销许均价1.9-2.1万/㎡，纯新盘龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著领销许、开盘……让沉寂了三年的江宁滨江，又回来了！

房价跳涨超6000元/㎡的江宁滨江，对刚需还友好吗？两家新盘怎么选？板块有哪些利好释放？第一财经|江苏房产系列策划《南京新面孔》第三篇，带您走进江宁滨江，了解它的最新面貌！

更多内容请回顾：

南京新面孔①：南部新城两大新盘首发在即，单价会破五吗？

南京新面孔②：三大热盘PK，中央科创生活区真能“接棒河西”？

两家新盘领销许，超千套新房扎堆入市

在南京，刚需还能买哪儿？这一困惑近日有了答案。江宁滨江纯新盘扎堆领销许，超千套房源入市。

龙湖水晶郦城

领取5、7、8、9号楼共731套装修新房销许，主力户型约83-125㎡，销许均价19593-20088元/㎡。其中：

5、7、9号楼户型分布一致，为103㎡、83㎡、83㎡、83㎡、83㎡、103㎡；

8号楼户型分布为125㎡、83㎡、83㎡、125㎡。

据悉，龙湖·水晶郦城将建设约46万方城市综合体，涵盖住宅、商业、公寓等多种生活形态。自带约3.8万方一站式晶铂社区，吃喝玩乐一步即享；同时打造12栋品质高层住宅、4栋都会公寓。

目前，项目公寓入市时间未定。推出的住宅产品为装修交付，配备新风系统、全屋地暖、中央空调三大硬件。案场公示的装修品牌中，地暖锅炉为威能、中央空调为海信、新风系统为百朗（或同等）品牌。

户型示意图↓

开发商表示：“原先的计划是首开3栋楼，500多套房。但是前期的蓄客来看项目非常火，共有700多组有效客户，于是临时决定增加1栋楼。”站在水晶郦城售楼处，能看到绿地国际花都、弘阳禹洲时光印象等已经交付的小区↓

中北三盛汝悦铭著

已于昨天首开推出1、2、3、6号楼共288套精装新房，未公证摇号。面积有89、99、100、119㎡，销许均价为19101-21014元/㎡，其中：

1、2、3号楼户型分布一致，为100㎡、89㎡、89㎡、100㎡；

6号楼户型分布为119㎡、99㎡、99㎡、119㎡。

去年8月，江宁滨江G54宅地被中北以10009元/㎡的楼面价拿下，由中北和三盛联合开发，规划打造12栋16-18层的住宅。

目前，案场已对外公开89㎡、100㎡户型样板间，三大件装修配置上，中央空调为海信、地暖为樱花、新风系统为意艾浦（或同档次）品牌。

户型示意图↓

汝悦铭著对面的安置房小区↓

需要指出的是，江宁滨江还有一家现房纯新盘：鲁能硅谷公馆待入市，项目地价为11077元/㎡，规划18栋18层高层住宅，并建有基层社区中心、幼儿园。由于是现房销售，住宅楼栋已建设完毕。业内人士透露：“这次水晶郦城、汝悦铭著报批物价，鲁能没有一起，想看看后面有没有卖到2.3-2.5万/㎡的可能。”

另外，今年4月，江宁滨江G08地块经过43轮竞价，被蓝光拿下，地价已达最高限价11351元/㎡，需自持租赁住房面积1200㎡，刷新板块地价天花板。未来入市价格，我们且拭目以待。

水晶郦城&汝悦铭著怎么选？攻略来了

上新的江宁滨江，龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著这两家新盘要怎么选？大家不妨考虑以下几个因素。

① 地理位置

目前江宁滨江三家主力新盘龙湖水晶郦城、汝悦铭著、鲁能硅谷公馆的位置示意图如下↓

龙湖水晶郦城与鲁能硅谷公馆，位于锦文大道上，这里是江宁滨江新城的核心位置，研发、高端装备制造产业聚集；绿地缤纷会在建中，龙湖·水晶郦城自带约3.8万方的商业综合体，可以满足业主的日常消费需求；还有苏外、省人医等优质配套。周边有弘阳禹洲时光印象、禹洲弘阳滨湖里、朗诗未来家等商品房小区集中，生活氛围浓厚。

汝悦铭著位于盛江路与宁桥路交汇处，周边有江宁初级中学、金宝滨江商业广场、中润华购等生活配套，但周边安置房环绕，且临近宁芜铁路，火车经过时噪音比较大。

② 开发商品牌

龙湖作为全国十强房企，口碑、实力都还不错。进入南京6年来开发有龙湖春江紫宸、龙湖春江郦城、颐和九里、龙湖天钜等项目，随着土储的扩张，今年还有紫金原著、春江悦茗等新盘待入市。龙湖物业的综合服务也受到了南京人的认可。

