近日，中指研究院发布了2019年中国西部房地产50强企业研究成果，百强房企对于西部核心城市的进入速度正在逐年加快，西南房地产市场的行业集中度正在不断提升。

头部企业加快西部布局，投资规模增长

1、头部企业加大西部拿地力度，西部核心城市百强企业数量快速提升

图：历年千亿房企拿地分布

注：按权益规划建面统计，千亿房企以2018年销售额为参考依据

数据来源：CREIS中指数据

千亿房企近年新增土储多以重点城市群和中西部核心城市为主。从2017年开始，千亿房企加大了在西部核心城市的拿地力度，重庆、成都、西安等城市新增土储规模突出，西部城市关注度持续提升。

图：西部核心城市的百强房企进入数量

数据来源：CREIS中指数据

百强房企对于西部核心城市的进入速度逐年加快，2015年至2019年，进入成都的百强房企从45家增长至67家，5年之内增加22家，重庆从45家增长至62家，增加了17家。进入西安、南宁、昆明、贵阳的百强房企在2019年也分别达到了32家27家、25家、17家。

2、西部核心城市人口基数大且保持较快增长，新房市场容量突出

图：主要城市常住人口、人口增量与近三年商品房年均销售面积对比

资料来源：CREIS中指数据

从市场容量来看，中西部核心二线及东部城市群重点城市人口基数大且保持较快增长，商品房销售规模大。从上图可知，常住人口、人口增量与商品房销售面积的相关系数分别为0.78和0.67,即人口规模及增长对新房市场容量影响显著。
—线城市因逐渐进入存量市场，整体处于趋势线的右侧，新房销售规模有限。重庆2018年常住人口3102万人，庞大的人口基数及增长速度带动住房需求旺盛，近三年年均商品房销售面积达6501万平米，居全国首位。成都常住人口超1600万，且保持快速增长，近三年年均销售面积达3000万平米以上。西安年均商品房销售面积也在2400万平米左右。西部已经成为国家城市建设、房地产市场发展新的主战场。

50强企业市场份额超三成，西部城市市场集中度不一

1、市场份额提升至31.82%，行业集中度不断提升

图：西部50强企业2015-2019年市场份额

资料来源：CREIS中指数据

西部50强企业市场份额持续提升，占比达三成，行业集中度不断提升。2019年，西部50强企业销售额份额进一步提升，上升至31.82%，较2018年提升0.67个百分点；销售面积同步上涨，份额占比达27.47%，较上年上涨0.62个百分点。50强企业凭借区域行业水平之上的产品及服务，精准的投资战略，获取市场认可，项目溢价能力明显，直接表现为2019年销售额市场份额高于销售面积市场份额4.35个百分点。

2、重点城市市场开放程度不一，市场集中度差异明显

图：2019年1-11月西部重点城市TOP10领先企业销售额占比

注：重庆、贵阳、昆明为主城区，成都为大成都

由于城市建设进度、市场开放程度、城市建设标准差异较大，西部重点城市TOP10企业的市场占有率差异明显。成都市场开放程度相对较高，全国性房企布局时间较早，活跃于成都市场的开发企业总量较大，摊薄了单个企业的市场份额，且成都的城市扩张已经基本进入全域开发时代，三个圈层不同的资源条件满足了不同战略企业的布局需求，TOP10企业市场份额为32.45%。
重庆由于地形条件及城市级别原因，房地产建设标准相对较高，变相提升了城市准入门槛，叠加本土起家的全国性品牌房企发展迅猛，TOP10企业市场占有率高至51.06%。昆明、贵阳市场起步相对较晚，百强企业进入数量相对较少，加之本土企业强势崛起，TOP10企业市场占有率也在50%以上。

聚焦核心城市群，汲取城市发展红利

1、把握主流需求，聚焦核心城市群布局

随着西部成为国家城市建设和房地产市场发展的新战场，房企纷纷大举投资布局西部城市。据数统计，目前西部131个地级以上城市中，西部房地产50强企业已进入其中的91个城市，覆盖率达69.5%。尤其是重庆、成都、西安作为西部地区三个国家级中心城市，吸引了众多房企入驻，西部房地产50强企业中，进入重庆、成都、西安的企业数量最多，分别为31家、26家、24家，显示出中心城市对于房企投资进入的超强吸引力。

图：西部9个城市群的企业进入数量情况

数据来源：CREIS中指数据

从城市群角度来看，成渝城市群、关中平原城市群、黔中城市群等投资热度较高，吸引了较多的西部50强企业进入。其中，成渝城市群作为国家级城市群，地处长江经济带中上游地区，具备承接长三角产业转移的优势，2018年城市群内人口规模超1亿、城市平均GDP增长率超过8%，在重庆、成都两个中心城市的带动之下，投资吸引力较强，一共有40家西部50强房企投资进入，城市群内部的南充、泸州、绵阳等城市也有较多房企进入。

2、投资策略清晰，城市布局精准匹配企业发展战略

图：进入西部城市数量最多的10家西部50强房企

资料来源：CREIS中指数据

从企业投资布局策略来看，西部50强企业城市布局很好的匹配了企业发展战略，充分发挥企业优势及特色，有效占领市场份额。西部50强企业中，进入西部城市数量最多的10家企业被碧桂园、恒大、金科、融创等占据。其中，碧桂园作为全国布局城市最多的房企，在西部布局城市亦达68个，遥遥领先其它企业。
在西部起家的头部房企中，金科进入西部城市最多，以国家城市群发展战略为导向，紧密围绕“三圈一带”，共布局西部28个城市。在进入西部城市数量最多的10家企业当中，还有蓝光、领地、彰泰三家企业起家于西部，其余6家均为外来大型全国性房企。

回归产品成共识，精品战略推动高质量增长

1、精准把握市场需求，改善类产品结构比例提升

图：西部TOP10企业1-10月在西部各面积段销售套数占比

数据来源：CREIS中指数据

随着房地产“刚需时代”向“改善时代”的转变，西部50强企业精准把握市场需求，顺势调整产品结构，改善型产品成交持续发力，实现了企业销售业绩的快速增长。从西部TOP10企业重点项目各面积段产品的销售套数占比来看，2019年1-11月，90平米以下刚需住宅成交占比不到20%，90-140平米的首改类产品成为多数房企销售业绩的主要贡献产品。比如金科、融创、万科、恒大、蓝光等企业，90-140平米面积段产品占比均超过50%；龙湖、俊发140-200平米产品销售金额占比超过30%，刚改和改善型需求持续释放。

2、顺应消费升级趋势，多举措创新提升产品力

图：西部领先企业产品升级创新维度

随着基本居住需求不断被满足，消费者审美情趣从实用主义提升至美学主义，领先企业结合人们居住习惯和生活品味，在打造高品质、迎合新时代审美的建筑外观基础上，升级内部居住体验，实现产品和生活方式的重塑；同时，坚持技术赋能，通过对物联网、人工智能和社区运营等各类资源的整合，为居住者提供更加便捷的居住服务，增强产品竞争力，助力企业高质量发展。