最近，南小寓发现，南京的公寓市场上一些关注度较高的项目已经有了二手房成交记录。众所周知，公寓在二手房成交时会存在税费问题，因此，一些人对二手公寓买卖存在一些疑问，今天，我们不妨来做个解答。

多板块公寓有成交记录

近日，我在链家网上看到这几家关注度较高的项目已有成交记录，主要分布在城南、城北、江宁及江北。有挂牌4天就成交的，也有花了近600天、降价才成交的。总之一句话：两极分化非常明显。

城 南

复地宴南都

这套约43㎡的公寓，仅挂牌4天就成交，总价136万，单价超过3.1万/㎡。

雨花客厅

数据显示，雨花客厅这套42㎡的一居室总价103万成交，单价超2.4万/㎡。

城 北

花样年喜年中心

我在链家官网上看到，这套花样年喜年中心的公寓，面积67㎡，总价137万卖出，单价2万/㎡，花了592天，最后还是降价才卖出。

江 宁

龙湖新壹城

位于江宁大学城的龙湖新壹城，目前成交单价在2.2万/㎡左右，例如这套37.76㎡的公寓，总价84万成交。

江北

弘阳时代中心

这套位于江北弘阳时代中心的52.14㎡公寓，成交总价81万，单价超过1.5万/㎡。

东方万汇城

东方万汇城这套40㎡不到的小公寓，成交价60万整，单价超过1.5万/㎡。

公寓交易税费如何计算

南小寓不禁发出一个疑问，此前，以上几家提到的公寓都是板块关注度较高的产品，如今二手房也陆续开卖，那么，一手业主赚钱吗？

我们不妨举个例子。首先是城北的花样年喜年中心↓

该套房源建成时间为2016年，我在365淘房上查询到当年的销售价格为1.8万/㎡（折后）。三年来，单价上涨了2000元/㎡左右。

尽管单价涨了，可是卖家就赚了吗？答案是否定的。我从中介那得到信息：“卖家买入时差不多也要130万左右，而且这三年是毛坯状态，没有对外出租，其实并不赚。”

此外，中介还透露了以下信息↓

说到这，有必要将二手公寓的税费问题拿来详细说一说。

首先明确一点：公寓属于非住宅，不分面积，套数，是否满两年。

其次，公寓税费分为5个部分，分别是契税、印花税、增值税、个税和土地增值税。

记住一条公式：公寓税费＝契税3个点+印花税0.05个点+增值税（差额5.6个点）+个税（差额20%）+土地增值税（差额30%-60%）。

如果说一套公寓，买入是100万，卖出是150万，如何计算税费？

中介给我演示了一番：如果定在150万，那就是契税3个点4.5万，增值税2.8万，个税10万，土地增值税15万多，一共32.3万左右税费。

正常来说，买家只需要出契税，卖家需要出个税、增值税、土地增值税、印花税......BUT，尽管卖家需要承担的税非常多，但是都转嫁给了买家，我们看到的实际价格，一般都是卖家净得价。

总价150万的公寓，光税就要花上32.3万，我和我的小伙伴们表示都惊呆了！

敲黑板！虽然税费由买家承担，但是卖家买入公寓时，如果选择的是按揭的方式，卖出时需要考虑到贷款利息等隐形成本。

已交付公寓租金水平调查

买到手的公寓，月入租金水平如何？我们综合了链家、365淘房等官方数据，对上文中提及到的公寓做了一番整理。

数据来源：链家&365淘房 以上均为整租数据

公寓的租金水平，与房间面积、装修程度、靠近地铁远近等因素都有关系。但在实际租售时，应该结合多方因素综合考量。

比如位于南部新城的复地宴南都，月租金普遍偏高。地处江北的东方万汇城价格则偏低，这就是地理位置的差异带来的租金差。此外，相对合租，单室套单价更贵，周边交通（主要是地铁）便利、商业密集、生活居住氛围浓厚的，往往租金更高，而且更容易被出租/出售。

专业人士：公寓投资需谨慎

一直以来，公寓因其入手门槛低受到买房人的喜爱，没有购房资格先过渡的、想当包租婆的、自住落脚的......都可以选择入手一套公寓。那么，投资公寓需要注意什么呢？

我采访到一位从业7年的房产中介，他表示：“投资公寓要谨慎。第一看地段，人气足的地段大家都抢着买，后期无论是自住还是出租，或者是出手，都很容易。第二是，如果想买公寓投资，可以考虑挑高的和民水民电的公寓。”

民用水电，就算是出租，房客可以承受，但是高昂的商业水电，很多人并不能接受。

他还表示：“公寓适合长期持有，作为纯投资也好，婚前财产也好，都是蛮不错的投资方式。”