就在本周，江北核心区三幅地块成功出让，万众瞩目。我在浏览这些地块的出让文件时，意外发现政府明文规定的重要限制条款，而这些条款，或许意味着未来开发商的定价和销售模式也将发生重要变化。

上面这张图片，就是本周出让的核心区G13地块的挂牌文件，该地块已经被大华以近19000元/㎡的楼面地价收入囊中。我们把其中的一项条款放大，可以看到挂牌文件中，清晰的写到：该地块地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接连通。

要知道，当前在江北核心区乃至整个江北，有不少叠墅和高层住宅，都挖了地下空间当做1楼的底跃，算成使用面积对外售卖，但其实这部分地下空间并不实用且容易返潮，也增加了买房人的购房成本。如今土地挂牌文件中，出现这样的限制条款，意味着该地块没有底跃户型，这样的限制条款是否成为常态，我们拭目以待。

（底跃使用案例示意图）

江北人民第一次见识到底跃的巨大作用，始于隧道口的正荣润江城，在有底跃的情况下，1楼和标准层的房价拉开了非常大的价格差：1楼房价2万出头，标准层房价最高竟然突破3万5。正是做了这种房价的高低配，从而把整体均价，控制在了3万/㎡以内。

此后，江北一批叠墅入市，1楼普遍挖了两层地下室，单价在2万3-2万4左右，但叠墅标准层已经全面突破3万/㎡。

实际上，底跃是很多开发商都愿意做的，对于房企来说意味着纯利润。但对于买房人来说就意味着吃亏，因为成本分摊到了每一户。

（江北核心区板块划分示意图）

江北属于限价区域，目前核心区几家精装楼盘限价均价30500元/㎡。当均价一样时，下挖一层底跃地下室的楼盘，2楼以上标准户型每平方米的均价，要比不挖地下室的高2000-3000元/㎡左右。

那么，为什么开发商要在一楼挖地下室做底跃？ 

首先，政府要求规定，一层下挖的地下室面积不计入容积率，但却属于可售面积，这就是为什么开发商想方设法在一楼挖地下室，因为多挖出的面积全部为利润。

如果限价为3万/㎡，每多挖200㎡，开发商的销售额净得600万。假设某楼盘10栋楼，一栋楼为2个单元4户，整个楼盘净得2.4亿。

对于买房人来说，可以发现一个神奇的现象：同区域的楼盘，挖地下室楼盘的标准层价格，比不挖地下室楼盘的标准层价格要贵。至于值不值得买，就要看买房人自己的考虑了。

我们可以看到，部分楼盘1楼房源，三分之二的面积位于地下，且大部分地下面积没有采光，也不通风，虽然这部分面积样板房可以做的很美，但实际上只是一个变相的地下储藏室。即使改造成房间，居住舒适程度也会比较差。

后期江北乃至南京出让的地块中，是否还会加入有关地下空间如何使用的条款，我们拭目以待。你有没有买过带底跃的房子，你是如何使用的？欢迎踊跃在稿件下方留言。