最近，有粉丝向江苏房地产金融分享了在南京买房遇到的尴尬：

粉丝1

想在江北投资一套房，中介说有一家叫yue jiang fu的楼盘距离在建中的虹悦城很近，未来升值潜力铁定大。跟着中介来到售楼处下定之后，才发现此yue jiang fu并非彼yue jiang fu！

粉丝2

我在徐庄软件园上班，今年有置业南京的计划。预算单价2.5万/㎡上下，距离徐庄越近越好。结果被带着在江北的桥北、高新、雨山路；江宁的青龙山国际生态新城等板块看了大大小小不少于十家楼盘，晕晕乎乎！最后还是买了城东，想知道2.5万/㎡在南京究竟有多少选择？

南京楼市子板块太多，可以选择的新房应接不暇。加上限价一刀切的缘故，不少板块、产品定位相近的楼盘，价格也“趋同”。

今年我们梳理了南京楼市最新房价金字塔，从直观的图表中可以看到，虽然河西、城中、玄武新中心等板块房价不断突破，但处在南京房价金字塔腰身的主力构成，是2-3.5万/㎡价格区间。

把新房价格区间细化到2-2.5万/㎡、2.5-3万/㎡、3-3.5万/㎡，在南京都能买到哪些楼盘呢？我们做了详细的梳理，一起来看看吧！

2-2.5万/㎡

在南京，新房均价为2-2.5万/㎡的板块已经所剩不多，主要集中在江宁的淳化、正方新城、禄口板块，城东汤山板块，栖霞山，以及江北的桥北、高新、雨山路、桥林新城等子板块。可选择的最小户型为74㎡，最低3成首付仅48万起。

江宁

数据来源：南京网上房地产

在江宁，新房均价在2-2.5万/㎡的板块，仅剩正方新城、淳化、禄口可选。

正方新城在售的两家主力楼盘绿地理想城、荣盛隽峰均为现房销售楼盘，毛坯交付。最小户型为78㎡，最低首付门槛为50万。板块内还有地块储备联发G46。

淳化的湖光晨樾，由金地和保利联合开发，在售小高层和叠墅产品，最低首付66万起。板块内的现房销售新盘保利G05，楼面价21612元/㎡，入市时间待定。

禄口集中在售的新房扎堆，主要分为两类：一类是需现房销售的住宅项目，有恒大林溪郡、红豆香江华庭、中骏融信雍景台，多以毛坯交付为主；一类是无需现房销售的住宅新盘，有柏景湾、云溪璟园、奥园金基天著尚居，多以精装交付为主。

目前，禄口板块内云溪璟园、恒大林溪郡等在售的新房均价在2万/㎡以上，奥园、雍景台、红豆香江华庭均价近2万/㎡，定位以刚需为主，各家楼盘的主力户型、总价段相差不大。

汤山、栖霞山

数据来源：南京网上房地产

大城东板块，新房均价在2-2.5万/㎡的选择非常有限。栖霞山在售的楼盘华侨城翡翠天域，均价23423元/㎡，最低首付65万起；

城东的汤山，已于近年来全面步入2万+/㎡的新房时代，目前板块在售的主力楼盘有汤山玉兰公馆、汤山颐和府、若水雅苑、东泉名邸，最低首付56万起。

江北

数据来源：南京网上房地产

江北均价在2-2.5万/㎡的新房，主要集中在桥北、高新、雨山路、浦口、桥林新城。

其中我们可以看到，桥北的北外滩水城，浦口的恒辉假日广场、万江共和新城、山水云房，雨山路的北江锦城、力标赞城等，均是销售了多年的老盘，最低首付仅48万起。

江北板块新兴的桥林新城，目前在售主力楼盘为水沐云筑，项目均价21321元/㎡，户型主打刚需，在89-115㎡之间，最低首付57万起。

2.5-3万/㎡

新房均价集中在2.5-3万/㎡的主力板块，非江宁、江北莫属。此外，城南、城北、城东、地铁小镇也有少量这一价格区间的在售楼盘，可供选择的最小户型为73㎡，最低首付59万起。

城南

数据来源：南京网上房地产

在城南，板桥和岱山一带的少量楼盘，新房均价在2.5-3万/㎡之间。因为距离河西近，这些板块更多以河西南岸的面貌出现。

其中，星叶欢乐城为今年首开入市的新盘，均价25350元/㎡；石林云城最小面积为73㎡，是主城所剩不多的小户型。工作、生活圈在雨花、河西一带的刚需，可以考虑入手。

城东、城北、地铁小镇

数据来源：南京网上房地产

城北、城东、地铁小镇，可供选择的2.5-3万/㎡的楼盘也不多了。

城北迈皋桥的金浦御龙湾，是亟待收官的老盘，项目还剩少量87-111㎡的新房待加推，前期均价25364元/㎡；紫樾府，为城北新兴板块兴智中心经开区的新盘，今年首开，以小面积主城刚改产品面世，定位精准，去化不错。

