刚刚结束的中央经济工作会议中，再次提到要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

其实，今年政府的工作报告中，房地产行业被多次提及，强调“房地产是用来住的，不是用来炒的”前提下，首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

在这样的宏观政策背景下，南京楼市调控也在持续，市场环境可能是10多年来最严峻的一年，对房企的开发实力提出了真正的考验。

而无论是板块还是企业，南京楼市的格局都在悄然变化。从板块上来说，除了河西、鼓楼滨江等改善板块依旧坚挺，南部新城土地集中出让，崛起在即；青龙山、河西南岸、五桥等新兴板块成为刚需供应主力军；禄口、溧水、龙潭等区域也开始进入人们视野。

这一年来，南京楼市各板块开盘的楼盘，去化成色几何？第一财经|江苏房产年终策划南京楼市新格局第二篇，为您揭开南京楼市真实的销售数据！

PART1：2019年，我们见证了这些日光盘

南京网上房地产的数据显示，截至今天，2019年南京全市新房已成交76659套，与2018年全年新房成交的67695套相比，成交量已经涨了13%。就当下的楼市新房供应情况来看，今年全年南京新房成交有望突破8万套。

大量的新房供应，销售情况究竟如何？过去的一年中，江苏房地产金融在各大开盘现场奔走，见证了至少30家楼盘日光的现象：

2月18日，城南板块中海城南公馆，首开推出142套精装房源，销许价格3.4-3.9万/㎡，中签率27%，当天售罄。

3月13日，江北雨山路中海原山推出1、2、3号楼，共计122套房源，户型面积85-124㎡，精装交付，均价2.8-2.98万/㎡左右，中签率12%，当天售罄。

3月22日，河西南绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇共加推509套房，近8000组买房人参与摇号，当天售罄。

4月28日，南京多盘齐开，河西南升龙天汇最后209套房当日收官；仙林湖融信世纪东方首开224套现房新房，当天售罄；城南翡翠天际加推247套精装新房，中签率仅8%，当天卖完。

融信世纪东方首开现场

5月6日，鱼嘴纯新盘鱼嘴金茂悦首开推出184套房源，中签率3.1%，当天售罄。

5月7日，城北老盘金浦御龙湾加推128套新房，当天全部卖完。

6月19日，鱼嘴华润鱼嘴润府首开推出192套房源，中签率7.6%，当天售罄。

6月29日，江北核心区江与城、中海左岸澜庭同时首开，江与城推684套新房、左岸澜庭推1247套新房，均售罄。

……

此外，城北的星河天赋、葛洲坝招商紫郡兰园；江宁的葛洲坝融创紫郡府、中南上悦城、五矿澜悦栖原、都会四季等；城南的大名城紫金九号等多家楼盘，均创造了开盘即日光的记录。

一边是热销，一边，南京楼市也出现了新房卖不动的情况，甚至出现了开盘0成交的尴尬。各板块主力楼盘今年的销售成绩究竟如何？一起来看看详细情况。

PART:2：南京各板块新房销售真实数据曝光

纵观整个2019年，南京楼市的板块分化拉开差距，但河西、仙林、城北、城南等主城中心板块依然坚挺。一方面是新房整体供应量偏少，一方面是各项生活配套完备，这些热门板块是买房人置业南京的首选。

