沉寂了一个多月后，南京土地市场终于再发声！

今天，南京发布2020年宁出第10号土地出让公告，推出14幅地块，分布于城中（1幅）、紫东（5幅）、城南（2幅）、江宁（5幅）、六合（1幅），其中涉宅用地共8幅（含1幅租赁住房用地），商办类用地5幅、学校用地1幅。总用地面积达46.8公顷，起拍总价达102.52亿元。

就在上周，南京挂出了9幅地块，与此同时土地新政出炉：从调整竞价成交方式、严格开发资质要求、提高竞买资金要求、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控。

让业内外尤为关注的是，接下来南京的土拍触顶限价改摇号，将用什么样的方式进行？土地市场将呈现怎样的走向？今天我们不妨客观探讨一番。

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今年，南京首批达到最高限价摇号定归属的土地竞拍，将于9月17日拉开帷幕。加上今天挂出的14幅地块，共23幅地块待出让。其中，涉宅用地分布在城南、燕子矶、江宁、紫东等板块。

这些涉宅地块依然执行“限房价、竞地价”的出让模式，毛坯商品住房最高限价已限定（装修价格另行核定），地块具体情况如下：

届时摇号将通过什么样的方式来进行，我们与多位业内人士进行了讨论分析。有知情人士指出：接下来南京的土拍摇号，很可能与2016年一样采用乒乓球摇号。

还有业内人士表示：南京这几年的摇号方式“花样繁多”，电脑软件摇号、乒乓球摇号、抽取红包摇号……土拍市场上已有乒乓球摇号的先例，这次土拍新政，大概率会沿袭之前的方式。

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2016年南京土拍市场发生了什么？让我们一起复习一下。

白色乒乓球在透明的摇号机器里翻动，容纳了100多人的会场一片安静。随着一枚乒乓球的掉落，现场一下子骚动起来：结果出来了，出来了！

这是发生在2016年9月23日下午3点多、南京市中山路171号的一幕，也成了我国房地产史上第一场土地现场摇号。

图片来源：南京公证处订阅号

2016年9月19日至22日，当时的南京市国土资源局连续4天采用网上拍卖的方式对27幅地块展开网上竞价，这也是南京的首场网上卖地。

其中的20幅住宅用地竞争激烈，每幅地块参与竞拍的房企少则10余家，多则64家，地价无一不飙升至最高限价。

9月23日下午3点，共107家房企的拍地代表在线下围观中国房地产史上第一场土地现场摇号。运气爆棚的银城、五矿、新城、荣盛等房企，斩获九龙湖、地铁小镇、正方新城等优质宅地，在有地为王的时代“称霸南京”。

图片来源：南京公证处订阅号

据官方消息：当天共计20幅地块通过现场摇号确定竞得房企，总起始价247.6亿元，成交总价474.58亿元，溢价226.98亿。

究其根本，2016年南京出现了葛洲坝4.5万/㎡地王，以及多次土地熔断流拍事件，促使了“地价封顶摇号定归属+现房销售+网上拍卖”拍地模式的诞生。

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我们来简单回顾一下当时的拿地政策以及后续的变化：

1、竞买方式：线下竞拍转为网上竞买（2016年9月起持续至今）

2、现房销售：当地块网上竞价达到现房销售起始价时，该地块所建商品住房必须现房销售（2018年7月南京出台新规：取消现房销售政策，全面推行竞自持）

3、摇号定归属：当地块网上竞价达到最高限价时，仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号确定竞得人（2017年5月南京出台新规取消土拍摇号，改为达到最高限价后竞争保障性住房面积，面积最多者竞得）

来自克而瑞南京机构提供的数据显示：2016年至2020年7月，南京主城（不含溧水、高淳）通过土地招拍挂出让的涉宅用地共272幅。对比2016年至2019年全年的数据不难发现，2016年全年的卖地金额（1443.5亿元）、平均成交楼面价（16695元/㎡）、溢价率（87.7%），均为近年最高。

一方面，受涉宅用地供应数量的影响，2017-2018年南京土地市场表现平平；另一方面，南京针对土地市场实际表现实时调整的卖地政策，确实起到了维持土地市场平稳发展的作用。

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今年，由于河西中、河西南、江心洲、仙林湖、江北核心区等热门板块有大量优质宅地端出；金融货币政策宽松，开发商能贷到的钱更多了，加大了拿地力度，南京土地市场迅速回温：

河西中部地价超4.2万/㎡、河西南地价超4万/㎡、南部新城地价超3万/㎡、仙林湖地价超2.7万/㎡；

此外，在限房价、竞地价土拍新政出台后，鼓楼滨江、城南、江北、江宁大学城、新尧新城等板块的涉宅地块触顶最高限价成交，热度不减。

8月18日，南京出台土地新政，为“宁九条”土地市场调控的细则：

一、调整竞价成交方式。严格控制地价水平，明确住宅（商住）用地竞价达到土地出让最高限价时仍有竞价的，不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，成交价为最高限价加一个加价幅度。

二、严格开发资质要求。提高市场准入条件，要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）。

三、提高竞买资金要求。防止市场过度竞争，提高住宅（商住）用地竞买保证金比例，根据地块区域土地市场竞争情况，由出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。

四、严格竞买资金审查。加强资金监管，要求住宅（商住）用地的竞买保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金，竞买人须按要求提供符合条件的相关材料，通过审查后方可报名。

五、限制竞买地块数量。鼓励市场参与主体多元化，要求在同一批次出让公告中，同一竞买人及同一集团所属成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）地块，其他用途的地块除外。

戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨分析指出：

今年上半年，南京的土地市场的确有发热的趋势，南京最新出台的土地新政，抬高了成本，又限制房价，让开发商理性思考项目开发利润，无疑是给土地市场降温的有力手段。达到最高限价改摇号定归属，展示了政府希望公平及希望多元化的开发企业参与进来的态度。

在今年银保监会颁布资金信托新规的情况下，土地款融资通道骤减，南京本次新政提高竞买保证金比例，土地金的缴纳周期缩减，也大大提高了“有实力”企业的入门标准。

从2016年土拍热潮之后，南京的地产开发项目多为2家以上发展商合作开发的，因为每家企业的土地入手机会趋近相同，但是每家上市的开发商都需要更多的土地储备来持续经营实现利润，南京卖地重回摇号模式，势必会让更多开发商报团取暖。