近日，万科周刊对外公布了郁亮在万科集团2019年目标与行动沟通会上发言。发言主题为《收敛聚焦，巩固提升基本盘》。郁亮提到，转型绝非易事。首先，要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验是，没有可能找到。

既然如此，房企还需转型吗？再挤挤房地产的水分似乎更容易。但惯常带有危机感的万科给出的答案是，不赚最后一枚铜板。

步入2019年，销售数据下滑、打折以及裁员充斥着行业。但硬币的另一面是，万科、龙湖等房企，早已开始选择适度调减对规模的执着，从而换来变革的先机。而其他大房企包括碧桂园、融创中国等的转型之路也早已开启。

在龙湖官方发布的一篇《请回答2019：龙湖以智慧开启未来，用创新回应初心》中，龙湖对于自我定位也不再只是销售规模。龙湖明确“空间即服务”战略，并将围绕“善待你一生”的理念，实现网格化布局，数字化转型。

当房企不再执着于规模之争，一场有关如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的竞争早已开启。

规模取舍

开年销售低迷是大多数房企面前的第一份考卷。

机构发布的TOP100房企销售榜单显示，2月单月房企整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。1-2月累计销售额，TOP20房企也有过半数均出现同比下滑情况。

当然，短期销售数据，对预判全年房企表现意义不大。但市场开年依然冷清，也让不少房企在融资方面按耐不住。Wind数据显示，截至2月18日，2019年以来房企境内外发债规模达到1546.45亿元，超过2018年同期规模，已公告发行地产债数量98只，比去年增加108.51%。

“目前地产开发销售市场速度放缓，而不少中小开发商可能面临资金困境，通过融资借新还旧，一定程度上缓解压力。”一位房企财务部门人士认为。

但房企融资表现差别极大。2019年前两个月，已有超过30家上市房企发布融资消息。龙湖集团、中海地产发行的人民币债券利率在4%以下，而国瑞置业发行的美元票据利率高达13.5%。

个中原因，还是房企整体表现差别不同。譬如龙湖，不仅地产稳步发展，还布局了商业地产，长租公寓等投资性物业，做自循环的现金流，还通过海外发债、境外银团贷款、境内企业债、银行开发贷等多渠道筹集资金，把融资管理列入公司战略纪律中，货币资金维持在不低于当年销售额10%的水平，保证公司资金头寸安全。

房地产行业难以再现狂热场面，未来市场无疑将逐渐回归理性。这种大背景下，房企想要活下来并活得好，考核条件越来越综合且严苛了，行业又应该如何再看待销售数字呢？

万科早已放弃规模之争，从而争取战略主动。“在过去3年，万科正是因为收敛聚焦，才赢得今天的战略主动。收敛聚焦是有代价的，这个代价是在过去3年里，我们不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王。过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初没有收敛聚焦，进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。”郁亮说。

未来赛道

在拥有诸多不确定性因素的当下，不再单纯追逐销售数据，房企未来的赛道究竟是什么？

21世纪经济报道记者在与房企的交流中发现，至今为止，在转型的道路上，“让赚大钱的人去赚小钱”成为开发商转型一大障碍。那么，大房企们给出的解决方案是什么？万科的答案是“收敛聚敛，巩固提升基本盘”。基本盘是指保证万科“活下去”的关键，对万科集团而言，基本盘是开发业务。对物业而言，基本盘就是住区物业服务。基于战略，万科明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

郁亮也表示，尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务，这是万科未来竞争的重点。

基于原有土壤生长新业务，并做业务协同，业务层面还有聚焦有探索，这也是龙湖在做的。龙湖将地产开发单一的主航道业务，发展为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并探索养老业务。而刚开始龙湖尝试商业时，也有很多人质疑经验和资金压力过大，但到明年底，龙湖商业租金将冲刺60亿元目标，良好的持有物业表现也帮助龙湖的评级接近国企的融资表现。

有别于其他房企，在“空间即服务”战略下，龙湖还在加快数字化变革，不断强化空间营造和管理服务能力；进一步客户洞察，并通过数据赋能，为客户提供有生命的空间，提供有温度的服务；做服务集成，不断提升服务性收入。

龙湖认为，这是快速变革的时代，龙湖要保持速度并驶入新的赛道。

除了龙湖，融创中国将拓展竞争新赛道的目光锁定在文化产业。2018年12月，融创文化集团成立，其业务涵盖文化娱乐内容制作发行、影视拍摄一体化服务等。已被确认将纳入其中重要资产包括青岛东方影都、乐创文娱。由此，文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅并举，成为融创的四大战略板块之一。

碧桂园在跃居行业老大之后，也于2018年加大在新业务板块的布局，将农业和机器人产业提升到与地产同等重要的位置，并任命碧桂园集团的二小姐杨惠妍接管新业务。

也许在未来，规模已经不再受追捧，谁能开辟真正的竞争新赛道，谁才能成为市场中真正的“冠军”。