你对自家小区的物业管理满意么？

近日，南京市对2019年度物业管理示范项目进行了公示，总共包括60个物业项目上榜。据悉，其中包括44个住宅小区的居住物业，占到总数的七成多，以及16个公共物业。广大业主可就物业服务企业的服务质量、管理水平、群众满意度等内容提出意见。

在这份名单中，我注意到，像五矿、金地、万科、银城、保利、朗诗等品牌物业纷纷上榜。接下来，我们就来看看提名了的示范项目究竟优秀在哪儿，项目本身的二手房行情又是如何呢？

玄 武

玄武区公示的物业管理示范项目有且仅有五矿晏山居一家，该小区为自家物业——五矿物业服务有限公司。

五矿晏山居位于城东紫金山脚下，以小高层和叠墅为主，容积率较低，因此整体绿化、品质等均不错。

而五矿物业管理有限公司成立于1997年9月9日，隶属于以房地产开发与经营为主营业务的16家央企之一的五矿地产控股有限公司管理，为“中国五矿”旗下全资国有企业。

据了解，五矿晏山居是在2017年7月迎来收官，当时新房均价为39042-40382元/㎡。随后我在链家网站上查询到，五矿晏山居的二手房均价已经达到了52171元/㎡，远高于隔壁的紫金华府。

就在今年9月，五矿晏山居还成交了一套83.88㎡复式房源，单价高达5.7万/㎡！时隔两年，房价上涨1.7万/㎡！

秦 淮 区

秦淮区有两家物业管理示范项目被提名，分别是江苏万园物业管理有限公司服务的紫杨佳园（二期）以及南京亿文物业有限责任公司服务的秦虹路1号办公楼。

其中，紫杨佳园（二期）位于秦淮月牙湖板块，是南京第一代富人区。不过该项目属于保障房项目，服务物业在今年8月就进入了“2018年江苏省级物业管理示范项目名单”中。

二手房方面，紫杨佳园的小区均价在22735元/㎡左右，其中，在11月份成交的一套86㎡三室一厅中，成交价为26149元/㎡。

月牙湖与最近大热的河西、江北不同，附近并没有新楼盘，也没有待开发的地块，城市建设偏于老旧，因此月牙湖富人区的二手房价格维持在3万+/㎡，比“西富”的河西板块便宜了近一半。

建 邺

建邺区公示了六家物业管理示范项目，其中物业类型为居住物业的有：上海金地物业服务有限公司服务的金地名京、南京万科物业管理有限公司服务的金隅紫京府、南京洲岛现代服务业发展有限公司服务的洲岛家园悦江苑。

金地名京是金地集团南京房地产在南京开发的首个项目，位于集庆门大街以南，云锦路以东，属于传统老城区板块。

据了解，该小区容积率只有1.7，绿化率近50%，一半是房子一半是园林，楼间距最大达到75米，可以说一开始就赢在了起跑线上。

小区是2009年交付，距今已有10个年头时间。此前曾有媒体对该小区进行实探，在金地物业的服务下，如今的金地名京保养得非常好，管理非常细致：小区内干净整洁，每个业主进门需刷卡才能进入，安全系数高。

