2020年已经过半，南京楼市的热度一直居高不下，随着市面上住宅房价越来越高，部分购房者只好将目光转向公寓。

毕竟，公寓面积小、总价低的优势就足让一部分购房者心动，而且公寓大多位于主流商圈附近，周边配套较为完善，也吸引了不少投资者的眼光。

为此，南小寓将南京在售的主力公寓进行了一番盘点，结果发现仅剩20余家，这其中还有不少老盘、尾盘，优质的公寓项目更是十分稀缺！

为此，南小寓特意花了一些功夫，根据不同的总价区间制作了一份最新的公寓入手门槛金字塔，大家可以根据自己的资金实力和投资目的，谨慎选择适合自己的公寓项目！

01总价在80万以内的公寓楼盘

总价80万以内，按照公寓首付5成的政策，即首付40万内便可上车。这一价格的产品，面积小总价低，在公寓中是最受欢迎的，全市有多个项目可供选择，分布城南、城北、江宁、江北和仙林几大板块。

位于城南板桥的雨花吾悦广场，是新城控股集团布局南京的第三座吾悦广场项目，不过公寓只有一个在售户型62㎡，精装总价70万起。

而且，星巴克、孩子王、海底捞、桂满陇、星聚会KTV以及星轶影院IMAX已签约入驻雨花吾悦广场，预计将于今年11月27日开业，届时将填补板桥中高端体验式商业的空白。

同位于城南的都荟天地则在南站板块，具有交通枢纽的优势，目前在售30㎡、38㎡精装公寓，均价25000-26000元/㎡，其中，30㎡总价74万起，38㎡总价88万起。

位于江宁百家湖商圈的中海龙湾U-LIVE，临近1号线小龙湾站，已于前不久推出了1号楼30㎡、39㎡精装公寓，共计192套，对外售价28600元/㎡，总价79万起。

江北在售的几家楼盘，总价都控制在了80万以下，但是地段略有差异。

其中领寓A5，即扬子江金茂悦推出的酒店式公寓，最大的优势便是其在江北核心区，规划潜力大。

目前，项目在售的户型面积有34、41、54、58、64、70、91㎡左右，都为3.4米层高的平层，主力户型为36-43㎡，精装交付，均价19000-21000元/㎡，总价64万起。

德盈龙华国际广场靠近地铁10号线龙华路站，而且自带虹悦城商业。

项目销许已领，目前在售酒店式公寓5号楼房源，户型建筑面积约37㎡、62㎡，精装交付，均价22000元/㎡，据悉这是目前江北单价卖得最贵的公寓了。

另一家地铁盘东方万汇城紧邻地铁10号线万汇城站，目前在售南区1、2号楼的40年产权平层公寓，建筑面积为34㎡、54㎡、58㎡，均价17000元/㎡，准现房销售，毛坯交付。

位于研创园内部的明发国际中心在售6号楼酒店式公寓，毛坯交付，户型建筑面积约47-59㎡，总价80万起。

仙林目前也有3家公寓楼盘在售，分别位于金马路和青龙地铁小镇两大板块。

绿地云都会位于金马路TOD，目前在售户型面积为30、45、60㎡精装公寓，销售均价20000元/㎡，为3.1米层高的平层公寓，总价59万起，据开发商释放的海报，项目首开便热销200套。

青龙地铁小镇的望东国际巧寓在售公寓7号楼，共347套房源，户型建筑面积约26-41㎡，精装总价50万起。

同一区位的青珑寓打造了25F酒店式公寓1栋、18F办公大楼2栋。目前在售酒店式公寓户型建筑面积42、63、66㎡，精装交付，折后均价17000元/㎡。

但项目最小户型为42㎡，而且只有22套，勉勉强强可以划分到总价在80万以内的阵营中。

此外，江宁大学城的中粮悦天地在售35-40㎡的平层和LOFT公寓，毛坯产品，总价55万起。

城北的峯汇中心自带金地广场商业，对外推出了35-42㎡的小面积公寓，总价59万起即可拿下。

02总价在80-100万以内的公寓楼盘

南小寓看了一下，总价在80-100万这一梯度的公寓产品略有些青黄不接，目前在售的仅有城北的万象天地。

万象天地的关注度一直很高，是南京为数不多的4.5米挑高公寓，目前在售主力户型建筑面积为37㎡、46㎡、64㎡，均价23000-25000元/㎡，精装修交付，总价在80-120万之间。

