对于房地产信托基金而言，稳定应该说是最重要的目标。

但在过去半年间，一场黑天鹅事件，让整个营商环境面对着极大的不可确定因素，以商业资产为底层资产的房托基金，如何保持稳定成为最大的问题。

此前举办中期业绩会的越秀房托，虽然主席林德良表示业绩比预期好，投资者关系总监姜永进亦指出这是来之不易的成绩，现在对于去年年末刚刚上市的招商局商业房托而言，所面对考验亦是一样。

8月18日，招商局商业房托举办线上投资者业绩会，这是其发布的第一份中期业绩。

公告披露，招商局商业房托期内收益为1.78亿元，物业收益净额为1.387亿元，净物业收益率为78%，除税后溢利为4562.1万元，可供分派收入为8193.2万元，派息率为100%，每基金单位分派0.0809港元。

其中，期内收益1.78亿元，同比减少1283万元；因疫情提供租金优惠，上半年租金收入1.51亿元，同比减少914万元（提供了约1500万元的租金优惠），减少5.7%。

招商局商业房托管理层发言中认为，这份成绩与越秀房托一样，同样来之不易：“自去年12月登陆香港资本市场以来，招商局商业房托基金经受住了国内商业地产低迷、空置率上升及来势汹汹的新冠疫情的双重考验。”

管理层详述了在目前市场环境下旗下资产所要面对的危机：“由于供应量大，空置率上升以及新冠病情的双重打击，深圳的商业房地产形势比较严峻。”

他们看好深圳在大湾区的地位，但短期而言，深圳写字楼供应量大，空置率在四个一线城市最高。以招商局商业房托底层资产所在的南山区而言，空置率几乎达到了36%。此外，受到疫情影响，零售商业市场空置率也有所上升。

对于招商局商业房托而言，受到多重因素影响，出租率有所下降。数据显示，招商局商业房托本期物业出租率为84.2%，较2019年末略有下降。

具体而言，截至2020年6月30日，五项底层资产中，三项物业出现出租率同比下降，分别为数码大厦、花园城、科技大厦二期同比出租率下降，其中数码大厦从去年同期的79.9%下降到68.8%、花园城从79.6%下降到73.1%、科技大厦二期从89.8%下降到86.9%。

管理层表示，出租率的变化，主要是因为数码大厦以及花园城。其中最重要的是因为花园城改造，改造部分已经在同步进行招商。

管理层透露：“目前招商情况非常理想。”

另外一个就是数码大厦，因为项目是10年前定位，主要针对科技研发类的企业，都是以大面积客户为主。随着深圳市商务中心西移，前海自贸区等的建成，带来的是整个蛇口租金上调，因此原有租户在租金方面确实存在比较大的压力。

“商户迁出一方面会带来出租率下滑的压力，但是同时也给我们提供了一个机会。”在管理层看来，这部分物业主要定位为研发科技类为主，将改成商务办公为主，这样会极大地提高租金单价。

其中，将大单位拆成小单位，从而提升单位租金的策略也放在了旗下商业资产花园城上：“我们正在对花园城进行市场再定位，想优化整个的设计，把一些大面积平层切成小单位，然后提高单位租金，改造会在明年上半年开始实行。”

管理层指出，未来5年招商局商业房托每年大概有10-20%的租约到期，2020年到2022年，承诺担保期到期面积是大概57.7%，有利于更加灵活地对5项物业进行改造和提升。

管理层进一步表示，招商局商业房托未来增长的核心将来自于两个方面，一是存量提升，即上述业态调整改造等相关动作，“疫情对我们既是危也是机，可以充分利用这个期间优先进行改造提升，目前已经对5个物业进行了重新定位”。

另一方面，现时实际上是一个低息环境，并且会持续比较长时间。招商局商业房托负债率比较低，只有20%多，香港已将相关负债率要求上限从45%提高到50%，那么将给到招商局商业房托通过利用低息环境进行投资组合扩张的机会，从而提升回报。

就此，管理层指出，将充分利用这些条件，积极寻求更多合适物业注入上市平台。一方面在招商蛇口甚至在招商局集团内部寻找适合房托的项目；另一方面也会积极在寻找第三方项目。并且，除了北上和大湾区，将拓展潜在城市区域，一些有潜力的二线城市也将成为考虑目标。

业态平衡方面，招商局商业房托目前商零售商业跟写字楼商业比例大概是30:70，因为写字楼供应是比较大，空置率也比较高，同质化竞争非常激烈，而零售商业相对的供应比较有序，可以通过差异化提升物业价值，所以未来策略会进行调整，使比例更加平衡。

一切动作背后的核心，正如主席兼非执行董事黄均隆开场所言：“稳字当头”。