在链家网站上，其二手房均价已经达到 48144元/㎡，其中一套87.57㎡的小户型成交单价甚至突破了5万/㎡。

金隅紫京府位于河西中部，同样是国字号房企金隅嘉业在南京的一号作品，周边有招商雍华府、涟城等品质小区，生活氛围浓厚。

早在2015年，金隅紫京府就签约国家一级资质物业服务方——万科物业，金隅紫京府也成为南京唯一一家非万科项目却可享受万科物业服务的项目。

万科物业在南京管理的小区很多，主要分布在建邺奥体片区和城中片区，另外江宁区、浦口区也有分布。

在前不久中国指数研究院发布的2019年中国物业服务百强企业排行中，万科物业也是位居第一。

作为一个交付两年的小区，金隅紫京府在小区安保、绿化和细节维护方面做的还是不错的，金隅紫京府小区内部实景图↓

二手房方面，金隅紫京府目前均价在59666元/㎡。在链家网站上的成交记录上，我发现了一套108㎡的3室1厅，成交均价甚至“破6”，达到了64723元/㎡。

值得一提的是，洲岛家园悦江苑是南京为数不多的高端安置房之一。洲岛家园位于江心洲岛南，它由仁恒开发，是南京第一个精装交付的拆迁安置房，距离地铁十号线江心洲站不远。

项目共有3个组团，悦江苑、芳华苑和绿洲苑。作为花园式园林小区，几个组团绿化都非常好，绿化率达46%。小区的楼间距非常大，最大可达200米，非常宜居。而且是地下车库，人车分流，完全可以与河西4.5万/㎡的高档小区相媲美。

二手房方面，洲岛家园的挂牌均价在28654元/㎡，小区全部都是90㎡以下房源，总价在300万元以内，其中85平做到了3房2厅，非常适合刚需。

栖 霞

栖霞区提名了9家物业管理示范项目，含1家公共物业和8家居住物业，咱们挑几个来看看。

罗兰香谷花园位于栖霞区仙林大学城中、仙林湖北侧，并由保利物业发展股份有限公司提供服务。

保利物业于1996年6月在广州成立，截至目前公司已进入超过100个城市。南京保利物业管理的小区有罗兰香谷、保利西江月、保利堂悦、明发新城中心、保利梧桐语等。

罗兰香谷小区实景图↓

除罗兰香谷外，仙林湖还汇聚了万科金色领域、金地湖城艺境、星叶枫情水岸、新城香悦澜山等小区，物业整体都不错，各家二手房的差距不是很大，都在3.4-3.6万/㎡左右。

雨 花 台

雨花台公示的四家示范项目中，只有柏悦澜庭的物业类型是居住物业，并由南京银城物业服务有限公司提供服务。

柏悦澜庭位于软件谷核心安德门板块内，为南京老城内少有的低密度居住区。南京银城物业服务有限公司成立于1997年，具有国家一级物业管理企业资质，是南京不少高端住宅的御用物业，如西提国际、宝船听涛、银城东苑等。

目前，银城物业管理的小区主要分布在鼓楼区、建邺区、玄武区等主城区，江北近2年小区更换物业动作频繁，主要以银城物业为主，所以江北也分布了不少。

在一些二手房网站上，银城物业也成为柏悦澜庭的一大金字招牌，目前该小区的挂牌均价在37166元/㎡。

江 宁

江宁提名了9家物业管理示范项目，而且全部是居住物业。

其中，大学城的津桥华府、武夷名仕园都是区域内的限价老盘，由于房价倒挂明显，备受追捧。弘阳上院的二手房成交价甚至破了3.5万元/㎡。

目前，大学城内的其他新房均价在26500元/㎡左右，二手房整体均价在2.5万/㎡左右，热门次新小区的二手房价在27000元/㎡左右，二手房倒挂还不是特别严重。

该小区由弘阳物业管理，在“2019中国房地产大数据年会暨2020中国房地产市场趋势报告会”上，弘阳服务凭借良好的经营情况、管理规模、盈利能力及其他综合指标要素荣获“2019中国物业服务企业市场地位领先—华东top10”。

玲珑屿花园作为江宁百家湖板块，而且是科技住宅，一度被视为区域内的标杆楼盘。

而该楼盘的物业也是自家物业——南京朗诗物业管理有限公司，系朗诗地产直属子公司，为物业管理国家一级资质企业，管理物业类型涵盖大型科技住宅小区、房产经营等多项业务。在南京业主们的心目中，朗诗也一直是行业标杆的存在。

从房价来看，目前百家湖区域的二手房均价2.9万/㎡，部分次新房挂牌价均在4万/㎡及以上，也有房龄较大，房价在2.5万/㎡上下的小区，刚需改善并存。

而在百家湖区域中，朗诗玲珑屿的二手房价格最高，为43214元/㎡。且朗诗玲珑屿近年来几乎每个月都有成交记录，价格基本都在4万/㎡上下。

浦 口

浦口此次也有7个住宅小区、1个公共物业管理项目创建2019年“南京市物业管理示范项目”。

融创臻园作为融创南京首个项目，融创臻园当时开盘非常火爆。其物业为融创物业服务集团有限公司（简称融创服务集团），具有一级物业管理资质，是中国物业管理协会常务理事单位，服务业态涵盖高端住宅（别墅及城市豪宅）、普通住宅、商业、写字楼和城市综合体。

