都说女人选车看颜值，男人选车看性能。在买房这件事上，能够保持男人眼光，懂得运用理性思维的购房者真不多见。

上周，我的好友小A看中江北一套房。回来就兴奋地说，X楼盘不错，装修标准中包括镜面带有化妆灯、卫生间安装热毛巾架、鞋柜还配消毒器、厨房连洗碗机都安装好了.....

她美滋滋地脑补住进去的生活状态，把自己幻想成精致的偶像剧女主角。

“户型做的怎么样？得房率高吗？小区绿化率多少？你看中的那套房位于小区哪个位置？物业用的哪家？”面对我的5连问，小A一脸懵逼，只记得心仪房源是95㎡，有两个房间朝南。

“绿化率、得房率这些数字，我哪能记得。”在小A看来这些与生活舒适度息息相关的指标竟成为她口中可有可无的“数字”。

而她张口炫耀的居然只是淘宝随便买买就能轻松送货到门的消毒器和洗碗机。

很显然，小A是典型的女性买房思维，看中眼前具象的细节。这就像大多数女性购物看中“赠品”一样，刺激她最后掏腰包的那一股子力就是眼花缭乱，华而不实的“赠品”。

首先澄清下，说这番话并没有践踏开发商良苦用心的意思。我只是觉得“洗碗机”和“热毛巾架”有是锦上添花，没有也不重要。

真正能够提升你居住品质、助力你房子实现较大增值空间的不是赠品而是主品。

事实是，很多开发商在魔鬼细节设计上，本末倒置了。过于追求噱头，忽略了产品本身。

对于购房者来说，除了价格、地段这些大方向之外，你首要关注的是这家楼盘的户型设计、景观打造、物业服务。这些才真正算是产品骨骼。而消毒柜、洗碗机、化妆灯，只不过是外衣上的一件配饰。

物业服务不到位，业主可以要求换。户型、楼层、景观设计算得上是“一买定终身”，需要购房者慎重选择。

前段时间，我找中介卖二手房，询价时我发现我的房子卖价可能会比邻居小区同等户型的低20万。我很疑惑，也是我不能接受的事实。

“为什么我们小区房龄比它们新，反而卖不出好价格？”中介一语道破，直言：你们小区同等户型得房率太低了，再说5楼这样的低楼层也不占优势........

当然，也不排除很多中介有恶意压价的行为，但是从这件事中，我也明白了户型和楼层有多重要。

中介说的并没错。我们先来算笔账。假设房源A得房率87%，房源B得房率76%，两个户型相差10%左右的套内面积。

以此计算，如果两个户型都想做到套内面积90㎡，那么A房源建筑面积只要做到103㎡，B房源户型面积则要做到120㎡。

若再以3万/㎡房价计算，想要达到同样90㎡的套内面积，选购得房率低的B房源则要比选择得房率高的A房源多花50万左右。

就算你一直不“出手”，相同的建筑面积，得房率高的户型实用面积更大，住的也更宽敞。

“我家前两年简装过，买家可以直接搬进来住的。这算竞争优势了吧。”别谈了，你这样更难出手。简单装修不如别人纯毛坯房，买家扒掉重新装修，更浪费钱和时间。

让我万万没有想到的是，我家的地板、洁具、马桶居然成了买家的“累赘”，因为他们拆卸、搬运需要耗费人力和财力。

原本以为拎包入住是个竞争优势，没想到还会遭到买家各种吐槽。随着时间的推移，审美变化，很难保证如今新潮的精装包不会成为未来买家眼中的“炸药包”。

记住一句话：赠品做的再好也不可能成为你房源增值的必备砝码。

买房除了关注产品设计，物业服务也是至关重要的。仁恒的二手房为什么能做到比同地段的小区贵？除了靠产品说话之外，物业服务也是加分项。

换家优质物业公司，小区二手房成交价水涨船高的事例也有很多。在此就不一一举例了。

大家也可以逆向再思考下：为什么同一地段的二手安置房要比二手商品房每平米至少便宜几千，差价甚至能达到1万多？

物业服务不是一阵子而是一辈子。需要提醒的是，千万不要觉得你只是做房产投资，所买的房子一年也住不到2次，物业跟你关系不大。要明白的是，所有的投资价值都是建立在自住价值之上的。

举个我的亲身经历的案例吧。4年前，我买了套东方万汇城公寓。当时一心想着地段不错，价格也便宜。我也知道这家公寓物业服务差，但我觉得房子只是用来出租，并不妨碍我“抄底”。

事实上，我的想法错了。自从2017年6月底交付后，业主和物业就打起了持久战，其中业主委员会联名商讨，要求物业从安防、卫生等层面给出修改意见，屡次沟通无果。换物业流程复杂，至今未能成功。

现在该小区面临的僵局是，业主不愿缴物业费，物业不愿清理楼道卫生。试问，碰到这样的楼盘，不让人心累吗？

最重要的是，物业管理不到位，服务态度差，对房租收益也产生了影响。2018年年初，40㎡精装户型月租金1600元，2020年月租金1800元，只涨了200元/月。

在楼盘销售过程中，我们对这家物业的认识或许只停留在宣传材料上，但是大家想客观评价这家物业服务是否周到，也不妨亲身体验一番。

方法很简单，找一个该物业正在服务的老小区，从细枝末节处去感受它的温度。比如：门卫对访客态度、小区花草养护情况、 小区物业费收缴率等。

赘述这么多，只是希望大家能够在买房道路上，擦亮双眼，避开暗坑，也欢迎大家通过评论区留言，发表看法。