项目位于规划中的地铁六、七号线万寿村站站点附近，而且还自带商业综合体，配套优势还是十分明显的。

03总价在100-120万以内的公寓楼盘

从这一梯度开始，公寓总价开始过百万了，也对公寓投资者的资金实力有了更高的要求。这一梯度的公寓有MIX悦享家和纯新盘融汇时代中心。

江宁南站板块的MIX悦享家在售平层公寓房源，均价约21000元/㎡，户型建筑面积约50-60㎡，精装交付，4梯19户，由于户型面积偏大，导致总价要110万起。

值得一提的是，项目自带4000㎡的共享空间，涵盖了游戏区、洽谈区、酒吧区等，可充分满足业主的休闲娱乐需要。

融汇时代中心是江宁百家湖商圈的一家纯新盘，由一座主楼、一个裙楼组成：主楼的2-19层为办公产品，层高均为4.2米，面宽约8米，有约89㎡、约97㎡两个户型；公寓产品分布在20-24层，层高为3.3米，面宽约4米，面积约44㎡、52㎡。

据悉，项目预计7月上市，首开180套酒店式公寓及288套写字楼，公寓部分的放风价在2.5-2.8万/㎡左右，总价算下来约110万起。

04总价在120-150万以内的公寓楼盘

对于购房人而言，120万起置业公寓是一个明显的分水岭。这意味着，需要准备至少60万的首付，而这已经能够上一套200万的住宅了。

位于西安门的诚通龙蟠汇，在售户型建筑面积约40㎡、47㎡、56㎡、83㎡，折后均价约33500元/㎡，精装总价134万起，虽然占据位置优势，但确实有点小贵。

河西老盘升龙汇金中心，既有建筑面积在38㎡、48㎡的单套室，均价为31000-35000元/㎡，也有户型建筑面积为84㎡的两房，均价为28000元/㎡，总价130万起。

江宁的金轮双子星国际公寓目前仅剩少量公寓房源在售，不过在售主力户型有52、104㎡，均价26000-28000元/㎡，面积段偏大，这也导致总价130万起。

这个梯度的公寓不是单价偏贵就是面积偏大，间接抬高了公寓入手门槛。

05总价在150万以上的公寓楼盘

总价在这一梯度的公寓项目主要分布在城中、河西两大板块，地段、配套都十分优越，而且各自带有不少附加值，主打高端服务式酒店公寓，单价也普遍偏高。

河西中部的世茂天誉是全球第三家可售洲际公寓，未来由洲际酒店负责管理运营，在售公寓房源面积段65-230㎡，精装交付，在售均价37000元/㎡，总价270万起。

城中湖南路的绿地紫金中心对外推出绿地国际酒店管理集团旗下的个性奢华品牌——铂瑞酒店，自带泳池、健身房、瑜伽室等会所配套，以及智能化黑科技系统。

目前项目在售户型建筑面积为43、63、83㎡，精装均价为48000元/㎡，总价180万起，首付18万起即可拿下。

位于城中的金轮峰华并不属于高端服务式酒店公寓，但其胜在地段优越，紧邻地铁1号线珠江路站和中华第一商圈新街口，总体定价较高。

目前项目在售精装公寓，户型建筑面积约35-60㎡，平层公寓均价约49800元/㎡，4.8米挑高公寓均价62500元/㎡，总价170万起。

06结语

关注公寓市场的你们或许早已经意识到，公寓与住宅市场是完全不同的逻辑。

公寓交易税费较高，靠短期转手赚取差价的利润空间很小，这也就决定了公寓主要是靠长期稳定的租金获得回报。

因此在公寓选择上，尽量要满足易出租、宜自住的两大共性：

易出租，自然要周边有大量的租赁客群、便捷的交通、便利的商业配套等；宜自住，除生活配套齐全外，如果是精装、户型布局合理、优质物业管理当然再好不过。

如果此时的你已经心动，并跃跃欲试，但南小寓还是得提醒一句，并不是所有人都适合购买公寓，这几类人较为适合入手酒店式公寓：

过渡时期的年轻人。这类年轻人手里有一些闲钱，但被买房的高门槛限制住，可以先购买总价低的公寓房源自住，买房以后还可以将手里的公寓出租收取租金回报。

被限购但想长线投资的投资客。众所周知，限购令堵住了部分买房人的投资出口，如果还是想投资房地产，不妨挑选地段、品质、升值空间俱佳的酒店式公寓，用以长期持有投资。