中北和三盛，一个是南京的老牌房企，但因为多年未拿地，在南京楼市断层已久；另一个是福州的房企，汝悦铭著为其进入南京的首个作品，且为联合开发的项目，操盘实力与产品力还有待验证。

③ 产品本身

水晶郦城为住宅、公寓、商业街区一体的综合体，未来生活比较方便。其中住宅部分层高33-34层，主力户型83-125㎡。最小83㎡做到了三房，总价150万起，性价比非常高；125㎡做到了四房，且四开间朝南，户型设计加上装修，在江宁滨江现有的商品房小区来看还是非常优秀的。

汝悦铭著容积率比水晶郦城低，为纯住宅设计，层高16-18层，主力户型89-119㎡，四个户型均为三开间朝南设计，最大亮点是全双开间阳台。

两家的销许均价、装修标准（均为2900元/㎡）都差不多，大家可以根据项目位置、开发商品牌、户型设计，以及自己的实际购房需求做具体的选择。

江宁滨江新房2万/㎡，贵吗？

过去的刚需板块江宁滨江，于2017年底推出最后一批均价约1.3万/㎡的毛坯新房后，陷入房荒时期。

再回归的江宁滨江，新房要卖2万/㎡，贵不贵？我们可以从市场角度进行客观分析。

① 板块普涨，主城刚需板块2字头房价是主流

3年前，南京可选的1字头板块尚多，如江北高新区；城南板桥；江宁禄口、滨江、谷里；龙潭等。如今这些板块已经完成了整体跳涨，2字头房价成为主流：

以奥园金基天著尚居、柏景湾、恒大林溪郡等为主力楼盘的江宁禄口，已于去年成功迈入2万/㎡大关，仅少量房源单价1字头；

以滨江孔雀城、中骏东原璟阅、正荣悦东府等为主力楼盘的龙潭，新房均价在1.7-2万/㎡不等；

以中建烟岚府、远洋山水主力在售的江宁谷里，新房均价在1.9-2.3万/㎡不等……

这些板块在与主城中心的距离、新城规划、配套落地情况等方面趋同，整体定位还是以刚需为主，主力楼盘多为精装交付，新房房价也差不多。这意味着同样的预算，刚需客群还可以入手江宁滨江的竞品板块，去化压力不小。

② 倒挂红利已无，产品力为王道

随着限价盘陆续收官，高地价、改善楼盘入市，南京的倒挂红利渐渐被消灭。江宁滨江也不例外。

目前，板块主力二手房有弘阳禹洲时光印象，均价2万/㎡左右、绿地国际花都，均价1.9万/㎡左右、禹洲弘阳滨湖里，均价1.7万/㎡左右、朗诗未来家，均价1.75万/㎡左右……新房卖到1.9-2.1万/㎡，甚至要比二手房贵，倒挂优势全无。

对于买房人而言，江宁滨江新房价格跳涨超6000元/㎡，购房成本攀升不少。如果开发商品牌、产品品质、地理位置等没有优势，无需拿房等待期且价格便宜的二手房也是不错的置业选择。这次滨江两家新盘集中入市，地理位置、开发商品牌等不占优势的汝悦铭著仅为平推；相比之下水晶郦城的热度要高不少，最终的去化成绩我们会密切关注。

话说回来，沉寂期的江宁滨江，迎来了一揽子利好：

2018年底，南京2035年规划出炉，随着南京“一主一新、三副城、九新城”的城市体系确立，江宁滨江被列为南京九大新城之一。

去年，《南京江宁区滨江新城江宁组团最新控制性详细规划》出炉 ，滨江新城江宁组团定位是南京南翼滨江新城的城市中心区 ，未来将打造千亿级滨江制造业新高地及滨江综合服务区。

南京市规划和自然资源局网站截图

今年2月28日，总投资113亿元的九大项目用“云签约”的方式宣布落户江宁滨江，涉及智能制造、总部基地、科技研发等产业领域，全部符合园区“3+2”主导产业定位。板块内已有江苏世电新能源公司、国家电网、中国通信产业园等企业进驻。

此外，苏外、规划中的省人医滨江分院等优质配套落地滨江，未来滨江大道开通，板块到河西的驱车时间只需15-20分钟。

这座新城的发展框架已经搭建好，但还需要更多的时间来变现。您怎么看重回大众视野的江宁滨江？欢迎在文章下方留言互动！