战国后期，秦失天下、丢其鹿，天下共逐之。2000多年后，南京也上演了群雄逐“禄”的激烈。

2016-2018年，是品牌房企集中在江宁禄口拿地的爆发期。与河西、南部新城、江北核心区等热门板块“真金不怕火炼”的含金量相比，禄口，以新房开发过剩+卖不动，成了今年南京楼市最难的板块，没有之一。

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南京主城向南约30公里，占地面积约65.5平方公里的江宁禄口，因禄口国际机场的坐镇，有底气满满的居高临下感。

朗诗青春街区、招商依云郡……这里最早的、有辨识度的品牌房企，大约于2014年集中进驻板块。

2017年11月，彼时的禄口，招商、朗诗二手房价已超1.8万/㎡，2627组买房人来抢朗诗最后251套均价1.25万/㎡的毛坯新房。

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禄口房子不愁卖的神话，似乎也随着朗诗的收官戛然而止了。

一方面，虽有政府限价压力，朗诗最后的毛坯新房收官后，蓝天星港花园以精装新房入市，将板块房价抬高5000元/㎡，一二手房倒挂红利几近消失；

另一方面，2016年9月板块卖出首幅现房销售地块后，2017年恒大、中骏、中海、和昌等品牌房企也纷至沓来，板块地价飙至1.1-1.3万/㎡不等，面粉几乎赶超面包价，现房销售压力大。

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2018年，禄口没能等来现房销售项目首秀，倒是等来了三巽、合景泰富、金基等“生面孔”房企。加上今年佳兆业与弘阳联合开发的云溪璟园，禄口楼市的品牌集中度更高了。

当下禄口商品房市场格局↓

我将当下的禄口楼盘做了分类：

一类是已售罄交付的商品住宅小区，以翠屏城、朗诗青春街区、招商依云郡、新城保利天地为主力代表。链家网显示，禄口板块二手房均价1.6万/㎡，招商、朗诗打头阵，均价已达1.9-2.1万/㎡；

一类是需现房销售的住宅项目，有恒大林溪郡、红豆香江华庭、中骏融信雍景台、红豆香江华府、中海云麓公馆、和昌绿地新悦湾，多以毛坯交付为主；

一类是无需现房销售的住宅新盘，有如意郡、柏景湾、云溪璟园、奥园金基天著尚居，多以精装交付为主。

我将目前禄口主力现房销售、待入市纯新盘的规划、主力面积做了归纳，如下↓

以上几类住宅产品中，现房销售项目的市场接受度让每个业内外人士都分外关切。

今年10月底，恒大林溪郡携均价1.85万/㎡的毛坯小高层、均价2.15万/㎡的毛坯洋房入市，成为板块首个“见公婆”的现房项目。南京网上房地产显示，目前该楼盘还在陆续认购、成交中。

第二个入市的现房销售项目也紧随其后。本月初，红豆香江华庭首开推出2号楼小高层、6-8号楼洋房，共120套新房，毛坯交付，户型79-110㎡，销许均价19198-21856元/㎡。

20多天过去了，南京网上房地产的数据显示红豆香江华庭卖得“惨不忍睹”。项目首开的120套新房，6-8号楼0成交，2号楼88套小高层至今才成交6套、认购3套，整体去化1成都不到！

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禄口的房子，为什么不好卖了？我认为有以下几点原因：

1、从居住需求来看，板块商品房开发饱和，供应量大于需求量。

360百科（更新时间为2018年8月）显示：禄口街道南北长19.2公里，东西宽约10.56公里，总面积165平方公里。辖30个社区，辖区内总人口82980人。

禄口最大的安置房永欣新寓，分为海棠苑、紫荆苑、桂花苑等9个园区，总户数超11000户；

除去百利华府、蓝天星港花园等商品房，光是朗诗、招商、新城保利、翠屏城这四家体量相对大的商品房小区，总户数就接近14000户（数据来源于南京网上房地产）。

按照4口之家的配置，禄口的安置房+交付入住的主力商品房，已经能满足辖区8万多人的居住需求。

然而随着开发商集中拿地，接下来中海、恒大、金基、中骏、和昌、佳兆业弘阳等楼盘的总户数加起来要超6000户。即使是有新南京人落户买房的需求，禄口板块的供应量也明显大于需求量。

2、禄口板块未来还将有大量的土地要出让。

据南京土地市场网的消息：12月南京将开启卖地潮，集中出让26幅地块。其中有5幅位于江宁禄口，且均为涉宅用地。

然而，这才仅仅是禄口供地潮的冰山一角。去年10月，南京市规划和自然资源局发布了《南京禄口新城中心区（NJNBh020）控制性详细规划》。

规划里提到，整个禄口新城的功能定位为空港枢纽经济核心区的重要支撑板块，南京现代服务业的主要集聚平台，禄口新城宜居宜游的典范品质地区。

北起规划楚风路、南至信诚大道、西起将军大道、东至机场高速公路，总用地面积12.07平方公里的禄口新城中心区，将迎来大批量土地出让。如图所示，亮黄色的地块为二类居住用地，我粗略数了一下，超过100幅。

刨去已出让的10多幅宅地，未来禄口板块的供地潮还将持续。规划的商业、教育、医疗用地能否先行出让？未来这些生活配套能否满足整个板块的需求？

3、板块配套设施有待完善。

新盘扎堆，大批量地块待出让，人居先行，板块现有的配套却差强人意。

定位为空港枢纽经济核心区，禄口未来将形成一核（新城商务办公核心）、一轴（翔宇路城市拓展轴）、一带（越秀路公共服务集聚带）、一环（如意湖滨水休闲环）、五区的空间结构。

但我们发现，目前禄口的商业主要依附百利广场；已经通达的地铁S1号线，翔宇路北站主要利好新城保利天地，朗诗、招商、中海、恒大等商品房云集的禄口中心地带，与地铁有超4公里的距离。

家长们普遍重视的教育资源，在当下的禄口也得不到满足。板块内的禄口中心小学、禄口中学等学校，还不足以满足更高要求的教育需要。

4、回到住宅产品本身，禄口硬核好房子还需打磨。

我们来看禄口主力楼盘，中海云麓公馆、云溪璟园、柏景湾、如意郡等做了最高10-11层的小高层设计，恒大林溪郡和红豆香江华庭做了小高层+洋房的配置，与板块原先的商品房形成差异化。

但是面积、户型设计上，禄口大部分楼盘还是定位刚需，起步户型多为79-89㎡不等。如意郡、柏景湾等新盘，最大户型不过108㎡左右。

还有个别顶风作案、试图打擦边球的开发商，如红豆香江华庭。

项目小高层和洋房最小户型79㎡，宣传可以做到三房，户型图上赤果果的明示买房人北向储藏室可以与设备平台连通“偷面积”。

红豆香江华庭最大110㎡四房，从户型图上看，也需要买房人“动手”改造北向设备平台才能实现，将风险转嫁给买房人。

大环境难、小板块难，江宁禄口该如何破局？地产锐评主笔马乐乐表示：

江宁禄口的高价地很多，虽然这几年的土地供应量加大，但区域本身没有更多的利好释放，一旦市场出现下行之后，这样的远郊板块是首当其冲的受害者。

板块、开发商如果想解决当下的困局非常难。我认为要做加法，首先是开发商要把产品自身的产品力提高；其次，板块要积极寻求更好的生活配套，比如引进优质的名校资源等。如果这些努力都很难挽救，那就只能苦苦等候下一波市场行情的到来。