到2019年，三年前的情景将重现，房地产库存将再次上升。近日，自去年下半年以来，商品房的广义库存和存量比再次上升。今年4月，住宅商品房的广义库存量也开始逐月上升。随着棚户区的变化和退潮，未来的房地产市场将呈现区域分化，中小城市将面临更大的压力。

什么是广义库存？坦率地说，平时我们计算要出售的面积，但不计算在建但未出售的建筑。从广义上说，房地产清单考虑了在建建筑的这一部分。

因此，在过去三年里，库存再次上升，这是一个意义重大的信号，应该引起购房者的注意。

然而，目前有需要的人不必担心。需要担心的是其余85%的置业人士，即投机者。

这个数字的来源是西南财经大学去年发布的一份报告。该报告指出，目前77%的居民财富分配给房地产，其中只有15%是刚刚需要的，其余85%是由于投机和改善投资需求的替代。

因此，85%的投机者处于“两难境地”。你为什么这么说？如果你想“进入”并不假思索地继续买房子，它已经过时了。

库存再次上升，2016年后不可能再出现强劲的上升趋势，当时各种因素促成了这一趋势，如棚户区货币化安置、农民进城、返乡和加速城市化。

目前，棚户区总数下降到285万套，货币化比率下降到30%以下，各大城市开始了“抢人”战争，城市化率离70%的上限不远。在这种情况下，投机者的前进道路被堵住了。

如果我们想“撤退”，就没有办法了。限制销售的措施越来越多，销售期限越来越长。有了这个前提，房子越来越难实现。房地产不会像过去那样容易实现。自去年10月以来，已有10多个城市二手房价格连续7个月下跌，其中包括成都、杭州、郑州等二线热门城市。

困境是投机者面临的困境。从另一个角度来看，这是一种需要的祝福。有更多的房子可供选择，也有更多的讨价还价的空间。虽然广义上的商品房存量与2016年相比有所上升，但市场已经不一样了。以“稳定与衰退”的方式实现“软着陆”将是大势所趋。