重磅消息，上海印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知，其中规定对上海户籍购买使用权房进行限购！列入普通住宅限购范畴！

使用权房限购新政一览：

1、整栋独用花园住宅的使用权房，不能买卖；

2、沪籍家庭拥有2套及以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权，限购；

3、沪籍单身家庭拥有1套及以上住房的（包括使用权房和产权房），不能再买使用权，限购；

4、户口本不在一起的沪籍家庭，也只能买一本房卡的使用权房，不能购买多本房卡的同一套使用权房，限购；

5、花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房，鼓励市政由指定企业收购；

6、公司名义不能新购使用权房；

以上 2019.12.1日开始执行，具体细则以各区执行为准

什么是使用权房：差价换房

使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所谓的“差价换房”。

使用权房的优势：

1、不限购、不占购房资格（仅限上海户籍的人购买）；

2、挂户口；

3、搏拆迁；

4、学区房；

5、部分使用权房有机会转产权；

6.按使用面积来计算产权面积。

使用权房的劣势：

1、无法贷款，必须全款购买；

2、交易流程繁琐；

3、通常产权关系复杂，存在风险；

4、转产权难度较大。

使用权房对拥有2套房源的上海户籍限购！

《上海市共有住房差价交换办法<99年版>》自1999年开始执行，至今已有20年。即将于2019年12月1日起废止。

新政有何意义？ 

首先，差价换房的原则再次重申！（第四条）

差价换房是指在换房中，房屋地段，房屋年限，房屋质量，房屋的大小，远近、高低(指楼房层次)，朝向、环境(指交通、购物、学校、医院)等诸多因素对比所产生差异，而后用金钱做杠杆，让受益方对受损方加以经济补偿，起到互相平衡的作用，这种平衡的过程即“差价换房”。

“差价换房”范围广泛，可以一间换三间，三间换两间，两间换独院，独院换别墅…

就条例来看：

首先政策修改的是花园住宅，特别是独用的，或者经差价换房后独用的花园住宅，不得差价换房！

换言之，目前个人或者家庭持有的，1本或者多本房卡的，整栋产权花园洋房，新政策后不得差价换房。

其次是针对待拆迁或待改造的公有住房，新政策后不得差价换房。

再次强调：不得造成差价换房双方当事人新的居住困难！全家唯一一套使用权房且他处无房居住困难的群体，不会强迁，强征！无需恐慌。

接下来，新政变化最大的地方，就是公有住房受让对象限制了！

目前可进行公有住房购买的人员，需要满足：

1、上海户籍，个人，且为单独个体（不准非同一户籍人员合买一套公有住房）

2、不属于限购状态（原政策仅参考产权套数，现政策已加入使用权套数）

3、外地户籍，或者公司名义，新政策执行后不得购买公有住房

4、新工房并户转产权差价换房的不限制

花园住宅，及优秀历史建筑住户，需要差价换房的，由市，区政府指定企业，按政府征收的方式进行公有住房差价换房。（可卖给国家或个人）

另外，除花园住宅外，非独用成套公有住房，可以改为独用成套公有住房，另外独用成套公有住房，可执行房改售房政策。（俗称：使用权转产权）

国家收回承租权的，由相关评估公司评估定价。（价格有依据）

新政策规定：公有住房出租人（物业）自受理书面征询之日起15日内，必须给予书面答复。（通俗的说：“征询单”不再遥遥无期）

差价换房多了一个步骤，限购查询。

原先的各区先签合同后征询，或者先征询后签合同，统一改为：先取得征询单，后签《上海市公有住房租赁转让合同》，并于自合同签订之日起15日内办理差价换房手续。

各区房地产交易中心对于“差价换房”的受理时间统一为5日，当事人取得“差价换房通知书”后7日内送达物业并制卡，整体行政部门所需时间大幅度减少，并且“差价换房”不会改变“合用部位”的原来使用状况！

新的办法明确了使用权房的继承，关于“代管产”“代经租”“宗教产”等房产，暂不在此规定范围内。

政策符合国家“房住不炒”理念

整体来看，新政的基调符合国家的“房住不炒”理念，强调了房子的使用权，避免了房屋的空置。 

此次使用权房限购，在于为了管制购房投资投机行为，同时为上海的居住提供更好的环境。从购房需求看，年末炒房客多了，对于房地产市场来说，积极管控需求很有必要。

同时，此次限购新政也为未来楼市调控树立了一个方向标，即通过限购多套房产的人保护本地户籍人口的刚性住房需求，抑制外来炒房者。遏制炒房是全国的共识，更是未来楼市发展的共同方向。

在此接近年末之时，上海颁布新的限购新政，表达自己调控决心。

使用权房值不值得买？

使用权房在上海，是一批只有使用权没有产权的房子，一般是民国时期建造的一批房子，并未规定产权是多少年的，所以到了现在，变成使用权房。

本次政策的出台，也意味着对该类房源的使用、购买也开始有了限购的政策。 

使用权房还值得买吗？

使用权房一般位于上海比较核心的位置。里弄或以前上海法租界，地段不错。会有一些人购买一些大的户型，通过改造，自己住在里面。也有一些户型比较小的，比较便宜，也会有人买。

但是此次政策一出，购买使用权房需要谨慎了：

1、目前政策加持，堵住了其中的投资机会，未来接盘难；可以自住，但日后想要置换难度大；

2、虽然房价低，但使用权房在转让的过程中，需要付给物业公司高额的费用。使用权房在转让的过程中需经过物业同意。这样的隐性成本也决定了看上去很便宜的房子，其实并不便宜。

（本文综合来自上海楼市AI、一线楼市研究、真叫卢俊）