城东这一价格区间的楼盘，主要集中在麒麟板块。最小户型77㎡，最低首付60万起。

地铁小镇的文澜府在售少量尾房，现房销售项目誉峰苑预计近期加推最后196套新房，户型为90-130㎡，项目前期房源均价为28144元/㎡。

江宁

数据来源：南京网上房地产

江宁2.5-3万/㎡的新房，主要集中在青龙山国际生态新城。板块内已有琅小分校配套利好实现，在售的主力楼盘如云靖花园、融侨观澜、中南上悦花苑等，以刚需为主，主力户型、均价、装修等差距不大，板块内可选的最小户型为75㎡，最低首付仅59万。

此外，江宁大学城的五矿澜悦方山在售少量尾房，户型为115㎡，均价27184元/㎡。

江北

数据来源：南京网上房地产

江北2.5-3万/㎡的新房，主要集中在桥北、雨山路、五桥、白马等板块。这一房价梯度的楼盘，多为近两年入市的新盘，由于子板块的整体价格定位，均价不超过3万/㎡。

但是在户型设计上，加入了改善需求，较江北原先在售的主力楼盘有了大幅度提升。如雨山路的三金鑫宁府最大户型为170㎡；白马板块的中建熙元府最大户型为210㎡；高新的弘阳燕澜七缙最大户型249㎡，总价上限也有了大幅突破。

3-3.5万/㎡

在南京，新房均价3-3.5万/㎡的板块，主要有城南软件谷、中央科创生活区；仙林湖；城东麒麟；江宁上秦淮；江北核心区、自贸区、白马板块。

仔细盘点不难发现，不少板块的新房价格是在3万/㎡的限价基础上悄悄突破的，如江北核心区、江宁上秦淮、城东麒麟。这一梯队的新房首付门槛悄悄提升到了81万起，一些改善楼盘3成首付甚至超过了120万。

城南

数据来源：南京网上房地产

在城南，新房均价3-3.5万/㎡的楼盘集中在软件谷、中央科创生活区以及岱山。其中：

软件谷的龙湖天钜还剩少量尾房；中海城南公馆为地铁上盖，加上项目还有洋房，吸引了不少改善客群的目光。

中央科创生活区的世茂璀璨睿湾，预计近期加推二期6、7、9号楼，约384套房源，户型建筑面积约95㎡、119㎡，项目前期房源均价30064元/㎡。据置业顾问介绍：即将加推的二期新房均价或涨至32000元/㎡，具体以销许为准。

仙林湖、城东

数据来源：南京网上房地产

去年起，城东麒麟新房价格悄悄突破了3万/㎡大关。熙悦在售精装新房，均价已达33120元/㎡；今年首开入市的新保弘领东苑，精装现房销售，主力户型89-128㎡，销许均价30095元/㎡。

仙林湖可供选择的3-3.5万/㎡新房，目前仅有融信世纪东方，项目前期新房均价为31052元/㎡。值得一提的是，近期板块纯新盘水沐雍荣府将首开入市，具体价格可以期待一下。

江宁

数据来源：南京网上房地产

江宁3-3.5万/㎡的新房，主要集中在上秦淮板块：碧桂园泊云间、上淮铂悦府以墅类产品为主，均价在3.2万/㎡以上；五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府，以高层+叠墅产品为主，均价也在3万/㎡以上；云台天境则在售80-140㎡的高层现房。

此外，江宁科学园板块的都会四季，分为东区、西区开发，项目在售精装新房均价为30472元/㎡。

江北

数据来源：南京网上房地产

江北3-3.5万/㎡的新房，主要集中在核心区、研创园、隧道口，还有白马板块的改善楼盘，均价也超过了3万/㎡大关。

去年，核心区中海左岸澜庭、江与城等陆续收官，江畔都会上城、润辰府、悦辰府等接棒，最高均价达到了3.2万/㎡。

佳源玖棠府面世后，与万达广场签约，成功将板块炒作为研创园，带来了一波去化。项目在售新房，均价为30131元/㎡。

靠近老山的白马板块，悦见山、北京城建西华龙樾、金隅紫京叠院，主打改善墅类产品，户型在99-285㎡不等，最低首付门槛也要近百万了。

经过细致的盘点，我们可以得出以下结论：

1、在南京，刚需、刚改可以选择的楼盘，多集中在江宁、江北，此外城南、城东、城北部分板块还有少数楼盘可供选择。

2、近年来大热的河西、城中、鼓楼滨江、南部新城等改善板块，已经买不到2-3.5万/㎡的新房了。

3、限价一刀切的大环境下，相邻的板块甚至是相同的板块，价格趋同的楼盘越来越多，这个时候位置更佳、配套更全、品牌开发商开发的高性价比楼盘自然更受青睐。

最后要提醒大家的是，置业买房还是要根据自身价格预算、小区位置、户型设计、物业品牌等综合因素的考量，来决定到底购买哪家楼盘。