在南京，卖得好的楼盘涨声四起，差强人意的楼盘使出浑身解数也不见得能提升KPI。这不，南京最艰难的板块之一江宁禄口，已经有盘熬不住了！买房送装修，买房有折扣……正在红豆香江华庭上演。

去年，我们报道过2019南京最难板块，禄口必须拥有姓名！禄口板块卖不动的现状。调控持续、疫情影响，南京楼市板块之间的分化愈发明显。红豆香江华庭不是第一个降价的楼盘，但会引发卖不动板块的房价大跳水吗？我们尝试寻找答案。

案场推多种优惠，房价降千元/平

初夏的躁动，已经影响到南京楼市。燕子矶3.6万/㎡日光；地铁小镇、江宁科学园热盘涨价也卖光……但好运从来不是均等的，首开以来卖得一直很尴尬的红豆香江华庭，就是运气差的楼盘之一。

2016年11月，红豆置业以总价4.55亿元拿下禄口G72宅地，楼面价9131元/㎡，需现房销售，项目住宅部分由4栋小高层和3栋洋房组成。

拿地三年后，也就是去年11月，红豆香江华庭首开推出2号楼小高层、6-8号楼洋房，共120套毛坯现房，户型79-110㎡。其中小高层销许价格为19198-19898元/㎡；洋房销许价格为21156-21856元/㎡。

首开时，项目给出了小高层5000元/套、洋房8000元/套的总价优惠（图片来源于安家在江宁）↓

通常，一家楼盘只有首开时才会给予买房人相应的购房优惠。而现在，您猜发生了啥？

我们最近在踩盘时，置业顾问告知：“红豆香江华庭五一小长假期间推出了力度比较大的购房优惠，最高可以优惠8-9万/套！当然了，买房人还可以选择第二套优惠方案，总价少许折扣后，买房就送装修！”

案场沙盘围挡上，赫然写着：5月筑梦季，买房送装修↓

置业顾问表示：“整个5月份，购房人依然可以享受这两种购房优惠，但是只能二选一。”

总价优惠

我们先来看第一种直接总价优惠。置业顾问表示：“因为目前已经不在五一假期期间了，购房人买房总价可以优惠6万元，如果锁定了具体的房源，还能再跟集团申请额外优惠，最多能优惠8-9万。”

置业顾问挑选了一套面积为85.41㎡的小高层房源来计算，该房源销许价格为19448元/㎡，总价166.1万，按照最高9万元的总价优惠计算，折后总价157.1万，单价则18394元/㎡左右，较原先单价便宜了1054元/㎡！

值得一提的是，江苏房地产金融咨询了南京多家主流中介，有中介表示：“通过中介渠道购买红豆香江华庭，最多可以享受5.5个点的返点。”我们挑选了项目单价最贵的一套洋房，面积79.77㎡，单价21856元/㎡，总价174.3万，按5.5个点的优惠，总价可节省9.6万左右。

买房送装修

案场给出的第二种购房优惠，以送装修为主。红豆香江华庭为毛坯交付，置业顾问介绍：“考虑到项目客群以年轻刚需为主，不少年轻人工作忙、父母不在身边，买了毛坯房没有时间盯装修。我们就推出买房送装修的活动，厨房、卫生间、房间等都装修好，还有厨房凉霸、智能电子猫眼、折叠梳妆镜、潜水艇地漏等细节。”

尴尬，首开至今仅去化1成！

购房优惠力度比首开优惠还大，红豆香江华庭葫芦里卖的是什么药？我们打开南京网上房地产数据，顿时明白了其中缘由。

南京网上房地产数据显示：红豆香江华庭去年11月首开至今，入网120套住宅房源，半年过去了，认购+成交仅14套，去化仅1成！

更尴尬的是，开发商在案场搞了一些小猫腻，企图掩饰“去化成绩差”的事实。

案场的价格表上，2号楼有44套房源用红色胶带贴起来了，置业顾问说：“这是已经卖出去的房子。”

