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前不久，有网友跟我们吐槽：去年在XXX买的新房，当时才2万多一平，这两天看南京楼市这么火，本想查查小区二手房行情，结果发现一年多了，还是卖2万多一平，这不就等于一分钱没涨吗！
更何况这一年还投入了不少装修费、物业费、贷款利息……没涨就是亏啊！
实际上，房价有涨有跌，都属正常现象，但作为业主，谁不希望自己的房产在保值的基础上再实现一点点的增值呢？
这位网友吐槽的楼盘也并非个案，南京有很多项目同样经不起细扒，稍有不慎，就会暴露自己房价涨幅缓慢、甚至还跌了的事实。
今天，我们先来看一下9年时间房价也才翻了一倍的老小区——墨香山庄。
墨香山庄位于迈皋桥墨香路与墨香南路交汇处，占地面积约9.8万平方米，建筑面积约19万平方米，由多层、小高层和高层组成，在2004-2011年期间，一直有商品房在售。
在链家网站上，可以看到墨香山庄的二手房挂牌均价达到了30150元/㎡，与周边小区相比，墨香山庄的房价早已冲上了3字头↓
最近几个月也有成交记录，小户型房源的成交单价均在3万/㎡以上，并不属于有价无市↓
然而，在我随手翻了一下诸葛找房，想看看墨香山庄近几年的房价走势时，却发现：
2019年7月，墨香山庄二手房均价在31138元/㎡；
2020年6月，墨香山庄二手房均价在31106元/㎡。
这意味着墨香山庄的房价在这一年几乎没怎么涨。
我们将时间线再拉长一点。
据南京网上房地产，墨香山庄最后一次开盘还是在2011年，当时的新房均价尚不到1.6万/㎡，如今9年时间过去了，整个小区的二手房均价达到了3.1万/㎡，房价成功翻了一倍……
然而，没有对比就没有伤害，咱们以江北核心区的华润国际社区为例。
华润国际社区于2015年5月份首开，推出02、03号楼，面积89、108、129㎡，实际成交均价15000元/㎡，共计392套，开盘当晚去化282套，去化超7成，拟交付时间为2016年10月30日。
在链家网站上，我们找到了华润国际社区较早的几套二手房成交记录，结果发现，早在2017年下半年，其二手房成交价格就已经达到了3-3.1万/㎡。
换句话说，在这9年的时间里，墨香山庄也才从1.5万/㎡涨到3万/㎡，而华润国际社区却仅用了2年多的时间，哪个投资性价比更高一目了然。
而墨香山庄二手房之所以涨幅缓慢，我们大致分析有以下几点原因：
1、南京楼市新房井喷，单价在2-3万/㎡的新房更是主流，可供选择的区域也非常广，再加上迈皋桥片区本身就有诸多二手房挂牌，而且房价还远低于墨香山庄。
2、墨香山庄地处迈皋桥的月苑板块，向北是燕子矶新城各种商场，向东是新玄武高起点的规划，墨香山庄在中间不上不下，比较尴尬。而且项目远离地铁1号线，周边缺乏大型商业，也间接影响了后期的升值空间。
毕竟，当前的主要买房逻辑是，区域内的规划利好将带动整个片区价格的上涨，对于短期内没有更多规划投入的月苑板块，房价自然涨幅缓慢。
3、此外，跟任何商品一样，房子也会折旧，而且是不可逆的。墨香山庄是2004年的老盘，房龄已有十余年，后期物业维护如果跟不上的话，很容易导致小区脏乱差，更难实现房产的增值。
对业主来说，房价只要上涨就是一件值得高兴的事情，但从投资角度来看，房产增值的周期过长，不仅增加了自己的持有成本，也在一定程度上影响着二手房的销售和价格走势。
而更让业主心力交瘁的是，在南京还有一些小区因为各种各样的原因出现了二手房价格的“逆增长”！
百家湖东西花园是以利源中路划分，百家湖东花园包括百家湖国际花园、罗马城、维也纳城，百家湖西花园包括伦敦城、巴黎城。
其中，百家湖西花园小区体量较大，一共87幢，与地铁3号线天元西路站只相隔一个路口，周边还有景枫KINGMO、江宁金鹰，无论交通还是商业都十分便利。
本以为地段如此优秀的楼盘，二手房行情应该不错，但据链家网站上显示，百家湖西花园伦敦城的二手房均价约28780元/㎡，巴黎城的二手房均价也仅有25268元/㎡。
与一条街之隔的中航樾府房价至少相差8000元/㎡，这意味着，同样是一套100㎡的房子，百家湖西花园则足足便宜了80万。可实际上，百家湖西花园离地铁站和商业体都更近一些。
我们再来看一下具体成交数据。
今年4月底，百家湖西花园伦敦城成交了一套79.25的㎡房源，成交价30032元/㎡。
