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突发:官方明令禁止!房价高低配或成历史

安家江北   |   2019-11-04 10:50:07   |   作者:
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就在本周,江北核心区三幅地块成功出让,万众瞩目。我在浏览这些地块的出让文件时,意外发现政府明文规定的重要限制条款,而这些条款,或许意味着未来开发商的定价和销售模式也将发生重要变化。

上面这张图片,就是本周出让的核心区G13地块的挂牌文件,该地块已经被大华以近19000元/㎡的楼面地价收入囊中。我们把其中的一项条款放大,可以看到挂牌文件中,清晰的写到:该地块地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用,不得与住宅内部空间直接连通。

要知道,当前在江北核心区乃至整个江北,有不少叠墅和高层住宅,都挖了地下空间当做1楼的底跃,算成使用面积对外售卖,但其实这部分地下空间并不实用且容易返潮,也增加了买房人的购房成本。如今土地挂牌文件中,出现这样的限制条款,意味着该地块没有底跃户型,这样的限制条款是否成为常态,我们拭目以待。

(底跃使用案例示意图)

江北人民第一次见识到底跃的巨大作用,始于隧道口的正荣润江城,在有底跃的情况下,1楼和标准层的房价拉开了非常大的价格差:1楼房价2万出头,标准层房价最高竟然突破3万5。正是做了这种房价的高低配,从而把整体均价,控制在了3万/㎡以内。

此后,江北一批叠墅入市,1楼普遍挖了两层地下室,单价在2万3-2万4左右,但叠墅标准层已经全面突破3万/㎡。

实际上,底跃是很多开发商都愿意做的,对于房企来说意味着纯利润。但对于买房人来说就意味着吃亏,因为成本分摊到了每一户。

(江北核心区板块划分示意图)

江北属于限价区域,目前核心区几家精装楼盘限价均价30500元/㎡。当均价一样时,下挖一层底跃地下室的楼盘,2楼以上标准户型每平方米的均价,要比不挖地下室的高2000-3000元/㎡左右。

那么,为什么开发商要在一楼挖地下室做底跃? 

首先,政府要求规定,一层下挖的地下室面积不计入容积率,但却属于可售面积,这就是为什么开发商想方设法在一楼挖地下室,因为多挖出的面积全部为利润。

如果限价为3万/㎡,每多挖200㎡,开发商的销售额净得600万。假设某楼盘10栋楼,一栋楼为2个单元4户,整个楼盘净得2.4亿。

对于买房人来说,可以发现一个神奇的现象:同区域的楼盘,挖地下室楼盘的标准层价格,比不挖地下室楼盘的标准层价格要贵。至于值不值得买,就要看买房人自己的考虑了。

我们可以看到,部分楼盘1楼房源,三分之二的面积位于地下,且大部分地下面积没有采光,也不通风,虽然这部分面积样板房可以做的很美,但实际上只是一个变相的地下储藏室。即使改造成房间,居住舒适程度也会比较差。

后期江北乃至南京出让的地块中,是否还会加入有关地下空间如何使用的条款,我们拭目以待。你有没有买过带底跃的房子,你是如何使用的?欢迎踊跃在稿件下方留言。


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