可是，南京网上房地产数据显示，截至5月11日，红豆香江华庭2号楼房源备案11套、签约1套、认购2套，满打满算仅成交14套↓

再来看6-8号楼洋房产品，案场一房一价表显示：项目的3栋共32套洋房，卖出去6套↓

可是南京网上房地产的数据显示，32套洋房一套也没卖出去！

如果说项目五一期间推出的大力度买房优惠促成了38套成交，还没来得及上传数据，ok！那我们且看半个月后的数据。

涉嫌引导买房人偷面积的违规行为

提到红豆，大家第一反应是红豆服装、红豆橡胶轮胎，这家跨行业做地产的企业，在地产方面的表现究竟如何？

目前红豆在南京有红豆香江豪庭、红豆香江华庭、红豆香江华府三个项目，其中香江豪庭已交付，香江华府也是现房销售项目，至今未入市。

红豆进入南京的首个作品，香江豪庭，当年延期交付的事情闹得沸沸扬扬，一度上了电视新闻。

2018年，红豆江宁禄口的项目，因扬尘污染、夜间施工，被江宁区环保局处以3.99万元的罚款↓

在售的红豆香江华庭，有涉嫌引导买房人偷面积的违规行为。

目前，红豆香江华庭对外开放了79㎡洋房，85㎡、110㎡小高层样板间。先来看看这三个面积的户型图。

79㎡三室两厅一卫↓

85㎡三室两厅一卫↓

110㎡四室两厅两卫↓

有人会心生疑惑：为啥你要把三个户型的北向储藏间的位置圈出来？

因为置业顾问明确说了：“前两年市场好的时候，我们报批的户型规划里，储藏室是可以和设备平台打通成一个小房间的，现在政策严，可以等宽松的时候业主自行操作把中间那堵墙打掉，扩展小房间的空间。”这不是公然诱导买房人偷面积嘛！

以85㎡样板间举例，置业顾问介绍：“这个户型北向有一个卧室，还有一个储藏间，外面设备平台的面积跟储藏室差不多大，以后政策放宽，可以把中间这堵墙敲掉，这个房间的进深能扩展到隔壁卧室飘窗的位置。”

这是从外立面看，设备平台的样子↓

在此要提醒大家：早在2017年，南京的《南京市建设工程设计方案审查相关办法》中已经明确：不得出现"入户花园、空中花园、活动平台、设备平台"等说法，开发商也不能用"赠面积"来博噱头了。

业内人士指出：“除了板块自身的客观原因，红豆置业在产品力和品牌等方面的缺陷，可能是导致红豆香江华庭滞销乃至降价销售的重要原因。”

板块分化明显，价格战真的有用吗？

整体来看，当下禄口主力楼盘可以分成两类：

一类是需现房销售的住宅项目，有恒大林溪郡、红豆香江华庭、中骏融信雍景台、红豆香江华府、中海云麓公馆、和昌绿地新悦湾，多以毛坯交付为主；

一类是无需现房销售的住宅新盘，有如意郡、柏景湾、云溪璟园、奥园金基天著尚居，多以精装交付为主。

这10家主力楼盘，还有红豆香江华府、如意郡、中海云麓公馆待入市。

扎堆的商品房陆续入市，板块却没有过硬的配套、强大的购买力来支撑，造成了禄口整体艰难的局面。业内人士指出：江宁禄口的高价地很多，虽然这几年的土地供应量加大，但区域本身没有更多的利好释放，一旦市场出现下行之后，这样的远郊板块是首当其冲的受害者。

还有资深中介表示：“在南京，诸如禄口、龙潭、五桥等难卖的板块，即使上了分销也很难扭转去化艰难的局面。买房人越来越注重品牌、配套、户型等因素，眼花缭乱的价格战并不能打动他们。”

我们也不止一次强调，高周转行业现状下，尤其是前两年南京出让的现房销售项目成本高、压力大，少数楼盘已经显现出高周转后遗症。动辄几百万的房子并不便宜，大家尽量选择品牌房企、优质地段的好房子，以免日后不必要的麻烦。