从业者评价道。

假热销！现场公示的销量与南京网上房地产数据不一致

联发云启销量究竟如何？

据南京网房数据显示，联发云启总入网500套房源，截止到3月18日11：30还剩354套未售出，半年时间去化不足3成。

截图自南京网房，截图时间：3.18 11：30

笔者暗访了联发云启售楼处后发现，沙盘处贴着“即将售罄”、“火爆热销”的标幅。置业顾问称前期开盘的好几栋楼都即将售罄。

沙盘多个楼栋贴上即将售罄标幅

此外，联发云启售楼处现场公示表中的去化数据和南京网上房地产页面显示的去化数据不一致。其中，8号楼去化数据出入较大。

据南京网上房地产数据显示，联发云启8号楼入网80套房源，还剩60套未售出，去化率为23.04%。

截图自南京网房，截图时间：3.18 11：30

而售楼处公示区中的8号楼所贴的“红条”数量在30套以上。按照现场所公示的数量，联发云启仅剩40多套未售出。

联发云启现场销控表

按照商品房预售管理政策规定，售楼处公示的销控进度也必须与网上保持一致。

“集中开盘的楼盘，数据可能会出现滞后，但持效期的楼盘日常销售数据应与南京网房保持同步，否则涉嫌作假。”南京房管局工作人员曾表示。

笔者需要提醒买房人，不要被假热销蒙蔽双眼，造成恐慌心理。虚假宣传已经成为南京楼市中一个普遍的乱象。

此前，还有很多销量不佳的楼盘在开盘现场找“水军”充数，制造假热销盛况。

饥饿式营销让买房人也会产生恐慌心理，甚至让购房者错买跳坑。

尤其是如今南京放宽落户政策后，大量外地购房者涌进南京市场。倘若买房人对南京楼市和购房板块了解甚少，很容易被售楼处“包装”后的热销盛况蒙蔽双眼。

在此提醒买房人保持清醒、理性态度。多看多对比，以平常心态买房，切莫产生恐慌心理。

联发云启销量不佳，业内人士分析产品定位有误

首开至今去化不到3成，联发云启为何不畅销？业内人士分析和产品定位不准确、板块缺乏成熟配套有关。
首先是产品定位不准确。
项目主打改善户型，起步98㎡，最大125㎡，而正方新城属于刚需板块，适合小户型低总价的定位。
联发云启98㎡与板块内的其它项目89㎡同样为3房设计。对于购房者来说最关注的是项目性价比。若购房成本多花20万，居住品质没有得到明显提升，购房者会更倾向于总价便宜的楼盘。
其次是板块缺乏成熟配套。
虽然乘坐地铁S1号线从正方新城到南京南站只需4站，但是联发云启与正方新城地铁站导航距离在4.7公里左右，交通不太便利。
加之目前板块内只依托少量底商，商业配套匮乏也是一大“硬伤”。如果短期内没有利好兑现，购房者很难爽快买单。