近日，全国多城市密集调整住房公积金缴存基数和缴存额，11月来已经超过20城市发布了公积金新政策。

近期住房公积金的调整，呈现了强化便民导向、调整额度、积极改革更贴近市场等三大特征。有调整就有分化，部分房地产交易行情偏弱、贷款额度充足的城市，相对会提高额度，比如扬州、嘉兴和贵阳等城市，而部分则因为房价上涨过快，会出现收紧，比如呼和浩特和无锡等城市。近期的LPR利率改革中，公积金贷款依然以保持原有的贷款机制为导向。

公积金政策不断微调，俨然成为了楼市调控的一个写照。与人口政策不同的是，公积金政策不断微调，通过累积效应达到效果。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全国房地产调控政策继续密集发布，而公积金政策也非常密集，截止12月23日，全国各地公积金政策密集发布超过150次，相比2018年同期上涨超过35%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，人才政策与公积金政策都是房地产政策的边缘政策，对于购房者的直接影响不大，但有心理影响；人才政策是放松，增加有购房资格的消费者，而由于有些城市额度吃紧，反而收紧了公积金的贷款资格和额度。

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收紧与放松同在

公积金使用过度的话，容易成为部分城市刺激楼市的工具，这影响了中低收入群体使用公积金的可能。

日前，多个城市出现了公积金放款难的问题。实际上，2019年来，全国超过150个城市发布了各种公积金政策，三线城市有明显宽松，但北京等一二线城市则出现了持续收紧。

包括北京、西安、天津、东莞等城市都约束了贷款上限，提高了贷款首付比例。另外包括石家庄等城市不得购买三套住房。整体看，一二线城市因为过去几年公积金贷款成交量高，而出现了贷款难的问题。这些城市未来再使用公积金贷款难度加大。

张大伟认为，从政策调整的利好来看，大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性。很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。

并且，多个城市发布了针对公积金办理难度降低的政策，包括扬州、天津、金华、青岛等城市发布了就近办理、提取等便利缴存政策。部分城市也针对刚需购房者制定了部分倾斜的政策，包括郑州、成都、石家庄等城市。但提高了公积金贷款的上限。整体来看，公积金政策的收紧与放松并存。

公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但各地公积金政策也受制于房价过高与贷款上限低的矛盾。比如，包括成都、武汉、扬州、衢州等城市放松了公积金政策的贷款期限或者贷款额度。

21世纪经济报道记者致电武汉一刚需项目销售中心，销售人员表示近期来询问公积金贷款的消费者人数有增加，购买首套房的年轻人群都希望能先用公积金。但销售人员则坦言更希望客户用商业贷款。

有房企营销一线工作人员认为，公积金政策频繁调整，也有其深层次原因。从全国大部分城市看公积金政策已经成为鸡肋，部分城市公积金政策上限额度太低，北京 、上海公积金贷款上限120万，其他城市大部分在40-80万元的额度。这样的额度远不能支撑刚需贷款，首付能力低的刚需客群很难单纯使用公积金购房，只能组合贷。

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长三角多地放松

长三角地区除了无锡额度收紧之外，杭州、南京、扬州、宁波、常州等城市额度均有提高或者放开异地贷款。客观上来看，公积金政策是可以超前保障购房需求的。比如上海日前关于老旧小区加装电梯的政策发生了变化，其中一条就是可以提取住房公积金用于支付电梯建设资金。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于全国公积金贷款政策来说，目前有几个特点和动态。

第一、公积金政策的便民导向不断体现，包括公积金申请、办理、提取等领域，实际上都出台了很多便民的做法，这对于鼓励市民利用公积金购房，尤其是刚需购房者利用公积金购房是有积极作用的。

第二、此类公积金贷款实际上也面临很多问题，比如说很多开发商不太愿意用公积金贷款来进行交付，这个时候就会阻碍部分购房者使用公积金购房的实现，这样也是需要积极管控的，即后续公积金管理方面还是需要有一些规范，防范各类拒绝公积金购房的现象出现。

第三、公积金贷款总体上还是坚持低成本的导向，包括近期是LPR政策中，实际上也提到了公积金贷款其实是不会有太大的变动的，这也体现了公积金管理中的稳成本、稳预期的导向。

• 附件：今年以来住房公积金政策调整一览：

数据来源：中原地产研究中心

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