8月3日，北京迎来了月内首场土拍。

当日，北京亦庄有两宗不限价地块竞价入市，编号为京土整储挂（开）[2020]028号（简称：28号）和京土整储挂（开）[2020]029号（简称：29号），总建设用地面积35.04万㎡，最大规划建筑面积86.74万㎡，总起价133.93亿元。

最终，中海以79亿元竞得28号地块，折合楼面价39211元/㎡，溢价率23.44%；北京通明湖信息城发展有限公司以底价69.93亿元竞得29号地块。两宗地块合计成交价为148.93亿元。

毫无疑问，这又是一场习以为常的房企“抢地大战”。事实上，进入下半年，房企们在北京土地市场中一直保持着很高的拿地积极性。其中，在首场土拍中，18家房企、超百轮“大战”房山；第二场土拍中，16家房企、双“地王”现身丰台......可以说，北京地市从来不缺乏热度。

延长时间线来看，在今年上半年的北京土拍中，房企积极抢地已非偶然。开年首场土拍中，北京就挂出石景山“双地王不限价宅地”，引来15家房企争抢。而不限价地块的供应也成为了今年北京土地市场的“主旋律”，也是地市热度不下降的重要原因。

市场研究机构数据显示，今年上半年，北京共出让31宗涉宅用地（含一宗共产房+不限价房地块），成交金额合计1132亿元，平均溢价率为18.57%。其中，不限价地块23宗，限竞房地块6宗，共产房3宗。

对此，第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明表示：“因为今年有疫情， 估计政府的供地策略由控价转向控量， 会有少量土地出让但是不会限价来推动经济活动。北京热度不降的原因是量少需求大。”

贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，北京市场热度上升主要源于优质地块的供应带来的楼面价上涨，属于结构性上涨，而非实质土地价格的上涨，从成交量上看，前7个月的成交量仍不及去年同期。“土地市场热度的上涨，并未引发新房市场成交量价的过度上升，截至7月新房市场成交量累计同比仍有三成缺口，成交价格保持稳定。”

限竞房集中地的“地王”

而在今日出让的两宗地块中，热度虽不如前，但依然吸引了9家房企参与竞价。

其中，28号地块吸引了中海、金茂、合生、建发、保利+中交、华润+城建参与竞价；而29号地块仅有北京经开区财政审计局旗下的北京通明湖信息城发展有限公司（下称：“北京通明湖”）参与报价。

资料显示，28号地块为R2二类居住用地、A3 教育科研用地，位于亦庄开发区河西区X46R1、X46R2地块，用地面积8.5万㎡，规划建筑面积20.15万㎡，起价64亿元，楼面起价约3.2万/㎡。

根据规划，地块内X46R1地块为住宅用地，建筑面积19.6万㎡，容积率2.8，控高80米；X46R2为托幼用地，建控面积为5339.5㎡，规划为18班幼儿园。

29号地块为F3其他类多功能用地，位于北京经济技术开发区路东区G4F-4、G6F-1、G6F-5、G7F-1、G7F-2、G7F-3地块，用地面积26.53万㎡，规划建筑面积66.6万㎡。根据要求，该宗地需自持50%；同时可售部分经开发区管委会同意，按照国家网络安全产业园区发展规划的有关规定进行审核。

率先出让的为今日的“主角”28号地块。下午三点，房企们陆续抵达现场，并领取了相应的号码牌，中海、建发、华润+城建、保利+中交、金茂、合生分别11号、33号、8号、5号、2号、80号。

二十分钟后，主持人开始宣读竞拍规则。完毕后，手持33号的建发率先举牌，报65.92亿元；紧接着，手持11号的中海举牌，报66.2亿元；中海与华润+城建的也加入“战局”，报66.6亿元；开拍半个小时后，合生也举牌，报69.8亿元，但这却是合生全场唯一一次举牌。

