难以置信！桥北竟有二手房成交价破4万/㎡！ 

今天下午，我发现桥北有一套75㎡的二手房，以单价40534元/㎡成交，成交单价创桥北二手房房价新纪录。

（截图自链家官网）

 这套房源位于大华锦绣华城香鸢美颂，75㎡的4房户型以304万的价格成交，成交周期仅51天。

桥北二手房卖出40534万/㎡的价格，着实让我大吃一惊！你们现在的反应可能就和我当时一样，目瞪口呆！

于是，抱着半信半疑的心理，我向负责该房源的中介了解到了如下信息：

①这套房源为精装修，今天上午刚刚过户。房子未满两年，304万的总价不含税，上午买家一次性又掏出16.2万缴纳增值税，个税和契税各缴纳了3万左右。

②尽管304万的总价内不含税，但包含了车位。车位的价格约在12.5万左右。中介告诉我，这套房源原来不带车位报价为300万，后来由于卖家急着出手，加上车位后调价1次，最终以带车位价格304万成交。

③这套房源之所以成交价高，主要在于它的户型。房源位于大华锦绣华城香鸢美颂24层高层的顶跃，75㎡户型可做3层，四房两厅两卫，还包括了阳光房和露台。上面两层为免费赠送的。产权面积虽然为75㎡，但实际使用面积达到了150-160㎡。

④大华锦绣华城香鸢美颂类似的顶跃户型非常稀缺，目前挂牌的仅有两套，全部都是毛坯房源，75㎡的户型挂牌价在300万左右，加上后期的装修费用，整体均价成本会高于这套房源。 

⑤我了解到，这套房源的卖家为大华的置业顾问，由于想置换大华其他的新房项目，只能降价抛售香鸢美颂的这套顶跃，而买家也是为了自住才购买这套房源。

江北二手房房价格局被重新定义！同一板块，成交价差异为何如此大？

今年来，江北的二手房房价格局被重新定义。桥北、高新、大厂、核心区、江浦二手房的成交价最高记录都被打破：

大厂最高成交价破3万/㎡！

高新最高成交价破3万/㎡！

江浦最高成交价破3.8万/㎡！

桥北最高成交价破4万/㎡！

江北核心区最高成交价破4.2万/㎡！

尽管今年江北二手房成交价屡次被刷新，但我们也发现，大厂和高新破3万/㎡成交的房源仅是凤毛麟角。桥北成交价破4万/㎡房源更是极为罕见。 

我分析了成交价破历史记录的房源，他们区别于同区域其他房源最大优势，基本都是在于户型。如核心区的正荣润江城，得房率较高；高新的弘阳时光里、新城香溢紫郡雅苑赠送面积大，江浦成交价最高的一套金地浅山艺境，为赠送183平花园的一楼。而桥北这套破成交价历史记录的房源，也同样为跃层户型。跃层、送院子、赠送面积大，这些高得房率的户型往往在二手房市场上占有绝对优势。

我翻看了近期江北二手房的成交记录，发现成交量最大的二手房仍是以均价2.6万/㎡以内的刚需房源为主。在江北，这四种类型的二手房成交周期正在拉长：

①片区新房量特别大地段却不占优势的房子

在江浦尤其是雨山路片区，新房供应量非常大，一些地段和开发商品牌等都不占优势的小区，如北江锦城等相对来说带看量相对从前少了不少。二手房和新房库存都不低，这种情况下，若二手房无硬通货傍身，成交非常艰难。

②体量大特别大的超级大盘

在查看江北二手房近期成交量的时候我们发现，桥北的天润城、威尼斯水城成交量比较大。那这是否意味着天润城和威尼斯水城的二手房不存在成交困难的情况？

事实并非如此，我在三六五二手房上查询到，威尼斯水城目前二手房总挂牌达到3299套、天润城二手房总挂牌量达到了3729套。换句话说，这两家超级大盘的成交量占总挂牌量的比例非常小。

挂牌量如此之大，买房人面临的选择更多了，一批没有特色，位置、装修和楼层相对差一些的房源若不能合理控制报价，成交周期会非常长。

③户型面积120㎡以上的改善住房

一方面能买120㎡以上的买房人相对数量不多，同样的价格，他们在新房市场也有不少选择。另外一方面，买得起这类二手房豪宅的客户一般都是改善客群，大部分本身自己也有自己的房子，买房并不着急。

④配套及规划跟不上房价的房源

买二手房的客群大部分仍旧是以自住人群为主，相对新房，这部分人群会更加看重房源的配套设施是否方便。江北一些区域，如老山以北等区域，规划和配套无法支撑二手房房价，大批二手房小区空置。

延伸阅读：江北成交价破3万/㎡的小区TOP10 

1

正荣润江城

最高成交单价：42647元/㎡（精装）

本月挂牌均价：37858元/㎡

2

正荣润锦城

最高成交单价：39759元/㎡（精装）

本月挂牌均价：35783元/㎡

3

华润国际社区

最高成交单价：37079元/㎡

本月挂牌均价：35424元/㎡

4

雅居乐滨江国际

最高成交单价：35653元/㎡（精装）

本月挂牌均价：32412元/㎡

5

旭辉银城白马澜山

最高成交单价：35653元/㎡（精装）

本月挂牌均价：32412元/㎡

6

金地浅山艺境

最高成交单价：30834元/㎡（毛坯）

本月挂牌均价：32605元/㎡

7

保利西江月

最高成交单价：30853元/㎡（毛坯）

本月挂牌均价：29572元/㎡

8

旭日爱上城第六区

最高成交单价：32129元/㎡（精装）

本月挂牌均价：28444元/㎡

9

弘阳旭日上城二区

最高成交单价：30885元/㎡（精装）

本月挂牌均价：24420元/㎡

10

旭日爱上城第四区

最高成交单价：30218元/㎡（精装）

本月挂牌均价：26167元/㎡