与营销计划同步进行的，还有房企的融资计划。7月9日，佳兆业发布公告称，拟发行7亿美元优先票据，最高利率11.25%。据北京商报记者不完全统计，仅过去一周，就有十余家房企有了发债的动作，其中不乏融创、绿城、世茂、龙湖等品牌房企，融资（含计划）规模约人民币289亿元。而他们对外融资的初衷也多为“借新还旧”，意在为现有债务进行再融资。

  对此，业内人士认为，受疫情影响，众房企皆面临资金压力，在外部市场不确定的情况下，保持足够的资金储备，是抵御未知风险的关键。与此同时，目前各地都出台了积极的扶持政策，房企融资门槛也相应有所下调，这也可以理解为房企对外融资的“窗口期”。 

  多维度找钱

  绿城中国：成功发行五年期3亿美元高级债，票面利率5.65（21.0123人民币）

  世茂集团：发行3亿美元4.60%优先票据（21.048亿元）

  融创中国：发行10亿美元优先票据，票面利率为6.5%、7.0%（70.136人民币）

  当代置业：2.5亿美元绿色债券，票面利率11.5%（17.534人民币）

  蓝光发展：增发2亿美元无抵押固定利率债券（14.0272人民币）

  佳兆业：拟发行7亿美元优先票据，票面利率9.75%、11.25%（49.0287人民币）

  云南城投：拟发行8亿元超短期融资券

  首开股份：拟发行20亿元超短期融资券

  招商蛇口：拟发行30亿元超短期融资券

  上实集团：拟发行5亿元超短期融资券

  龙湖集团: 拟发行17亿无担保债券

  宝龙地产：15.03亿元ABS获上交所受理

  京能置业：成功发行2亿元债权融资计划，挂牌利率6% 

  北京商报记者统计发现，房企发行的债券品种方面，美元债有6例，合计规模约192亿元，超短期融资券有4例，合计规模人民币63亿元。综合来看，上述融资所得款项多为“借新还旧”之用，意在为现有债务进行再融资。

  其中，7月9日，佳兆业拟发行7亿美元优先票据；7月8日，云南城投拟发行8亿元超短期融资券；7月8日，招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券；7月7日，绿城中国成功发行五年期3亿美元高级债；7月7日，融创中国拟发行两笔优先票据合计10亿美元；7月3日，宝龙地产15.03亿元ABS获上交所受理……

  对于房企密集的融资举动，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，受疫情影响，众房企皆面临资金压力，在外部市场不确定的情况下，保持足够的资金储备，是抵御未知风险的关键。最近一段时间，多数房企都在打折促销来加速回笼资金，但但这笔款项具有滞后性，对外融资是保障企业正常运营的有效手段。此外，下半年是房企们的发力期，一些战略安排也需要资金的支持。

  记者了解到，除了通过美元债、超短期融资券、ABS债券等常规融资外，房企也积极拓展多种融资手段。

  以中国金茂为例，于2020年7月3日（交易时段后），中国金茂与配售代理订立配售协议，拟以每股5.70港元认购配售股份，共配售约6.02亿股新股份。据公告披露，上述配售事项估计所得款项净额约为34.16亿港元，中国金茂拟将配售事项及认购事项的估计所得款项净额用作竞投土地、偿还债项及集团的一般营运资金。

  与股权融资不同，碧桂园则发布了“以股代息”计划，根据计划安排，碧桂园最多发行约8.3亿股。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以股代息也可以看作一种“变相”的融资方式，发行方可通过减少交易环节降低相关交易成本，同时也可以在不新增负债的情况下，补充企业运营资金。