对比2017年，小区成交的同户型面积段房源，成交价30237元/㎡，已经3年没涨，且有下跌。
随后我又在诸葛找房查看了一下百家湖西花园近一年网签/挂牌趋势：
2019年7月，百家湖西花园二手房均价在27641元/㎡；
2020年6月，百家湖西花园二手房均价在26337元/㎡。
一年的时间，百家湖西花园便跌了1300元/㎡左右。
而房价迟迟涨不上去的原因，有业主归为物业的不作为。
早在2019年，就曾有多位百家湖西花园业主反映，由于现有物业——百家湖物业管理公司不作为，导致该小区存在很多问题：
1、安全方面。现在小区电梯事故频发，门禁设施、监控设备形同虚设，发生多起盗窃和划车事件，同时车辆管理混乱消防通道被违停车辆堵塞，消防设施损坏严重，严重影响业主生命、财产安全。
2、资金使用方面。小区工程维修招投标工作不透明，公共收益收支账目公示不及时、不清晰，侵犯业主的知情权。
3、环境方面。垃圾清理不及时，水景干枯，绿化维护不善导致大面积枯萎，使得小区环境日益恶化……
为此，有业主自发建立微信公众号“西花园你我他”，用于服务西花园业主，监督物业。如今一年时间过去了，据公众号最新的推送文章显示“小区的管理并没有得到有效改善”，目前该小区正在筹备业委会换届改选，组建新的西花园业委会。
也正是如此糟糕的生活环境，最终反应在小区房价一片低迷。
此外，我们还详细翻了翻百家湖西花园的详细资料，发现其在户型的布局和设计上也存在一些瑕疵。
这是百家湖西花园某一栋楼的平面图，可以看出该小区楼盘属于“点式楼”，点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型的采光、通风将受到极大影响。
从具体户型来看，这是链家网站上挂出的一套138㎡的3室2厅，房屋朝向是东南方向，户型也并不方正。
虽然百家湖西花园不到3万/㎡的价格放在百家湖商圈，十分具有吸引力，但还是建议买房人一定要实地考察，充分了解小区环境和户型后，再做选择。
21世纪现代城同样地处百家湖商圈，直接和江宁太阳城商业体接壤，小区出门600米就是地铁站，金鹰、景枫等综合体只需过一个路口即可达到，生活十分便利。
就建设规模来看，21世纪现代城规模算得上“一座城”，占地面积60万平方米，集住宅和大型商业中心为一体，住宅主要以多层为主，整个小区分为东、西、南三区，规模较大！
虽然项目占据核心位置，享受着优质配套，而且还是北小学区房，但其在二手房的表现上面，并没有显示出太多的优势。
在链家网站上，与周边卖到到3万/㎡甚至4万/㎡的楼盘相比，21世纪现代城的二手房价格可以说是垫底了，仅为2.7万/㎡，和一街之隔的朗诗玲珑屿相比，更是存在了1.8万元/㎡的价格差距！
据诸葛找房数据显示：
2019年7月，21世纪现代城二手房均价在26867元/㎡；
2020年6月，21世纪现代城二手房均价在26641元/㎡。
二手房价格也是很“稳定地”保持在2.6万/㎡左右，但还是稍微降了200元/㎡。
我们尝试着从多个方面寻找原因：
一是21世纪现代城为老小区，已经有10年以上的房龄。有中介表示，现在小区的物业是万科物业和21世纪物业联合管理，但由于内部有很多工人和店员群租，人员比较杂乱，管理难度大，导致小区环境越来越差……
二是部分户型较为鸡肋。以这套116㎡的户型为例，竟然只设计成了两房两厅一卫，与市面上同等面积段却设计了三房或四房的户型相比，实用性较差。
链家网站上，21世纪现代城挂出的这套二手房建筑面积仅84㎡，但是设计成了上下两层的复式，一层为厨房、客厅，二层为两间卧室、卫生间、楼梯间，户型狭长，布局也比较奇怪。
眼下，“房住不炒”虽然是大趋势，但房屋的投资属性仍在很多人的考量范围之内，很难被忽视。
从以上几个例子也可以看出，要想实现房产的保值、增值，优质的地段、有前景的规划还是买房首要考虑的因素，这也是为什么河西、江北核心区、燕子矶等热门板块备受欢迎的原因。
此外，在现在的调控政策高压下，房票稀缺，购房者选择楼盘更应谨慎、理性，买房时应选择性价比更高的楼盘，比如那些产品力强、物业负责的房产，否则即便是地处百家湖商圈，也会被没有责任心的物业、奇葩户型拖了后腿，得不偿失。
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