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哈喽，你们的魔鬼南小寓又来咯！
在上个星期，南小寓实探了位于青龙地铁小镇的青珑寓，不少网友都纷纷表示学到了不少新知识！前不久，又有网友听说融汇时代中心的公寓将于近期首开，放风价约为2.6万/㎡，而且是毛坯交付，不知道能不能入手？
别急，《前方“坑”出没？——拜托了！公寓》系列策划第二篇稿件来袭，融汇时代中心的最新实探测评即将为您奉上！
公寓档案
项目地址：江宁区秣陵街道双龙大道1706号
开发房企：南京融汇商业管理有限公司
规划：打造1栋24层主楼（含办公、公寓）、1栋3层商业
户型面积：（公寓）约44㎡、53㎡
套数：180套
放风价：2.6万/㎡
交付标准：毛坯（暂定）
交付时间：2021年年底
融汇时代中心位于江宁区秣陵街道双龙大道1706号，从地铁1号线百家湖地铁站出来，沿双龙大道往21世纪太阳城方向步行5分钟左右，就能看到夹在东恒国际大厦与珍宝假日饭店中间的融汇时代中心，十分好找。
推门而入，率先映入眼帘的就是项目沙盘了。
可以看出，融汇时代中心的体量并不大，主要建设内容由一座主楼、一个裙楼组成。
据置业顾问介绍：
主楼的2-19层为办公产品，其中2-3层由开发商自持、4-19层可对外出售。办公产品层高均为4.2米、面宽约8米，有两个户型：约89㎡、约97㎡；
主楼的20-24层为公寓产品，总共180套，层高为3.3米，面积约44㎡、53㎡，得房率约75%；
此外，项目还规划打造约3600㎡休闲广场，这也是一大亮点。
南小寓重点了解了公寓楼层部分，它们位于80-100米的高度，视野较好，一层36户，每层设有6部电梯，办公和公寓楼层采用分层控制，保护私密性和避免上下班高峰拥挤。
目前，项目的户型图和样板间都已经对外公开，大家可以自行前往参观！
面积约44㎡户型图：该户型每层32套，共160套，也是项目的主力户型，面宽约4m，进深约8m↓
面积约53㎡户型图：该户型分布在每一层的东南西北四个角，并设计了270°的观景飘窗，共20套，面宽约4m，进深约9.8m↓
南小寓注意到，虽然融汇时代中心为毛坯交付，但中央空调、新风系统、智能门锁都是配置好的，后期还将引进绿城物业进行管理。
开发商还在售楼处设置了一间44㎡的样板间~
进门视角↓
卧室带飘窗，飘窗面积约2.4-4.6㎡，不计入产权面积↓
客厅↓
干湿分离的卫生间↓
虽然公寓的样板间、配套看起来都十分温馨、美好，但如果跳出置业顾问的花式说辞，融汇时代中心的这些劣势也必须引起大家的关注！现在就想让小寓为大家一一解析！
关注过南京公寓市场的人或许知道，目前百家湖的公寓存货并不多，主要有金轮双子星国际公寓、金长城国际大厦，中海龙湾U-LIVE暂未入市，稍远一点靠近南站片区的还有都荟天地、MIX悦享家。
为了方便对比，南小寓将这些楼盘的情况统一整理了出来，从户型、价格、层高、产权年限等多个维度进行PK，为大家做置业上的参考！
从户型面积来看，这些公寓主力户型面积在30-60㎡之间，更符合公寓“小面积低总价”的投资逻辑；此外，金轮双子星国际公寓和武夷凌云公馆还有100多平的大户型，更适合家庭居住。
价格上，这些公寓的整体均价在2.5-2.8万/㎡之间。都荟天地主打30-38㎡的小户型公寓，精装单价2.5-2.6万/㎡，总价不过70来万起，投资门槛最低；而单价同在2.6万/㎡的融汇时代中心则为毛坯交付。
交付标准上，仅有都荟天地和MIX悦享家为精装交付，但都荟天地的价格优势更明显，其余项目均为毛坯产品。
