12月11日，长沙市发改委官网发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》）。《通知》进一步加强了对长沙市商品住房价格管理，明确价格成本由“成本+利润+税金”三部分组成，平均利润率为6%~8%。该《通知》于12月11日开始执行。

  “长沙市楼市政策并未有新的变化。”12月12日上午，长沙市发改委相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，《通知》是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》）两年有效期满后相关政策的延续。

  不过该人士同时透露，《通知》已于12日上午从长沙市发改委官网撤掉。当记者询问原因时，该人士表示“接领导通知后撤的”。记者随后登陆长沙市发改委官网进行查询，已经无法找到《通知》。

  “限利”范围扩大？

  《通知》明确，商品住房价格由成本加利润加税金构成。其中商品房成本构成共包括8项，分别是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润，利润提取应以前款成本构成中的1~4项之和为基数，平均利润率为6%~8%。

  《通知》要求，5类费用不得计入商品房价格，包括住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  事实上，早在2017年12月18日，长沙市发改委就发布了《办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，限价商品住房的平均利润率为6%~8%。

  长沙市发改委相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，12月11日《通知》出台，是对2017年《办法》两年有效期满后相关政策的延续。

  记者对比《通知》和《办法》后发现，2017年12月18日《办法》中对利润率的表述中，两次提到“限价商品住房”。而2019年12月11日新发《通知》对利润率的表述中，只提到“商品住房”。

  那么，本次《通知》的对象是否从《办法》中的限价商品住房扩大到了所有商品住房？

  “长沙市楼市政策并未有新的变化。”上述长沙市发改委相关人士回复称，只是负责发布文件，具体情况不是很清楚。

  对于此次长沙对商品住房“限利”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是“房住不炒”下的创新版本。“既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。”

  严跃进表示，普通住房项目实际上利润可以超过10%。“从短期看来，这对房企来讲利润率是不高，但如果每年可以获得此类利润数据，其实也不算太差。”严跃进指出，从客观来说，这也是希望房企主动让利，不盲目追求暴利。

  中原地产首席分析师张大伟则认为，6%~8%的净利润不算低，但是按照项目计算，而不是看开发商投资额计算，只有拿地早的开发商能达到这个利润。但随着地价上涨，很多企业已经很难达到这个区间的利润了。同时由于各家企业成本不一样，简单的建安成本就可能有几千元的差距，资金成本从3%~20%都有分布。

  市场短期难回升

  《每日经济新闻》记者注意到，近两年长沙曾多次出台政策对房价进行核定控制。

  2017年6月29日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会、国家统计局长沙调查队三部门联合印发《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)强调，长沙市的商品住房项目申请预售许可证，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。而初始报建为毛坯住宅的，不予认定为全装修住宅预售；申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。

  2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

  而此次出台的《通知》，在严跃进看来是由之前的限价商品住房延伸到商品住房的范围，进一步对商品房价格进行了清晰管控，尤其是对利润率的范围进行了明确，使商品房定价更加科学。

  严跃进同时表示，长沙此举可以认为政策是收紧的，但对“地王”项目来讲可能是有所利好的。由于“地王”项目土地成本较高，要保证项目盈利，其定价就可以稍微高一些，反而提高了企业的积极性，对开发企业具有吸引力，促使企业拿地进行项目开发。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱则向《每日经济新闻》记者指出，长沙自2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，进行楼市调控政策实施以来，二手房市场成交出现下滑。业主为吸引购房者成交积极下调价格，长沙年内挂牌价格持续下降，但降幅不大。

  “目前的长沙房地产市场处于底部的平稳运行中，在当前整体市场严峻的背景下，短期难以回升。”据王小嫱介绍，今年前9个月，长沙新增挂牌量526865套，同比上升4.1%，挂牌价格12458元/平方米，同比下降6.8%。