2018年4月，融创臻园迎来交付，现场实拍图很惊艳。

项目最后一次开盘是2017年12月，当时的销许均价在23300元/㎡左右，目前，小区二手房成交单价2.4-2.6万/㎡，涨幅比较缓慢。

同位于江浦的中建国熙台，其管理单位为上海中建东孚物业管理有限公司，该物业公司成立于2010年10月，拥有国家一级资质，隶属于中国建筑第八工程局上海中建东孚投资发展有限公司（中国房地产开发企业39强，责任地产6强）的全资子公司，所服务的项目涉及商业、高中档住宅、别墅和城市综合体。

据此前宣传，中建国熙台小区内的绿化程度很高，打造“中式园林”景观，景石、水系、植物相融合。以下是中建国熙台一期在2018年10月份交付时的实景图↓

小区内还有彩色慢跑道以及老年活动空间↓

虽然中建国熙台的二手房也挂出了3.3-3.7万/㎡的高价，但似乎有价无市，在链家网站上，不少房源挂了至少半年，但小编并未发现任何成交数据。

就整个江浦板块而言，这里聚集了非常多的小区，新房、二手房的竞争十分激烈，在楼市下行的情况下，面临着较大的去化压力。

江 北 新 区

江北新区也有6家居住物业和2家公共物业入选了2019年度物业管理示范项目。

其中，位于江北核心区的正荣润锦城一直被视为江北楼市的标杆项目，也是由自家物业提供管理服务。

正荣物业服务有限公司成立于2000年2月，系正荣集团旗下公司，为国家一级物业管理资质企业。，曾多次荣膺“全国物业管理示范住宅小区”、并6度获得“全国物业服务综合实力50强”，2018年获中国社区服务商TOP100第18名。

小区内部实景图↓

从链家网上看，正荣润锦城的二手房最高报价已经达到了4.7万/㎡，最高成交价也在3.9万/㎡，确实不愧于神盘的称号。

桥北，作为江北新区早期开发的板块，汇聚了不少超级大盘和成熟小区，人口数量庞大，整体居住环境较差，因此对物业管理也是一大考验。

北外滩水城作为桥北超级大盘之一，这一次也凭借着第十六街区的苏宁物业而被提名为南京2019年度物业管理示范项目之一。

在小区的官方微信公众号上，我注意到第十六街区苏宁物业的更新频率很高，而且涉及到各种缴费、注意事项、节日提醒等方面，还是很贴心的。

光是链家一个网站，桥北就挂出了7000多套二手房，整体均价在2.2万/㎡，而威尼斯水城第十六街区的二手房均价在2万/㎡左右，整个板块尚处于南京房价的价格洼地，也是不少新南京人首选的落脚地。

为什么买房要重视物业？

看完以上几个小区的物业以及二手房情况，我们必须清醒地认识到，物业的服务水平直接影响到居住的舒适度：一个物业水平低的社区，可能会发生失窃、与业主冲突、环境杂乱等问题；而一个物业水平高的社区，不仅仅治安好，让业主更安心舒适。

另一方面，物业虽然不是影响房价的决定性因素，但物业品质的高低，对其后期楼盘的保值增值也有着严重影响。

早前，江宁托乐嘉小区原物业不作为遭投诉，后换了万科物业，小区房价一路高涨。无独有偶，浦口江佑铂庭，2014年底更换为银城物业。该小区面貌焕然一新之后，并借着地王和江北新区的利好，房价翻倍。

因此，购房者在购买新房或二手房时，除了需要考虑价格和地理位置外，还需要着重考察下该房屋的物业管理水平，尽量选择拥有大品牌、管理经验丰富的物业小区。