2021年，房企不仅面临大规模的债券到期压力，还将进入更严格的资金监管阶段，因此年初不少房企抓住融资成本较低的窗口期加紧发债。

今年1月份，房企发行信用债和海外债井喷。中指院数据显示，1月房地产信用债发行规模为546.1亿元，环比增长73.28%；内地房企海外债发行规模为811.2亿元，环比大增464.5%。

规模大幅增长的同时，房企融资成本也有所下降，其中信用债平均利率为4.69%，同比下降0.35个百分点；海外债平均利率为7.44%，同比下降1.18个百分点。

不过，中山证券信用研究总监高嵩表示，从净融资（发行减去偿还）的角度来看，截至1月底，地产行业净融资同比下降50%。

在此背景下，高嵩认为，地产债的整体融资环境并不尽如人意，发行有一定压力。“今年以来，很多地产债的发行计划都被取消，目前债券为地产公司输送资金的能力确实变弱很多。大部分公司今年的计划都是在‘借新还旧”目标之下完成债券发行，这样就算达标了。”

“房住不炒”的主基调下，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”成为常态化约束，2020年对房企实施“三道红线”融资限制、对银行建立房地产贷款集中度管理制度，成为房地产金融审慎管理的重要组成部分。

中指研究院企业事业部研究总监刘水认为，这一次房地产金融制度的改革跟1998年的房改和2004年的土地改革在我国房地产制度建设史上具有同样的意义，重塑了未来房地产市场的发展。

对于“三道红线”，想必大家已经并不陌生了。去年8月，监管部门出台“三道红线”新规，具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

有息负债规模将以2019年6月底为基础，根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房企成为“三道红线”首批试点企业。万科董事会主席郁亮在去年9月透露，“三道红线”的监管是穿透式、全覆盖的，企业做多层结构、明股实债等财务技都是没有用的。

高嵩指出，今年1月份，“三道红线”试点房企数量又扩大了9家，前20强房企基本都被纳入到监管范围中。这些房企在一定程度上可以进行广义的“借新还旧”，即不限于同市场、同品种，比如公司债可以用来还银行贷款或非标，但是目前的信用债发行出现了很大问题，市场的资金风险偏好降低了很多。

“市场资金风险偏好降低很多，一方面受去年底华晨、永煤信用违约事件影响，另一方面受最近地产行业个别（债券违约）案例影响，多家牵涉其中的资金方压力比较大，不会投出新的资金。所以目前来看地产债确实会有一段时间比较难过的日子。”高嵩直言。

从宏观的货币政策角度来看，央行自1月以来逐步回收基础货币，相比往年同期，整个长线资金的投放以及短线资金的逆回购投放都比较缺少，所以1月最后一周的流动性收紧非常严重，资金面波动加大，市场情绪很紧张，银行对后续的资金面也不是特别乐观。

针对银行，去年底央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制模式，对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。

越大型的银行，所拥有的额度上限会越高。以工商银行、建设银行等为代表的中资大型银行的地产贷款占比和个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%；以招商银行等为代表的中资中型银行上限为27.5%、20%；中资小型银行、非县域农合机构以及县域农合机构的限制则更严。

众所周知，银行贷款是房企融资占比最大的渠道。高嵩表示，在开发贷方面，其实去年9月28日各大银行就收到了央行窗口指导，要求新增贷款中涉房比例不超过30%。

与此同时，四大一线城市的银行个人住房贷款政策已经开始收紧。例如，1月底，广州不少银行先是传出贷款额度紧张、放款周期延长的消息，接着四大行的房贷利率集体上调15个基点。

此外，1 月 29 日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，从“严格落实差别化住房信贷政策、严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力、严格加强借款人资格审查和信用管理”等八个方面强化房地产金融监管。

克而瑞研究中心指出，对信贷资金管控的增强将使得房企销售回款的难度增加，需要房企加强现金流的管理与预警。

资管新规也将在今年年底落地，所有融资渠道都会被涵盖在内，对应信托方面就是资金信托新规的落地。

高嵩指出，资金信托新规有很多限制地产融资的内容，比如整体的集合资金信托中非标占比不能超过50%，而实际大概占比是80%-90%，如果要降到50%以下，则投向地产行业的资金首当其冲。

因此高嵩认为，在今年底资管新规落地后，信托也将无法给地产行业带来更多“输血”。

在房地产政策环境继续趋紧的一年，房企资金压力加大，加速去杠杆、降负债将成为主要趋势。