2018年以来，长租公寓行业问题不断，多家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

但另一边，一些长租公寓的头部企业仍在不断扩张、输血，这其中尤以实力更为雄厚的房企系为主。

继乐伽、我乐之后，青客公寓遭遇信任危机

曾经风光无限的青客公寓，近日也摊上事儿了。

国内首个登陆资本市场的长租公寓运营商青客公寓于去年在美国纳斯达克上市，一时风光无限。

但没想到的是，还不到半年的光景，青客就收到了大量投诉：一边是疫情期间，房东陆续接到青客公寓要求强制降租金的通知；另一边是青客租客群体被单方面解约，而且还不退押金。

(注：21世纪经济报道“315投诉平台”关于青客的部分投诉信息）

招股书显示，2017年、2018年以及2019年前三季度，青客公寓的总亏损额高达11.17亿元。另据其2019年四季度财报显示，公司继续亏损1.01亿元（ 时代周报）。如今付不出租金和押金的青客公寓，资金链明显吃紧。

实际上，类似青客公寓的“遭遇”早已在南京发生了好几轮，南小寓此前就曾报道过多起公寓老板失联、房客维权事件：

乐伽公寓：

2019年8月7日晚间，乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称，因公司经营不善，无力履行合同，公司宣布已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。有大量房东及租客受害。

南京玉恒：

2019年8月，南京一位房东表示自己将房屋托管给玉恒公司，玉恒收取了租客租金，却不支付租金，一直以各种理由拖欠。根据受害者提供的玉恒公司最新实拍，办公室空无一人，办公用品搬走，一片狼藉。

我乐公寓：

2020年3月，南京我乐公寓的房东们发现自己迟迟没收到租金，租客们也陆续察觉，自己退租后一直没收到返还的押金。发现不对劲的房主和租客们来到我乐公寓的办公点，却发现办公室早已大门紧锁，人去楼空。

（乐伽公寓工作人员对房东、租客诉求进行登记）

不难发现，这些爆雷的长租公寓多以二房东的托管模式为主，就是将别人的房子租下来，装修之后再转租给别人，主要盈利方式是吃差价，或者提供保洁、网络、维修等服务，赚取一些服务费。

但问题是，当前住房租赁市场基本没有准入门槛，部分企业以托管租赁方式开展长租公寓业务，为了获得资本支持，有的企业不惜通过租金贷、“高收低租”“长收短付”等模式跑马圈地、扩大规模，甚至挪用租金和押金从事其它投资，最终入不敷出，危机四伏。

2019年7月，黑猫投诉平台共收到1454件投诉，其中，长租公寓领域有效投诉1185件，占比97%）

南京房企系玩家：项目合适，仍会积极扩张

实际上，前期投入大、回报周期长、盈利困难等问题，一直都是长租公寓面临的最大考验。在分散式长租公寓普遍陷入“信任危机”的当下，集中式长租公寓此时正逆流而上，这其中，尤以房企系的发展十分迅猛，他们拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道，抗压力和远胜于分散式长租公寓。

于是，南小寓也对南京主流的房企系长租公寓做了一个统计。目前，已有龙湖、朗诗、万科、旭辉、招商蛇口、华润等房企在南京布局了长租公寓，但门店的规模和数量都十为有限。

那么，这些长租公寓的运营情况如何，今年还有扩张计划吗？南小寓联系了部分长租公寓的负责人，打听到了一些最新情况。

目前，龙湖冠寓在南京已有11家门店，主要分布在河西的奥体，江北的江浦，城北的尧化门，江宁的九龙湖、开发区、上坊、禄口、科学园、淳化等板块。

4月中旬，冠寓还将迎来南京第12家门店，位于河西白龙江东街16号2号楼。新门店的产品相较之前有所迭代，比如使用IPD面板、统一标准化的集成卫浴等等，更加健康安全。

“我们拓展新门店的地域范围，不是完全固定的，只要项目合适，拓展部门都会列入考虑。”

2019年，龙湖集团CEO邵明晓就曾表示，长租公寓业务将在明年（2020年）实现微利，后年（2021年）开始毛利率将达到12%左右。届时，龙湖冠寓或将在业内率先实现盈利。

朗诗寓在南京已有13家门店，一位负责人告诉南小寓，2月份期间受疫情影响，北上广深杭等一、二线城市的大部分门店不可新签约，3月份随着各地解禁，已经逐渐恢复。目前，基本已经恢复往年同期的租房需求了。

“我们会按照不同的城市来制定不同的计划，如果有比较不错的物业，还是会积极扩张。”

旭辉领寓目前在南京仅有一家门店，位于江宁金箔学院附近，公司的一位PR表示：“我们还是蛮看好南京市场的，今年也会作为重点拓展城市之一，去年底我们就刚落了一个项目。”

南小寓查了一下资料，在2019年11月28日下午，旭辉领寓与毅达汇景签约落地首个合作项目——天马路综合型租赁社区，未来将被打造成为一个集居住、科创、社交、商业等多种功能于一体的综合型租赁社区。

该项目位于南京市紫东片区仙林板块，紧邻紫东创业园等大型产业园区，将于2022年正式推入市场，项目体量2577间。

华润有巢公馆在南京也仅有一家门店，位于三牌楼中山北路206号大楼，一位负责人表示，三牌楼门店的出租率一直在90%左右，受2月疫情的影响，房租价格有跌幅，不过“今年暂时没有其他项目落地的计划”。

南京可以说是近年来分散式长租公寓爆雷的重灾区之一，但好在不少房企系还是十分看好南京。也许在未来几年内，还会有很多企业出于不同的原因进进出出，但随着政府监督管理职能的加强，未来，南京的长租公寓市场还是大有可为。

长租公寓市场遭遇洗牌，房企系逆流而上

短短两三年的时间，长租公寓行业就经历了从风口、跑马圈地、部分企业跑路到集体唱衰的过程，房企作为长租公寓领域中的主力军，任重而道远。

今年1月7日，克而瑞发布了《2019年度房企长租公寓规模排行榜》。在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，国内TOP100规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近1/4。

位于房企长租公寓开业规模榜单前十位的分别是，万科泊寓（10万间以上）、龙湖冠寓（8万间）、旭辉领寓（26500间）、朗诗寓（18385间）、招商公寓（16701间）、碧桂园碧家国际社区（15815间）、上海地产城方城寓（14206间）、金地商置草莓社区（8436间）、华润有巢（6053间），以及合景泰富（6008间）。

从规模上来看，2019年TOP20房企长租公寓的累计开业房源规模已突破32万间，成为集中式长租公寓的主力军，房企系的头部格局也已初步成型。

就在今年3月，各大房企通过资产支持专项计划、投资平台、住房租赁专项公司债券等形式，为旗下的长租公寓业务板块输血：

3月11日，据上交所消息，上海融创旗下上海香溢花城长租公寓资产支持专项计划5.01亿元获上交所受理；

3月27日，FUNLIVE方隅宣布已正式签署协议，成立5亿美元长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营中国核心城市高质量的长租公寓项目；

3月27日，据上交所消息，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行的住房租赁专项公司债券20亿元已获上交所受理；

3月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告披露，公司拟公开发行 2020 年公司第一期债券，发行规模不超过20.00亿元（含 20.00亿元），其中14亿元拟用于公司住房租赁项目建设；

3月27日，龙湖50亿住房租赁专项债从已受理变更为已反馈。

目前万科、龙湖、旭辉、朗诗、招商等房企在规模上暂时处于领先地位，但其他房企在长租公寓市场也在加速前进，深耕的决心十分坚定，未来的长租公寓市场或将迎来新一轮的番位之争。