新鸿基IFC揭幕；奥体苏宁广场再迎新进展，未来将引进南京首家JW万豪酒店……这个秋天，有关河西元通商业的好消息接踵而来。

有着河西CBD二期的高起点高规划，却因种种原因沉寂了很多年；重磅综合体项目拿地超十年，却集体拖延，背后的深意是什么？河西元通，还有多久才能迎来商业版图的高光时刻？

新鸿基IFC：犹抱琵琶半遮面

10月17日，由香港新鸿基地产打造的大型商业综合体项目在南京国金中心（南京IFC）揭幕。这也是继香港IFC、上海IFC之后，国内的第三个IFC。

从拿地到缓慢动工，再到南京国金中心一期写字楼落成对外租赁运营，新鸿基让南京人等了十多年！

然而项目规划的国金中心二期、五星级酒店、高端购物中心全部开业，还需要更多的时间来兑现。

虽然已有友邦保险、锦天城律师事务所、华鑫国际信托、壳牌中国、WeWork联合办公空间、远东宏信等品牌入驻办公，但新鸿基IFC一期写字楼还有不少空间“虚位以待”。

据新鸿基地产官网的最新消息：南京国金中心一期已于2019年中落成，目前预租率已逾五成。

我在工作日对新鸿基IFC进行实探时，发现一期人气确实乏善可陈，工作人员表示：“虽然已有一些企业入驻办公，但更多的企业还在装修阶段。”

不过，从已投入运营的写字楼来看，新鸿基IFC的逼格确实高。

南京国金中心一期写字楼大堂

南京国金中心一期五层公共区域

新鸿基地产官网还披露：

南京国金中心二期预计于2020年中竣工；

实拍新鸿基IFC，二期外立面还未建设完毕

五星级酒店部分，引进安达仕Andaz酒店品牌，共有约360间客房，计划于2021年第二季度开业；

商场部分，将以高端时尚作定位，云集国际顶级品牌，部分更是首次登陆南京，提供一站式崭新的购物、娱乐及消闲体验。不过网站上没有透露具体的开业时间。

苏宁广场：建筑尚未出地面

隔一条江东中路，与新鸿基IFC正面相对的奥体苏宁广场，迄今还没有“平地起高楼”。

不过，今年奥体苏宁广场也好消息不断。1月份，南京市规划和自然资源局发布该项目规划设计方案批前公示：

项目用地约3.3万方，为商办混合用地，总面积约50.6万方，容积率11.3，地上总建筑高度419.8米，地上99层地下5层，功能主要包括商业、办公、酒店、酒店式公寓和配套地下停车场等。

效果图↓

9月，据南京商业荟消息：南京奥体苏宁广场预计于2023年12月面世，总体量约50万方，届时还将引进南京首家JW万豪酒店。

在与苏宁置业内部人员求证时，对方透露：这是苏宁置业总裁在参加行业活动时的ppt，奥体苏宁广场引进JW万豪酒店基本在前期的签约中已落实，但是整个项目包括酒店的建成运营时间、产品细节等还未完全确定。

德基世贸中心：疑似进入半停工状态

再来看紧邻新鸿基IFC的南京德基世界贸易中心，自2011年开工以来，项目的购物中心、酒店外立面尚未完工，层高69层、高318米的5A甲级办公大楼A楼，在新鸿基已经完成的外立面对比下异常突兀。

近期，我在实探时发现，德基世贸中心工地疑似进入半停工状态。在世贸中心A楼施工现场，我看到重大危险源公示牌和施工工地扬尘污染控制公示牌，公示时间均为2016年5月，项目竣工日期并未有相关指示牌标注。

元通商业集体拖延背后

在南京市河西新城官方网站上，河西新城的地理位置是这么界定的：

河西新城位于南京主城西南部，北起三汊河，南接秦淮新河，西临长江夹江，东至外秦淮河、南河，总面积约94平方公里，其中，陆地面积56平方公里，江心洲、潜洲及江面38平方公里。

河西中心区即ＣＢＤ一、二期结合鱼嘴商务区，连同外围的重要功能区形成河西中心区。

在规划示意图中，我们可以看到，整个河西新城中心区的河西中心核，就位于新鸿基IFC、苏宁广场、德基世贸中心云集的元通，河西CBD二期。

经过多年的发展，河西CBD一期已经全部建设完毕，以江东中路为轴线，金奥国际购物中心、新地中心、中央公园、嘉业国际城等商业项目云集。这些由专业地产开发商打造运营，发挥水准稳定的综合体，构成河西CBD最早的商业格局。

