5月以来，楼市火热，其中以燕子矶最为明显和具备代表性。短短数月之内，燕子矶新房均价从3.1万/㎡跳涨到3.6万/㎡，甚至高达3.9万/㎡。价格一路高涨，买房人的购买力却毫不含糊。万象天地·九悦和公园世纪首开均已售罄告终，未来，燕子矶房价会突破4万/㎡吗？

我们可以先来看一组时间线：

3月28日，中海燕矶听潮在售楼处加推最后389套住宅房源，户型建筑面积约102-128㎡，销许均价约3.1万/㎡，尽管相比前期的均价29690元/㎡ 已经上涨超1300元/㎡，但依然卖光。

4月29日，纯新盘万象天地·九悦首开，102套洋房，户型面积均为98㎡，均价约3.6万/㎡，现房销售，2小时卖光。

5月17日，纯新盘公园世纪首开，192套房源，户型面积103、130、152、157㎡，均价约3.9万/㎡，其中最贵一套单价达4.27万/㎡，现房销售，当天卖完！

数据证明，燕子矶的确很“热”。

不过仔细分析可以发现，仁恒公园世纪的开盘，虽然给燕子矶楼市添了一把火，但板块新房价格奔4万/㎡而去，还需要更多的时间。以下是我的几点分析：

1、公园世纪最高单价破4.2万/㎡，不代表板块整体就要冲4

公园世纪首开，洋房产品+现房销售，当日卖光。仁恒的产品力、和品牌溢价可见一斑。

不过，最高单价超4.2万/㎡的定价机制，是否代表板块“开始飘了”？

答案其实不然。去年2月，南京市发展和改革委员会官网曾发布了《南京坚持房价稳控政策不动摇》一文。

文中指出：实际上，新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

公园世纪是纯洋房产品，万象天地是大型综合体，业态包含商业、办公、公寓和住宅。其中住宅部分有洋房有高层，万象天地·九悦首开的是洋房产品。这也是虽然同为洋房产品，公园世纪比万象天地·九悦贵的原因之一。

相比之下，即将首开的期房纯新盘燕熙台，放风价在3.3万/㎡，价格相对“亲民”，是买房人不错的选择。

板块内的纯新盘还有燕然居、金科博翠花园等现房盘，拿房时间相对快些，可以期待一下。

2、业主挂牌超4万/㎡ 然而，板块次新房成交均价约3.5万/㎡

财经女神叶檀曾说：二手房价格可以反映一座城市的真实房价水平。的确，二手房成交价格里蕴含着最真实的楼市温度，燕子矶板块的次新房有融创玉兰公馆、电建海赋尚城、弘阳燕江府、金浦紫御东方、保利国际社区和招商1872。

拉开链家网上有关燕子矶诸多次新房的小区均价数据，我们做了一个单价高低排序：

融创玉兰公馆（37322元/㎡）＞金浦紫御东方（34731元/㎡）＞招商1872（33035元/㎡）＞弘阳燕江府（32297元/㎡）＞保利国际社区（31101元/㎡）＞电建海赋尚城（29459元/㎡）

融创玉兰公馆

链家网数据显示，融创玉兰公馆有业主挂牌价达4万/㎡，甚至5万/㎡↓

询问中介得知：“这些业主看仁恒卖到了快4万/㎡，觉得新房都这么贵了，二手房应该涨价一波。再加上学区划分问题，所以心态有些不稳。”

不过，已成交房源单价显示，最高在35269元/㎡↓

金浦紫御东方

金浦紫御东方最新成交的一套房源，约78㎡的小户型，总价235万，单价近3万/㎡。

然而再看业主的挂牌价，87㎡小户型单价挂到3.7万/㎡，107㎡大户型单价也达3.3万/㎡↓

电建海赋尚城

电建海赋尚城是燕子矶板块内最早期上市的商品房楼盘之一，业主挂牌价相对“亲民”些。86㎡左右的精装三居室挂牌单价在3-3.3万/㎡，也有98㎡毛坯挂牌单价在3.3万/㎡的↓

不过，最新一套近120㎡毛坯二手房成交价357万，单价3万/㎡。

总之，相比此前，板块内一些次新房业主在二手房的挂牌上更有底气和信心了。

中介表示：“融创玉兰公馆和金浦御龙湾，略微特殊，因为精装修的原因，加上融创的交付品质的确不错，所以二手房均价引领板块。”

3、眼下燕子矶站稳4万/㎡难，但未来发展势头正劲

虽然燕子矶板块房价全面冲4万/㎡还有很长的路要走，但目前来看，板块在路上的和已落地的利好不在少数，不排除未来这种冲4、站稳4万+的势头。

板块交通

燕子矶板块内规划有3条轨道交通、2条城市主干道、1条过江隧道、1张交通内网连接燕子矶与新街口、河西、南京南站、江北核心区等城市热门板块。

地铁1号线北延线（在建）、6号线（在建）、“南京地铁换乘王”7号线（在建），共3条轨道交通线路。

地铁1号线北延线全线设5座地下站，分别为晓庄、吉祥庵、燕子矶、笆斗山、八卦洲大桥南站；地铁6号线正式开工，建成将与南京地铁S1号线（机场线）贯通运营，到主城区更加方便。据官方消息，地铁7号线计划于2021年年底试运营；此外，和燕路过江通道是连接燕子矶与江北的重要通道，规划为双向6车道，预计2022年建成通车。

一旦路网打通，将给板块交通带来飞速发展。

教育资源

燕子矶新城规划了43所学校：幼儿园23所、小学11所、初中6所、高中2所，九年一贯制1所。另引入泰晤士国际学校，南外分校燕子矶校区，晓庄小学和晓庄第二小学等名校。

商业资源

燕子矶滨江商务区位于燕子矶新城T形商业商务轴北段，主要包括住宅、商业、办公、酒店、公寓、文化等业态，预计总投资超300亿元。

目前已开业的燕子矶招商花园城，作为区域首个真正意义上的10万方综合商业配套，填补了燕子矶板块的商业空白。在招商花园城旁，万象天地21万方商业综合体，预计将在2021年底开业。

生态资源

素有“长江三大名矶之首”美誉的燕子矶，堪称“新城绿肺”。目前，幕府滨江风光带、燕子矶滨江公园已对外开放；核心区规划的一座占地约45亩的体育公园也已启动建设，立志将其打造成为集文化、体育、商业、休闲于一体的体育综合体。

无论你承不承认、看不看好，燕子矶的发展之迅速，令人刮目相看，也让更多的人对这片土地充满信心与希望。板块的未来价值，且交给时间去验证吧。