近期亮相的纯新盘德信烟岚云庄，在江宁谷里这样一个非热门板块做了210㎡起步的“类毛坯”叠墅，槽点满满，引发了不少业内外的吐槽。

德信地产高调喊出的“杭派精工”，为何入宁以后就成了一地鸡毛？其所谓的顶级产品“云庄系”，只给南京人民一个低配版，这是忽悠谁呢？背后深层次原因为何？我们试图抽丝剥茧寻找答案。

更多内容请回顾谷里德信烟岚云庄210㎡起步、成品房做成“类毛坯”，谁给的勇气？

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高成本拿地，会是下个京奥港吗？

时间倒回到2019年4月30日。经过76轮激烈竞拍，德信地产以4.2亿总价+1万方的自持住房面积拿下烟岚云庄所在的江宁谷里G11地块。

公开资料显示：该地块的实际出让面积为33035.34㎡，容积率≤1.1，达到最高限价4.2亿元，另需自持1万方。

拿下这块地的成本有多高？请教专业人士后，我们做了一组算术：

用地块的实际出让面积33035.34㎡，乘以容积率1.1，可粗略算出建筑面积约36338.87㎡；刨去需自持的1万方以及其他复杂的建安成本，可粗略估算出地块可售部分的楼面价为15946元/㎡。

这个地价意味着什么？与板块同为1字头容积率的中建烟岚府10949元/㎡的地价比，贵了近5000元/㎡！要知道，去年6月宋都在板桥拿下的地王项目，刨去自持面积地价不过在1.5万/㎡出头。且去年约1.6万/㎡的楼面价，可以去迈皋桥、尧化门、方山等热门板块拿地了。

此轮楼市调控持续了三年多，颇有成效，南京土地市场自2017年下半年明显降温，非热门板块、非优质宅地，甚至出现了流拍的情况。初进南京的房企，如果对南京市场不甚了解，很容易将产品做砸。近两年的典型例子就是京奥港：

2016年4月，京奥港以47.6亿元总价拿下麒麟G09地块，楼面价22353元/㎡，成为区域内首个地价破2万的地块。一举成为板块地王的京奥港，在当时还引发了全民关于“南京房价会不会因此涨上去”的大讨论。

但最终，因高杠杆信托拿地无力偿还、板块限价产品亏损等综合因素，京奥港亏得连底裤都不剩，以卖给蓝光收尾。

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高地价倒逼，杭派精工变空头支票

某全国知名房企的高管曾在公开场合说过，这几年因为地王导致企业成本高涨，为了维持利润，只得降低建筑成本，这也意味着房产质量下滑。

以南京举例，近几年土地出让规则屡次修改，拿地成本、建筑新标准（限容、限高）、装修、自持面积等多重压力，使得开发商的开发成本更高了。

此前的调研中我们发现谷里的二手商品房成交单价在1.6-1.7万/㎡左右，且市场接受度一般。纯新盘中建烟岚府放风价在2.3万/㎡左右。地价更高的烟岚云庄，如果房价被摁住与中建持平，那么大概率也会陷入被高地价倒逼、压缩产品品质的恶性循环里去。

在最近的现场探访中，我们发现德信烟岚云庄果然存在这样的问题。

拿下谷里G11地块后，德信打算落地TOP级云庄系，于是就有了烟岚云庄主打210-260㎡的叠墅产品。乍一看好像是值得期待的改善产品，但却槽点满满。

项目的外立面看起来很气派，有中式院落和现代化建筑融合的风格。

景观却差强人意。已公开的景观示范区，树木是光秃秃的，绿化也难以和南京其他改善楼盘匹敌。

要知道，作为德信首个云庄系低密作品，杭州之江的九溪云庄可是从户型和精装两个层面都做到了极致，从而获得了市场的广泛好评。（素材来源：南京德信微信公众号）

对比之下，南京的烟岚云庄就太让人失望了：

从户型上看，在谷里这样的非热门板块，烟岚云庄的叠墅最小210㎡起步，是谁给的勇气？此前我们分析过，同在江宁板块，不愁卖的上秦淮考虑到板块整体定位，还做了最小126㎡的叠墅。况且同样位于谷里、1字头的容积率，中建务实多了，老老实实做好板块调研，打造了主力户型为117㎡的洋房产品，每一栋只有底跃是210-220㎡的大户型。

从装修上看，德信烟岚云庄实际上为新风、空调、地暖三大件均无，厨房、卫生间采用美标或同等品牌，墙面为乳胶漆的“类毛坯”产品，置业顾问直言：我们等同于毛坯交付。

业内人士指出：今年以来南京多个板块突破限价，但江宁受制于新盘入市的节奏，目前来看房价上涨是滞后的，尤其是谷里这样的非热门板块，想大幅突破限价更是难上加难。

位于谷里的德信烟岚云庄，定位为改善产品，却被高地价倒逼，上来就做了210㎡起步的大户型，试图拉升总价；原本是高端精工的产品设计，也因为控制成本的原因，做成了尴尬的类毛坯产品。

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口碑与产品不行，多地项目被业主维权

最后，我们再来看看德信地产这家房企。

浙系房企历来是地产行业品质的代表，诸如绿城等品牌房企围绕品质建立起一系列制度、产业链协作机制，打造了众多品质住区。同为浙系房企的德信地产，在口碑、产品力等方面的修行却远远不够。

据悉，德信地产成立于1995年，总部在杭州，去年在香港联交所主板上市。其官网显示，楼盘主要集中在浙江的杭州、温州、宁波等城市，江苏除了南京，还在徐州开发了九龙城、未来之翼。

德信地产的口碑如何？网络上大量的公开信息里可以窥见一二。

2016年，温州的德信柏林公馆业主集中维权，据业主表示：项目交付存在不通燃气、规划石材路改柏油路、偷工减料等问题，且业主想验房收房，需要先交钱。

2018年，杭州德信海德公园的业主因德信地产将车位加价出售一事集中维权，业主表示开发商取得预售证时，对车位价格做了承诺，不超过23万。而最终卖给业主们的车位总价却近40万。

2019年，温州德信大悦湾的业主在网络问政平台控诉德信地产虚假宣传。

今年3月，杭州德信天空之翼的几百名业主撰写的《德信·天空之城楼盘问题诉求书》曝光，这份诉求书长达66页，里面详细罗列了德信地产隐瞒不利情况、变更样板房、强买强卖、拆分销售、用材清单工程量与实际不符等等问题。

与德信地产一同开发烟岚云庄的赛丽地产，也是浙系房企。网上随手一搜，赛力地产装修遭吐槽、购房合同不符等负面新闻比比皆是。

江苏房地产金融认为：行业持续下行，房企开拓城市布局规模、涉足地产以外的行业等行为，都是积极的自救行为。但产品为王的时代，如果不能沉下心来打造良心作品，走到哪里都将水土不服。德信南京首个作品究竟怎么样，市场会给出客观回答。