台风抵达，羊城热潮不退，正如八月份的旧改市场。

8月18日，广州公共资源交易中心发布公告，广州市番禺区南村镇塘步东村旧村改造项目按规定程序进行了资格审查，并经招商主体成员代表会议表决，同意广州番禺海怡房地产开发有限公司为本项目的竞得合作企业。

据观点地产新媒体查询，广州番禺海怡房地产开发有限公司是星河湾的核心地产业务平台。截至2019年底，海怡地产合并范围内共62家子公司。

资料显示，塘步东村旧改项目东至官堂村，南至万博商务区，西至塘埗西村，北至广州星河湾，改造范围总用地面积为69.15万平方米，投资额约52亿元。

“塘步东村和星河湾紧邻，是近水楼台先得月。”住建部建筑杂志社广东运营总监、广东城市更新峰会组委会秘书长费葆军在接受观点地产新媒体采访时表示。

从2019年投资62亿拿下黄埔萝峰旧改项目，到如今52亿规模的番禺塘步东村旧改项目，“豪宅专家”星河湾，正在不断加码旧改阵地。

加码广州旧改

从7月3日塘步东村旧改项目公开引进合作企业，到8月18日确定星河湾为合作企业，只不过短短一个多月时间，但这个项目的前期工作已经有所推进。

招标文件指出，该项目位于南大干线南村镇段西片区更新改造范围内，该片区项目已纳入广州市2016年市城市更新项目和资金计划片区策划类正式项目。

据悉，番禺区人民政府已为项目垫付了部分前期费用，包括但不限于片区策划方案编制费88.3万元，交评、文评、环评三项专项评估费用35.2万元等。塘步东村已为项目垫付了包括但不限于基础数据摸查费62.07万元，基础数据调查费235.39万元，基础数据成果核查费47万元，改造项目实施方案编制费207万元等。上述费用总额约为674.96万元，最终以结算确认的实际金额为准，须由本次招商确定的竞得合作企业负责返还。

此外，南村镇人民政府已为项目垫付了部分前期费用，包括但不限于完善历史用地费约23.3万元等，根据《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》等政策规定，该部分费用不能纳入项目改造成本，须由本次招商确定的竞得合作企业负责承担。

上述费用合计约698.26万元均由本次招商确定的竞得合作企业在收到归还垫付款通知书之日起10日内分别支付给区、镇两级人民政府、本村或指定的政府相关部门。

费葆军指出，星河湾能够获得村民认可，与其在黄埔萝峰旧改项目推出的高标准回迁房有关。

据悉，黄埔区萝峰旧村改造项目总用地面积79.44公顷，建筑面积约236.53万平方米。改造区域分为复建安置区和融资区，复建安置区规划建筑面积为143.2万平方米，融资区规划建筑面积为93.33万平方米（其中住宅81.3万平方米，商业8.2万平方米）。

2019年3月6日，《萝峰旧村改造实施方案》获得黄埔区政府批复；同年6月5日，萝峰旧村改造项目展示中心及回迁房的样板房正式对外开放；2020年3月28日，萝峰旧村改造项目举行复建区一期动工仪式。

可以说，项目推进速度极快，星河湾也对外高调宣传“萝峰速度”。

萝峰村旧改项目不是星河湾第一次打入广州旧改市场，据观点地产新媒体此前报道，2019年1月18日，广州番禺联围村敲定由星河湾集团协助该村三旧改造工作，进行前期服务。

据了解，联围村地处石楼镇，面积约533万平方米，下辖12个村民小组，总人口2900多人。

不过，联围村相关负责在接受采访时表示，星河湾的“前期服务”主要围绕村改造地块的评估、数据测量及落址选定等，日后联围村旧改由哪家开发商操刀还不好说，或许是星河湾，或许是其他企业。

因此，在2019年土地储备统计中，联围村旧改项目并没有被星河湾记录在案。

品质与规模解局

今年，星河湾董事长黄文仔公开提出：“在新的一个十年，星河湾将坚守高质量发展的道路，将高品质优势更全面转化为发展动能。”

然而，“全面转化”谈何容易，毕竟星河湾的土地储备并不乐观。

观点地产新媒体查阅海怡地产公司债券2020年评级报告获悉，截至2019年末，公司在售项目剩余可售面积119.47万平方米，其中一线城市（广州、上海）可售面积占比为18.87%，二线城市（西安、太原、沈阳、长沙）可售面积占比为60.53%，三线城市（汕尾）可售面积占比为20.60%。

截至2019年末，星河湾共在8个城市拥有土地储备（拟建口径），总占地面积322.73万平方米，总建筑面积818.25万平方米。按建筑面积计算，一线城市（广州、上海）282.8万平方米，占比34.56%；二线城市（西安、太原和长沙）面积208.91万平方米，占比25.53%；三线城市（汕尾、江阴和临汾）面积326.54万平方米，占比39.91%。

此外，星河湾在2019年无竣工项目，当年公司结转收入来自此前竣工的项目。

2019年，星河湾实现销售金额111.2亿元，同比下降15.13%；营业收入75.77亿元，同比下降20.62%；净利润13.38亿元，同比下降19.78%。

星河湾在2009年销售额已达到130亿元，位于内房销售排行榜前20名。从2010年开始，已经“踏步”百亿阵营十年。

星河湾在报告中表示：“2019年，公司加大拿地力度，获取海丰县、临汾市、广州萝峰村（旧改项目）和长沙的多块土地，大幅增加了公司土储。”

也许，这是星河湾为了新十年做出的努力。不过分析人士指出：“星河湾加入城市更新领域太晚，后劲不足。”

2019年，星河湾获得的最大体量项目即是萝峰村旧改项目，该项目为一二级联动，复建安置区和融资区各分为五期，每期复建安置区和融资区同步开发，总投资约252亿元，一至五期投入分别为67.85亿元、42.85亿元、41.82亿元、61.93亿元、37.58亿元。

星河湾预计，萝峰村项目完整开发周期约为10年左右。如此看来，体量相差不大的塘步东村旧改，开发周期或又是一个10年。

黄文仔之女、星河湾总裁黄健慧曾于2019年透露，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平方米，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。

尽管星河湾已在这两年开始发力，但“高品质优势”能否转化为“发展动能”，重仓旧改能否破解规模“魔咒”，显然还需要时间验证。