  头部效应

  克而瑞地产研究院近日发布的报告显示，截至2020年上半年房企新增债券类融资成本6.35%，较2019年全年下降0.72个百分点，主要原因在于境外发债占比较于2019年较少，结构性拉低整体融资成本。具体来看，境外债券融资成本达8.35%，较2019年全年增长0.31个百分点，主要在于房企债券到期潮加上疫情叠加，促使房企境外融资成本上升；境内债券融资成本4.14%，较2019年全年下降1.18个百分点，主要由于短债发行量上升，叠加上半年宏观短期流动性宽松，使得各个梯队房企的境内融资成本均实现下降。

  从数据上看，房地产行业整体融资成本在下降，但这并不意味着低利率融资“红利”惠及到所有房企。

  以此次记者梳理的13家房企为例，绿城中国本期发行的五年期3亿美元高级债，其票面利率仅为5.65%，这也创造了绿城中国中长年期美元高级债发行的历史最低水平。而当代置业拟发行的2.5亿美元绿色优先票据，其票面利率却高达11.5%。

  记者了解到，今年以来当代置业已进行多次高息发债。2月20日，当代置业发布公告称，公司发行2022年到期的绿色优先票据，本金总额为2亿美元，票面利率11.8%；2月27日，当代置业发布公告称，公司将发行一笔2024年到期的绿色优先票据，本金总额为1.5亿美元，票面利率为11.95%。上述票据发行所得款项净额均用于若干现有债务再融资。

  2019年度财报显示，由于海外融资成本增加，当代置业2019年的融资成本约4.2亿元，较2018年增加约62.9%，加权平均借贷利率由2018年度的8.2%上升至截至2019年的9.9%。

  时间往前推进，明发集团的高利率发债也一度引发市场关注，票面利率高达22%。值得一提的是，若明发集团在债券到期日未能根据债券条件支付任何到期款项，则该美元债的利息将会由22%+10%飙升至32%。

  谢逸枫表示，除房企自身所营造的品牌效应外，企业的信用等级、利润表现、整体负债率等都会影响到融资利率的高低。“马太效应”使然，房企融资也愈发向头部靠拢，尤其是目前销售表现不佳的情况下，资本市场也有意“择优录取”，部分房企的高息发债也是无奈之举。

  克而瑞地产研究院在报告中也指出，整体来看，由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。 

  偿债高峰到来

  “受疫情影响，房地产销售‘停摆’的同时，房企融资的步伐也在此前有所放缓。”谢逸枫称，为应对疫情“黑天鹅”的影响，目前各地都出台了积极的扶持政策，房企融资门槛也相应有所下调，当前节点也可以理解为房企对外融资的“窗口期”。此外，随着市场状况回暖，众房企在积极开拓销售渠道的同时，也在融资方面开始发力，这属于之前所积压融资需求的集中释放。“归根到底，就是房企缺钱了。”谢逸枫进一步表示。

  房企密集发债的背后，是新一轮偿债高峰的来临。克而瑞数据显示，今年7月份房企将有32笔债券到期，金额共计554.84亿元，环比大幅上涨91%，众房企将迎来新一轮的偿债高峰。

  贝壳研究院发布的数据也显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币，较上一年增加58%，部分债务集中到期房企下半年债务偿还呈高压。与此同时，未来两年同期偿债压力剧增，尚未包含其当年发行的短期债务（一年内到期），目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿与3000亿人民币。可以预见未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大。

  对于下半年房企的偿债压力，严跃进指出，为避免债务违约，“借新还旧”是房企惯用的套路，但最根本的还是要在营销端发力，加快资金回笼速度，这样才能保障企业利润。今年下半年，受制于资金压力，大型房企可能会放缓拿地节奏，只选最“正确”的地块，而中小型房企则会放弃一定的规模诉求，以收缩发展为主。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对下半年房地产行情进行了预判。王小嫱认为，随着下半年积压需求的进一步释放，个人按揭贷款和预付定金将会进一步好转，房地产行业的资金同比降速进一步收窄，不排除转正的可能性。不过可以明确的是，虽然上半年房企境内债融资环境改善，但信托的发行规模仍受阻。