随后，建发、中海、华润+城建展开激烈竞价。十分钟后，建发举牌，报72亿元，但被中海立即以72.2亿元压下，随后便退出竞价。

下半场正式转入11号与8号的“抢夺”，中海报72.6亿元后，华润+城建立即报出72.8亿元......经过长达半个小时接连报价后，华润+城建报出78.8亿元，成交单价与今年总价地王持平；随后，中海再报79亿元力压8号，成功摘得28号地块，并成为北京年内总价最高地块。

观点地产新媒体了解到，28号地块身处于限竞房集中的河西区，也是亦庄板块中主要新增房源供应地区，目前首期已开盘项目有和悦华锦、金麟府、中铁建国际公馆、京华雅郡，限均价为52695-54160元/㎡，涉及房企包括保利、金地、雅居乐、金隅、首开等。

潘浩表示，虽在售新房多为限竞房项目，但限价与地块成交楼面价相比，仍有利可图。

而29号地块由唯一参与报价的主体北京通明湖以底价竞得。对此，业内人士分析认为，竞得人是亦庄高端产业和产融一体发展的平台，主要经营内容为园区投资开发、资产运营以及科技服务等，同时按照地块规划要求，这宗地很大概率是园区产业招商项目用地。

中海身影

中海，又是中海。在过去几场北京土拍中，都能看到中海活跃的身影。

其中，5月19日出让的丰台分钟寺三宗地块，7月14日出让的通州、门头沟、房山三宗地块；7月22日出让的丰台区卢沟桥大瓦窑两宗地块.......基本上每一场北京土拍中都可以发现，中海都在出现参与竞价房企名单中。

就此，观点地产新媒体向中海方面询问，今年在京拿地指标以及本次竞得亦庄地块如何规划。对方均表示不予置评。

观点地产新媒体初步统计数据发现，在今年北京招拍挂市场中，中海已取得了不少的“收获”，共斥资201.5亿元（全口径，下同），获得建设用地面积近24万㎡，最大建筑面积超过了50万㎡。

但事实上，北京土地市场中，只不过是中海活跃于全国一二线城市土地市场的一个缩影。如此活跃是中海出于弥补过去几年谨慎拿地留下的空缺，也是迫于销售规模增长疲软的压力。

早于今年3月份，中海就在官方微信上发布了2020年的寻地合作计划，扩储范围也由全国一二线城市放宽到强三线城市，扩储渠道也扩大到股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等。由此可以看出，中海在扩储上的野心。

按照中海公布的寻地计划中，以北京、济南、天津为主的华北区域销售目标为千亿。而在2016年至2019年，中海华北区域总储备面积呈现下滑的趋势，分别为291.7万㎡、279万㎡、155.9万㎡及385.4万㎡；同期销售额分别为326.24亿元、435.41亿元、575.45亿元、734.19亿元。

销售额一般体现的是两到三年前新增土储获取情况。但这段时间里，中海华北区域的总土储却有所减少，以此推断，2020年华北区域完成千亿目标或许还有一段距离。其中，今年上半年，中海华北区域的销售额为320.2亿元，同比下降11.72%。

回归到中海整体扩储上来看，2020年，中海确定拿地权益预算定为1400亿元。而在今年上半年，中海共斥资522.81亿元，获得土地面积562.33万㎡。到了今年7月份，中海先后在呼尔浩特、沈阳、广州等城市积极扩储，共斥资106.09亿元，获得土地面积82.8万㎡。

观点地产新媒体初步统计，今年前7个月，中海共斥资628.9亿元，获得土地面积约645.13万㎡，完成年目标的44.92%。

对于中海而言，目前仅通过招拍挂市场获取“心意”的优质土储，或许有些缓慢。于是，其将目前放在了城市更新项目中。

于7月末，中海与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。而本次签约项目也将为中海带来“一大块肥肉”，涉及占地面积约14.5万㎡，预计将投入近600亿元。

但目前活跃于全国一二线城市土地市场的中海，距离“粮食满仓”或许仍然还有一段距离。