对比之下，扼守着江东中路交通命脉、汇聚地铁2号线/10号线元通站，承担着河西新城中心、河西CBD二期商业升级提档使命的华采天地、德基世贸中心、新鸿基IFC、苏宁广场等，因为集体患上“拖延症”，很长时间内受到了南京人的诟病。

今年5月，由台湾房企华新丽华集体打造的17万方综合体华采天地正式开业，制造了一场属于河西元通商圈的狂欢。

喧嚣过后，更多人还是带着理性的目光，默默观察华采天地为元通带来的商业化学反应。

近日，有人在朋友圈感慨：河西华采天地开业后，周边好多餐饮店都关门了！底下留言的网友观点纷呈：“华采天地开业后，虹吸现象明显，江湾新天地的商业也受到影响，金源广场就更惨了。”“餐饮管理门槛高，竞争激烈，不要轻易投入。”……

其实早在今年5月，华采天地开业前夕，我曾探访过元通商圈，包括嘉业国际城购物中心、金奥国际购物中心等商场，都呈现出萧条之势。

尤其是嘉业国际城购物中心，大量店铺已经撤离，商场里视线黑暗，电梯停运，被路人感慨已成“鬼城”。

话说回来，河西CBD二期青奥中心、国际博览中心等旅游会展、文体休闲及相关配套服务已投入运营多年，片区内以朗诗国际街区、宋都美域等为主力的居住区氛围也已形成。有华采天地良好的运营态势打头阵，新鸿基IFC、苏宁广场、德基世贸中心，为何不在“恰好”的时机接棒完成板块商业综合体的升级提档？

江苏房地产金融认为：

1、这些综合体项目，在努力加快步伐以适应板块快速发展。

河西新城定位为南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心。当高端金融、商务行业不断涌入，包括新地中心、金融城等在内的高端写字楼可以满足他们的办公需求，新鸿基南京国金中心一期写字楼的运营，也在一定程度上完成了对板块高端写字楼市场的补充。

2、不同于住宅地产，包括新鸿基、苏宁广场等在内的河西综合体项目，商业部分还需要更多的时间去雕琢，这同时也是开发商对板块人气信心不足的体现。

商业地产有别于传统的住宅开发，通常一个商业地产项目要经过定位、设计、建设、招商、运营等繁杂流程，耗费的时间也要比住宅地产长的多。举个例子，商业地产的翘楚太古地产，进入内地18年时间，仅开发了包括北京三里屯太古里、成都远洋太古里等在内的6个项目。

目前，河西的综合体项目开发周期普遍偏长：以江东南路为中轴线的河西南，河西CBD三期以金地中心、正荣中心为代表的商业综合体，商业部分的拟竣工日期都在2022年，从拿地时间来推导，开发周期至少要7年。

鱼嘴商务区的华润金茂G97综合体，建设计划周期也在7年左右。这些综合体项目默契十足，纷纷选择先动住宅，再启动商业。这也意味着开发商对板块人气信心不足，整个河西的商业升级，还需再等3-5年的时间。

对此，深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司南京分公司副总经理、高级城市规划师、国家注册城乡规划师景鹏先生表示：

首先，从大的商业格局来讲，南京目前只有“华东第一商圈”新街口商圈这一个商业中心。百家湖商圈、仙林商圈、桥北商圈，包括河西商圈，受限于商业体量、板块位置、互联网经济冲击等因素，商圈层级分化，还有较大的发展进步空间。

其次，从办公层面来讲，南京的商业办公市场也存在一些问题：商办地块拿地成本太高；研发办公市场供应量巨大，本来南京就不大的办公市场还受到研发办公的严重挤压；同时，商办用地中配套的酒店公寓市场接受度一般。

整个河西细分为龙江-奥体-元通-奥南等小板块，龙江、奥体一带目前的商业、居住氛围基本成熟。河西CBD轴线是线性结构，对人气的集聚有先天的缺陷。同时，因为南京的创新仍然在起步期，整体对高端商务办公的需求有限，没有大量的企业总部入驻，导致河西CBD中轴线的整体品质和人气都上不来。

总体来看，参照国内外商务中心区的形成规律与发展历程，结合南京实际情况来看，元通商圈要想达到最初的规划效果，完全发育成熟，至少还需要5-10年的时间。

还有业内专业人士指出：新鸿基，苏宁和德基各有各的特点，项目进度各自不一。开发商一般会从通盘角度来考虑的各个板块业态的建设和运营时序，同时也会考虑到一个商业综合体项目内各业态之间的平衡和互补。

十年磨一剑。等来了华采天地，新鸿基、苏宁广场、德基世贸中心最终也会以最好的面貌与南京人见面。

至于元通商业版图的高光时刻还要等多久，你觉得呢？