扬子江金茂悦、启迪水木滨江、花语熙岸……今年，江北核心区“傲娇”无比，纷纷将首付门槛提高到8成。尽管如此，置业江核的关键词还是日光、陪跑。
“江北核心区纯新盘江畔月明府，预计月底首开，首付3成起，提供相关材料可享受3万的首开优惠……”
什么？现在江北核心区还有首付3成起、首开优惠3万的楼盘？这家叫做江畔月明府的新盘，成功吸引了我的注意力，踩盘，安排起来！
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预计月底首开，最高3万优惠
江畔月明府已于11月14日公开了售楼处和样板间，一起看看详细情况。
土地性质：商住混合用地
开发企业：金基+扬子国投
小区规划：10栋层高为18-26层的住宅，社区商业
物业服务：金基物业
主力户型：89㎡、103㎡、109㎡、116㎡
装修情况：精装交付，新风、地暖、中央空调
首开时间：预计11月底
放风价格：3万/㎡
据置业顾问介绍：江畔月明府预计本月底首开，现在办理护照，提供50万资产证明，首开可享受3万元优惠。
项目首开楼栋为2、9号楼，共178套精装新房，其中：
2号楼层高18层，东、西边户为116㎡四房两厅两卫户型，中间户为89㎡三房两厅一卫户型
9号楼层高26层，西边户为103㎡三房两厅两卫户型，中间户为89㎡三房两厅一卫户型，东边户为109㎡三房两厅两卫户型
户型图：
89㎡三房/两厅/一卫↓
103㎡ 三房/两厅/两卫↓
109㎡ 三房/两厅/两卫↓
116㎡四房/两厅/两卫↓
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景观、会所是亮点，装修乏善可陈
一番了解下来，江畔月明府产品本身给我的感觉是，优点和不足都比较突出，先简单来说一说优点。
① 金基与扬子国投联合开发，园林景观设计方为北京顺景园林（金基九月森林原班团队）。不少南京人都知道，老山豪宅金基九月森林的园林景观做的特别出众，是二手房升值的原因之一。
② 项目带有约1400㎡会所，配备泳池、健身房、书吧等。这在核心区、研创园板块较为稀缺。
江畔月明府不足的地方，我认为是室内装修品牌没有特别出众，据置业顾问介绍：“江畔月明府精装标准在3888元/㎡左右。”一起看看明细：
三大件中，中央空调为日立、三菱、三星，地暖为威能、博世、菲斯曼，新风则为开发商定制
厨房龙头灶具等，使用欧琳、帝朗、科勒、老板、方太、美的等品牌
卫生间洁具等，使用TOTO、科勒、美标等品牌
目前，核心区的扬子江金茂悦、花语熙岸、启迪水木滨江，装修标准多在3500-3600元/㎡不等。装修标准在3800元/㎡左右的楼盘，则有已收官的江与城，在售的佳源玖棠府。
其中，江与城三大件中地暖为威能、博世或菲斯曼等品牌，中央空调为日立、东芝或三菱重工等品牌，新风为兰舍或松下或麦迪龙等品牌；厨房使用了方太、老板、摩恩、科勒等品牌；卫生间使用了科勒、TOTO等卫生洁具，其中主卫花洒、台盆龙头等使用了汉斯格雅或高仪等品牌。
对比之下，江畔月明府装修标准中的定制新风、美标等品牌的使用有些差强人意了。（项目的装修定价，以最终价格批复为准）
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五桥首站核心区，含金量几何？
在扬子江金茂悦、启迪水木滨江、花语熙岸等核心区热盘纷纷开启8成首付模式的当下，江畔月明府却“放低身段”，告知客户：首付3成起，且有3万的首开优惠。
明明是核心区的楼盘，为何信心不足？
在开发商自己的宣传中，江畔月明府位于江北核心区、五桥首站，享受核心区、研创园、自贸区三区叠加辐射的利好，并在推广中称：约600S，速享河西配套。
而实际上，江畔月明府位于江北核心区是没错，但准确来讲应该是位于江北核心区的研创园板块，与佳源玖棠府属于一个板块。且未来五桥开通，佳源玖棠府距离五桥口更近。
我在地图上发现，要想从江畔月明府驾车前往长江五桥，没有直接通达的主干道，需要从浦滨路、滨江大道绕一圈，约9公里左右（从玖棠府出发，自驾约5.5公里可抵达）↓
售楼处门口，我偶遇一位正荣润棠府的置业顾问，小哥表示：“江畔月明府位于研创园，未来规划发展不错，但是跟自贸区一样需要时间去等待变现。还有，核心区的楼盘虽然首付提高到8成，但该日光还是日光。面对强大的对手，江畔月明府开发商信心不足，首付3成起，甚至开了分销，可以理解。”
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理想很丰满，配套兑现还需时间
江畔月明府所在的研创园板块，未来将有地铁11号线、万达广场、明基医院等生活配套。且向北可共享核心区的配套，向南可享受自贸区的配套。
距离项目最近的，有地铁11号线行知路站、万达广场，我查阅了相关资料发现：
规划的地铁11号线，节能报告审查意见于今年9月被核准批复，前期工作正在进行中，力争今年底开工。但从各方预期来看，开工节点可能要到明年上半年了。初步的计划通车时间在2023年。
万达广场，已于去年9月签约进驻佳源国际，整个综合体的建设周期在3-4年左右，目前还未明确开业时间。
此外，项目周边还有多幅规划中小学用地，目前尚无明确出让、建设计划。现有的明道中学、汉开书院等民办学校，需按照公民同招相关政策来。
而江畔月明府预计在2022年底交付，眼下项目周边有不少产业园、公司，向西1.2公里左右是行知中小学，但缺乏交通、商业等生活配套。未来交付可能会有一段时间的配套空缺期。
整体来看，金基和扬子国投在研创园这个现有配套还不是很完善的地方，打造了江畔月明府这么一家中规中矩的楼盘：户型设计偏刚改，装修品质乏善可陈，放风价也很接地气，在3万/㎡左右，由此可以看出开发商还是很保守的。能不能买？就看您是否看好板块的发展前景，以及能不能等得起了。
