从递交IPO申请到正式上市仅用106天的弘阳服务，不仅创下了物管公司上市用时最短的纪录，也使得物管公司在港上市的高光再度延续。北京商报记者7月8日统计发现，截至目前，已有27家物管企业成功上市，其中在港挂牌企业高达24家，年内成功上市的便有6家，另有多家正在排队等待上市聆讯。此外，百强房企还有部分物业未单独上市企业正在紧锣密鼓地筹备拆分上市事宜。高估值、高股价的表现，让物管公司密集涌向资本市场，这场始于2018年的物管企业IPO潮，还能热多久？

  9家等候“放行”

  据北京商报记者梳理，2020年以来已有6家物管公司成功登陆港交所，分别为兴业物联、金融街物业、建业新生活、烨星集团、弘阳服务、正荣服务。

  其中，最新获批并挂牌上市的弘阳服务，于3月23日递表，至7月7日正式登陆资本市场，IPO用时仅106天，不仅创下了物管公司上市用时的最短纪录，也是同等规模物业上市企业中公开发行倍数最高的企业，最终公开发行倍数高达112倍。该物业公司不仅在认购端较受投资者认可，上市首日的股价表现也可圈可点：7月7日报收4.4港元，上涨6.02%。

  而除了上述6家如愿登陆香港资本市场的物管公司，另有多家企业排队等候港交所“放行”。据梳理，截至目前，递表排队等待港交所批复的物管公司共有9家，具体包括：星盛商管、宋都服务、第一服务、卓越商企、合景悠活、荣万家、佳源服务、金科智慧服务以及世茂服务。

  值得一提的是，从递表时间节点以及企业数量来看，房企赴港IPO的进程似乎有所提速。仅在6月最后一周，便有5家物业公司相继向港交所提交招股书：6月24日，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请；6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务同日递表。

  “2018年以来，有许多物业公司的上市意识被再次点燃，经过一到两年，很多企业做好了财务、架构上的准备，所以今年就会有很多企业做好准备递交招股书，特别是一些体量本身较小的企业。” 克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨向北京商报记者表示，相比A股，港股对物业公司上市比较友好，门槛不高，上市周期短，所以企业更倾向于港股上市。

  赴港上市窗口仍在

  物管行业还在持续扩容。

  来自克而瑞物管方面的数据显示，过去几年，房企拆分物业上市的热潮不断，自2014年首家物企彩生活上市以来，截至2018年的五年间，仅有12家物业公司成功上市。至2019年，物业企业上市更是迎来“井喷”，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，成为物企上市数量最多的一年。

  在扎堆上市的企业之中，相比港股不断涌现的物管企业新秀，A股上市的物业企业可谓寥寥，近几年间，仅有南都物业在2018年登陆上交所。截至目前，已有27家物业企业在港股和A股上市，其中在港交所挂牌的物业企业有24家。

  进入2020年，房企拆分物业板块、启动上市的动作更是密集不断。据了解，百强房企中也有不少在做拆分物业上市的准备，除近期密集递表的企业外，越秀地产、华润置地、禹洲地产、阳光城等多家企业亦纷纷表示拟拆分物业上市或正在研究。更多房企虽未公开透露，但也在筹备相关事宜。

  “对房企来讲，拆分物管公司能够释放物业板块独立价值，在物管行业的独立赛道中抢占一定的先机，也能够为大股东和管理层实现一定程度的财务激励。”汤晓晨表示，上市物业公司越来越多是行业逐步走向成熟的标志。

  值得关注的是，业内有观点认为，就资本市场而言，目前物管公司上市仍是一个较好的窗口期，这是因为对物业管理行业产生关注的投资者越来越多，物业板块的未来成长性仍然明确。窗口期仍存的观点，得到了多位行业专家的认同。

  同策研究院首席分析师张宏伟也向北京商报记者表示，近年来，物业管理行业逐渐站至风口，物管公司赴港IPO还处在窗口期。“未来存量市场还是布局重点，物业必然是以房企为主的主体争夺的重点。”

  高增长预期

  物管IPO大热，除了房地产增量转存量的现实下，房企有意切换新赛道、寻找新的盈利增长点，也有物管行业广阔的前景吸引因素使然。业内观点认为，稳定的现金流、广阔的发展空间以及无显著的周期性，是物业服务企业获得资本市场青睐的原因所在。

  克而瑞物管相关数据显示，从市值方面看，截至2019年底，24家上市物企市值总额2355.9亿元，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。截至2019年底，24家香港上市的物企全年股价综合看涨，股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数9.1%的涨幅。

  此外，2020年，受新冠疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。

  不仅如此，部分物业公司市值甚至开始跑赢母公司。数据显示，截至今年7月2日，绿城服务总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国218.22亿元的市值；雅生活服务同样以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐的377亿元。

  基于物业股近两年的较好表现性以及行业的广阔前景，包括易居集团CEO丁祖昱在内的多位行业专家曾作出预判，2020年物业企业上市将迎来一个高峰，在两三年内，物业上市公司或将增加到100家以上。不过，尽管业内普遍对物管行业持看好态度，但也有专家提示称，目前整体相对大盘来说物管行业仍是一个表现较好的板块，但并不是任何上市公司都会受到追捧。

  “未来行业的上市进程还会持续，应该还会有一个密集的上市期。但资本市场对物业公司的估值能否继续保持高位，存在一定的不确定性。”在汤晓晨看来，物管公司获得的高估值与行业特性和发展预期密切相关，目前投资者对物业公司的高估值中，叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物业公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。