河 西

河西板块，延续了之前的亮眼销售成绩：

升龙天汇两次加推，全部售罄；

绿地华侨城海珀滨江3月加推收官房源，圆满收官；

鱼嘴金茂悦今年3次加推，圆满收官；

华润置地鱼嘴润府于6月和12月分别加推，均已售罄告终，预计项目明年加推收官楼栋；

华侨城天鹅堡今年首开、加推共2次，均售罄；

青奥村，因为对购房人群有博士学位限定，符合条件的购房人有限，去化也有限；

……

需要指出的是，今年，河西板块格局发生明显转变。

河西中部，限价楼盘几近收官，海玥万物等高价地新盘亟待入市；

河西南3.5万/㎡限价新房收官，天鹅堡3.7万/㎡新房接力，此外，3.98万/㎡的鱼嘴板块也腾空而出；

江心洲以升龙叠墅、仁恒高端改善住宅为主，新房均价体现了产品的逼格。从河西的子板块楼盘去化成绩来看，河西依然是南京买房人青睐的香饽饽。

仙 林

仙林板块，高科、融信等楼盘依然保持过去低调的优异去化成绩；在紫东核心区利好的加持下，地铁小镇也打赢了漂亮的翻身战。

仙林高科紫微堂1月加推，劲销9成；

高科荣境1月加推66套房源，卖光；

融信世纪东方分别在4月和12月加推2次，均售罄；

恒基旭辉玲珑翠谷9、11月份开盘，一次首开，一次收官，项目清盘；

地铁小镇招商正荣东望府今年5次加推，项目收官清盘；

珑悦今年3次加推，均售罄；

悦峯3次加推，前两次售罄，11月份加推的这次劲销8成；

阳光城文澜府分别于9、10、11月加推3次，均卖光。

城 北

作为南京主城中心的重要组成板块之一，城北的城市规划、生活配套数一数二。板块今年出货的楼盘不少，成绩也相当不错：

小市板块葛洲坝招商紫郡蘭园1、4月分别加推，售罄；

葛洲坝·阳光城鼓印蘭园在9、11月加推，首开去化8成，加推售罄；

迈皋桥板块中国铁建青秀城1月份加推，基本售罄；

老盘金浦御龙湾分别在5月和11月加推，均在开盘当日售罄；

鼓楼滨江中冶盛世滨江、证大阅江府，65年产权的公寓产品去化超7成起；

此外，燕子矶的保利国际社区、中海燕矶听潮两家楼盘，也是逢开盘必售罄。

城 南

城南板块，又细分为软件谷、岱山、中央科创生活区等子板块，整体来看，位于核心位置的翡翠天际、绿城深蓝等楼盘，基本保持日光的神话。

今年岱山、河西南岸一带，电建洺悦华府、和峰南岸、石林云城等扎堆入市，产品偏刚改，距离河西近，虽然有平推的记录，但后续的去化成绩还算可以。

软件谷大名城紫金九号，以4万/㎡的毛坯均价入市，以售罄的成绩印证了买房人对其的认可。板块内的中海城南公馆、龙湖天钜，去化成绩也可圈可点。

近虹悦城的花语江南，地段无敌，170-240㎡的改善大平层以4.32万/㎡均价入市，收获南京一波有购买力的购房群体，目前项目首开房源基本售罄。

位于岱山的绿城云栖玫瑰园，产品定位与打造都非常高端，意外的是去化成绩惨不忍睹，项目本月初首开的180套新房，迄今为止去化仅2成（数据来源于南京网上房地产）。

这一年来，南京的城中、城东整体出货较少。而走向整体趋稳的南京楼市，板块之间由于楼盘开发品牌、产品定位、均价、配套等差异，也出现了不同程度的去化冷热不均。典型的代表就是江宁和江北。

江宁

江宁又细分为九龙湖、大学城、科学园、禄口等子板块，去化成绩已经拉开明显差距：

九龙湖的一波现房销售项目，如葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原、银城旭辉云台天境等，这些楼盘位于上秦淮板块，产品从刚需到改善都有，周边的生活配套成熟，整体去化不错；

科学园的都会四季，由万科、仁恒、金地、华发四家联合开发，东区和西区数次推盘，均以售罄告终；

青龙山国际生态新城，今年也有不少新盘扎堆入市，如都会学府、招商名筑、中南上悦城等等。板块距离东山主城近、琅小分校等利好大受买房人认可，加上精装房价在2.56-2.62万/㎡不等，尚处江宁新房价格洼地，整体去化成绩不错。但由于板块新房供应量过多，不同的楼盘之间，去化成绩会有小幅差异。

当下的江宁禄口板块，迎来了最艰难的时刻：板块尚无亮眼配套，新房扎堆入市，去化困难。以红豆香江华庭举例，项目于11月首开推出的120套新房，至今只卖出10套左右，去化仅1成！

