让供给匹配得上市场需求，让租客租得起高品质的住房，让运营者能拥有合理的商业模式，在租赁领域，政府、企业运营者一直在为这些目标而努力。

近来年，随着长租公寓概念的兴起，高品质租房及传统租住痛点得以解决，但高租金、企业运营模式行不通仍然待解。与此同时，集体建设用地改革方兴未艾，经营范围被进一步扩大，其中包括可用于租赁。

当长租公寓遇上集体建设用地时，破解上述难题有了一些可能。嗅觉灵敏的企业们都想在此上大施拳脚。北京市场上，作为敢于第一个吃螃蟹且拥有精湛产品力的北京万科，率先交出漂亮的答卷。

日前，万科北京高立庄集体土地中的长租公寓部分的展示中心开放。这个项目由万科泊寓运营，也是北京万科第11个泊寓产品。管中窥豹，文艺气息爆棚的云上图书馆，精工品质、前沿设计的产品展示，让大家对这个公寓充满了期待。

据悉，万科在集体土地方面的布局和建设，在北京乃至全国的体量都是第一。

集体建设用地之于长租公寓

高房价之下，租赁市场崛起已是趋势。需求巨大的同时，缺口亦不容忽视。贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

增加供应，必定增加租赁住房建设用地的供给。当前，北京长租公寓市场供应可分为新建与改造两大类，在运营项目（全市约4万间）多为改造类。有机构曾对品牌公寓成本进行过计算，主要包括：拿房成本、装修摊销、人员成本、获客营销成本和税费成本。其中拿房成本为重中之重，占到整体收入的50%左右。

因而，在土地资源稀缺，以及运营机构需要行得通的盈利模式的环境下，集体建设用地被寄予厚望。

2017年8月，原国土资源部、住房城乡建设部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》确定北京、上海、沈阳、南京等13个城市作为第一批试点，可以突破原来法律政策规定，利用集体建设用地开展租赁住房建设。

同年11月，北京市发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》（376号文），明确了北京市下一阶段集体租赁住房工作的基本原则和政策措施。根据规划，2017—2021年，要建设50万套租赁住房的目标。

据悉，2017—2018年，北京集体用地清单供应约320万平，其中已形成成熟市场化运营方案项目约130万平，预计可形成供应约3—4万间租赁住房。这将极大补充北京租赁住房的供给。

一位业内人士表示，土地供给端多元化，将使整体土地市场回归理性，这有利于降低长租公寓运营企业拿房成本；而集体建设用地由于其权属及位置等特殊性，成交价格与国有建设用地有一定差距，后期建成房源具有明显价格优势，势必降低长租公寓运营企业成本。

北京万科给出的样本

据悉，此次北京市多个集体土地建设租赁住房项目引入房企或运营机构合作，以提升供应速度。

北京万科相关人士介绍，万科在北京已获得6个集体土地建设租赁住房项目，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。在未来三年，北京万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

截至目前，已有2个正式施工（高立庄、成寿寺），剩余4个（草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖）也基本上都会在今年正式开工。高立庄、成寿寺项目都将于年底完工。

“高立庄、成寿寺项目开始向周边企业和个人预租。2020年1季度末，2季度初正将式开业上市。其余几个项目也会在21-22年陆续上市开业。”

相比以往建立公租房不同，长租公寓项目在产品品质上有了质的飞跃。以万科高立庄项目为例，该产品秉持着以“人的尺度”为核心，提倡“共享复合社区”，建筑规模为地上135000平，包含办公、酒店、商业、公寓等多种功能。

据介绍，共享混合社区集合了精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈的多层次融合的平台，提供给入住人群高度集约和舒适的享受和体验。

具体到产品上，全家电配置，可实现拎包入住，还有更多符合年轻人生活习惯的细节打磨，比如自由组合的衣柜，投影OR电视机的选择等。此外，社区还配备了前沿科技应用，绿色的社区管理系统、AI识别体系、智能的响应体系，确保租户的安全与提升居住体验。

高品质的产品，但租金却比周边要低。据介绍，北京万科高立庄项目开间定价为3000—5000元/月，约为周边同品质一居室租金70-80%。

退出机制待完善

除却增加供应，平抑租金价格，提升居住品质，对于外界来说，集体土地建设租赁住房的开发运营模式同样值得关注。

相关人士介绍，目前有以下几种模式：一，大兴区可通过挂牌的形式，对集体建设用地进行公开出让流转；二，大兴区以外的，国企可通过作价入股、联营模式，与集体经济组织合作开发；非国企可通过经营权租赁的模式与集体经济组织合作。

以万科的高立庄、成寿寺项目为例，双方的合作模式是村集体负责提供土地，北京万科方面负责建设和运营，每年会付给村集体收益。这种合作方式并没有改变土地所有权，类似于北京万科租赁这块集体土地，获得地上建筑的经营权。

但有业内人士认为，当前的合作模式中，对于非国企有较多的限制，不利于让更加灵活和有活力的民营企业参与其中。

此外，由于当前集体土地建设租赁住房不可用于抵押、不可转让退出的要求，给运营企业带来融资困难以及需要承担50—70年的全部经营风险，势必会降低企业参与的积极性。

上述业内人士认为，集体土地建设租赁住房项目退出机制待完善，保障行业能够形成进入—退出的闭环。

一向敢于创新的万科正在做退出层面的探索。目前央行正式对外寻找首批公募股权REITs项目，此政策正好可以为集体租赁住房项目保障正常退出。

万科相关人士介绍，万科大兴瀛海租赁住房项目，作为全国集体建设用地公开上市流转的试点项目，规划建设约15.6万㎡租赁住房，属于央行重点支持范围，目前已提交完整申请材料，等待政策明确后的审批意见。

分析人士表示，在集体建设用地上建设长租公寓，是完善长租公寓用地供给的有益探索，也是“房住不炒”的重要实践。但消防验收、税费厘定、退出机制等相关规定还需进一步完善。