层高设计上，南京此前曾发布新政，规定酒店式公寓层高限制从4.8米降至3.6米，而在售的这些公寓产品中，除金轮双子星国际公寓层高为4.8米外，具有一定的稀缺性，金长城国际大厦层高为3.6米，其余公寓的层高都在3.3米以下。
产权上，除武夷凌云公馆为65年产权，占用购房名额，且可以落户和拥有学区外，其余楼盘均为40年产权的酒店式公寓，不能落户没有学区，但优点是不限购不限贷，可以买多套。
需要指出的是，武夷凌云公馆项目为2003年3月拿地，如今产权已缩水17年。
通过对比，融汇时代中心的优劣势一目了然：
同等单价下，不如精装交付的都荟上城；
同等面积段下，不如4.8米挑高的金轮双子星国际公寓；
同等毛坯交付下，不如总价更低的金长城国际大厦；
……
总之，十分尴尬！
算完了入手成本，我们再来看看收益情况。
以项目一街之隔的21世纪国际公寓为例。
在我爱我家网站上，南小寓发现了几套在2019年成功出租的公寓，44㎡的一室一厅大概可以租到2800元/月。
如果融汇时代中心44㎡的公寓也能租到2800元/月的话，我们可以大致计算出来项目的预估投资回报率为：2800×12÷（26000×44）≈3%（该测算结果仅供参考，具体金额以实际发生为准）
要知道，大部分公寓租金回报率可以达到3%-5%左右，少部分的公寓回报率可高达6%，而融汇时代中心约3%的回报率只能说一般般……
不过，在实探的最后，置业顾问拉着南小寓办理了一张“护照”：首次开盘时，凭借护照，办公可享10000元/套的优惠，公寓可享5000元/套的优惠。
这意味公寓的入手门槛又便宜了5000元每套，或许可以稍稍拉高一下投资回报率。
作为南京第二大商圈，百家湖已经集结了金鹰、景枫KINGMO、21世纪太阳城、百家湖1912街区等商业体，商业繁华、人气旺盛。
融汇时代中心地块则位于百家湖商圈核心地段，因此该地块自挂牌之日起关注度就非常高。
在2019年8月7日的土拍中，南京融汇商业管理有限公司以2.55亿元底价拿下百家湖G47商办混合地块，即后来的融汇时代中心，根据出让条件，地块所建办公建筑面积的10%须由竞得人自持不少于10年。
虽然百家湖板块内商业集聚程度高，消费人群更是充足，但不足的是地块面积偏小，占地约1.2万方，总建面约5.9万方，在商业打造上难以有突出亮点。
据企查查显示的信息，拿下该地块的南京融汇商业管理有限公司，成立于2019年05月08日，股东为香港大数据研究院有限公司和南京龙祥世纪电子商务有限公司，总认缴金额仅为1000万。
对于一家不太知名的房企，无论是其运营能力还是品牌口碑，大家都所知甚少，而这类房企很容易发生资金链断裂、楼盘烂尾、违规销售等令人担忧的现象，买房人实在是不敢贸然出手。
综合来看，融汇时代中心的公寓产品中规中矩，无论是房屋品质还是周边配套，都不至于踩坑，不过项目毛坯就卖到了2.6万/㎡，总价要114万起步，入手成本略高，毕竟五六十万的首付，完全可以买一套总价在两百万左右的住宅了。
而且通过对比项目对面的21世纪国际公寓，参考租金仅为2800元/月，预估投资回报率仅为3%，并不是一个十分高的水平。
与同处百家湖商圈的其他公寓对比，如果融汇时代中心仅凭绿城物业，和自带的花园、商业等并不是特别突出的附加值，再加上不太知名的开发商，就想打动买房人的心，恐怕还远远不够。
好了，今天融汇时代中心的实探测评就到这里，看完南小寓的介绍，你给这家公寓打几分？
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