此外，牛首山、横溪板块在售新房比较分散稀缺，但去化成绩也比较惨淡，远洋山水于11月加推的76套新房，去化仅2成。

江北

江北也是典型的板块内去化冷热不均的代表。

大热的江北核心区板块今年备受买房人青睐。核心区的江与城、风华国际、中海左岸澜庭等盘今年多次加推，几乎是屡开屡罄，成为江北今年出货大军的中流砥柱，正宗的“流量担当”！

不过，除了核心区，江北其他非热门板块表现则乏善可陈。

一些“冷盘”扎堆出现，以通宇林景蘭园、明发香山郡、三金鑫宁府为代表。

三金鑫宁府于今年1月推出142套房源，最终只卖掉了23套，去化还不到2成；同样惨兮兮的还有通宇林景蘭园，10月份的开盘中，只卖出了3成；明发香山郡在6月份的开盘中，84套房源只卖出2成！

PART3：专家解析楼市“冷与热”的深层原因

对于楼市出现的上述情况，南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示：

“出现分化很正常，与不同板块、不同定位、不同价格倒挂程度、不同品牌等都有关系。说明市场趋于理性，消费者日渐成熟。明年上半年或许还会延续今年的状态，下半年由于经济进一步下滑，可能出台局部的放松政策，导致市场去化率提高。”

不过，我们发现：南京有些板块从年初的冷转变为后来的热。例如地铁小镇，去年春节前后，板块内一些楼盘甚至给出折扣，但却收效甚微，而紫东核心区的概念一出，各种利好逐步落地之后，买房人疯狂涌入，几乎是屡开屡罄。

对此，吴翔华认为：“类似的还有华侨城翡翠天域，有的是增加了学区概念，有的是价格调整，都对去化产生明显影响。”

全国地产大V、地产锐评主笔马乐乐也给出了专业全面的分析：

2019年全年，南京新房成交量预计有8万套，这说明房地产市场总体处于比较活跃的状态。

市场冷热不均的背后，有比较复杂的多重原因。首先，南京的不少房企，在2016—2017年期间，土地投资比较激进，产生了不少高价地甚至地王，在目前的市场形势下这些地块因成本高企，导致产品配置和价格都难以打动买房人，形成一批滞销楼盘。目前市场上绝大多数销售困难的楼盘，都是土地投资激进的后果。

其次，南京针对不同区域的限价政策，造就一些一二手倒挂明显的楼盘，这些楼盘被买房人哄抢也在情理之中，这是日光盘频现的主要原因。

另外，不同的房企有不同的运营节奏。高周转房企追求现金流的运转，更愿意用贴合市场的价格去换取销量；非高周转房企则更愿意以时间换空间，不刻意追求开盘去化率。这是在任何时期都存在的情况，并非今年特有。

PART4：2020怎么买房？专业的置业建议来了

根据《中国住房发展报告2019-2020》，2019年全国房价增幅经历降、升、降再企稳的过程。具体来看，房价同比增幅由2018年10月的9.7%上升到2019年4月的12.5%，随后又平稳波动下降至2019年10月的7.6%。

随着房价平稳波动，2019年待售商品房面积也持续下降，且下降节奏体现为加速转向减速的过程。业内人士分析，待售商品房中现房存销比经过去库存，目前已处于合理区间，期房存销比则在2019年实现逆势上升，相比现房去库能力，期房的去化压力较之前有所增加。

对于明年的楼市走向，马乐乐认为：“2020年，预计南京的政策以稳为主，不排除稳定当中有暖意出现。限价尺度会继续根据实际情况有调整，调整的结果是倒挂楼盘继续减少，楼盘定价更贴合市场。而前期的高价地楼盘，要走出泥潭仍然需要时间和自己的努力。在江北、禄口、龙潭等供应量快速攀升的新兴板块，竞争仍然会非常激烈，买房人挑选余地很大。”

还没上车的买房人会有这样的问题：年底到了，会是买房好时机吗？

马乐乐给出了自己的建议：“是的。江北有不少打折降价的，而且折扣都打到成本线了。”

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南京楼市新格局 ① ：2019最新房价梯度报告出炉！