进入十月，东莞楼市虽不见“金银”，但城市更新却开展得如火如荼。深圳鹏瑞、海德、碧桂园分别“喜提”寮步镇陈家埔村更新单元、石排镇横山村旧村旧厂城市更新项目、谢岗镇谢岗股份经济联合社南部更新单元改造项目前期服务商，合计更新规模将近27万㎡。值得一提的是，继今年5月首次通过招拍挂入莞后，深圳鹏瑞二度亮相，高调宣布进军东莞城市更新。

  鹏瑞东莞版图持续扩张

  10月18日，东莞农村（社区）集体资产管理网发布了《东莞市寮步镇陈家埔村更新单元公开招引前期服务商中选公示》，确认东莞宏泰城市建设有限公司为东莞市寮步镇陈家埔村更新单元的前期服务商。记者通过企查查获悉，东莞宏泰城市建设有限公司实为深圳市鹏瑞地产开发有限公司（以下简称“深圳鹏瑞”）子公司。这也是继今年5月首次通过招拍挂入莞后，深圳鹏瑞的再次亮相。通过拿下寮步镇陈家埔村更新单元前期服务商，首进东莞城市更新。

  作为深圳鹏瑞首进东莞城市更新的首个项目，寮步镇陈家埔村更新单元将打造成为寮步中心高端生活小区。项目周边不仅布局有香市公园、博物馆、动物园、香市影视城、香市小学、香市中学等配套，还分布有海悦花园、中央公馆、世纪豪门等多个居住小区。下月正式挂牌出让的寮步两宗TOD地块，距离陈家埔村更新单元仅1公里，或将带动该片区楼市热度上涨。

  实际上，深圳鹏瑞进军东莞城市更新的意图和野心由来已久。早在今年3月27日，望牛墩镇召开的2019年城市更新和土地整备工作会议暨城市更新战略合作签约仪式上，深圳鹏瑞就与望牛墩镇政府签订城市更新合作战略合作商协议。虽然目前项目仍在商洽中，但不难看出，深圳鹏瑞的东莞版图在不断扩张。

  本土房企重仓布局城市更新

  除了深圳鹏瑞这一房企大鳄，本土房企海德拿下石排镇横山村旧村旧厂城市更新项目前期服务商同样收割了一波关注度。在东莞新增用地日益紧缺的背景下，海德启动了多个城市更新项目。记者从海德集团官网获悉，在海德的五大产业板块里面，排在首位的就是房地产开发与城市更新。但在早些时候，海德五大产业集群之首其实是房地产投资与开发。从无到有，“城市更新”对海德而言，意味着什么？广东海德集团董事长兼总裁莫浩全此前在接受媒体采访时表示，城市更新不仅仅是房地产企业的商业模式，而是让居民、社区、开发商等各方利益和诉求都得到满足。在这种情况下进行城市更新，本质上就是一种城市再造运动。这决定了城市更新一定要具备强烈的公共价值，每一个城市更新项目都要为城市功能区的完善、复兴提供自身的实践意义，而不仅仅是商业成功。

  莫浩全还称，好的城市更新项目应该要体现出更强的“城市性”，包括公共性、开放性、多样性等。目前，海德已经签署了十几个项目的前期合作意向。对此，莫浩全表示，城市更新的难度是很大的，面临很多利益主体不同的利益诉求，想要做成其实很不容易。

  碧桂园助力“拓空间”试点镇改造

  碧桂园此次中标成为谢岗镇谢岗村改造片区南部居住更新单元改造项目前期服务商，其实也是在预料之中。记者注意到，在城市更新方面，碧桂园在谢岗已获取三个前期服务商项目。其中谢岗镇谢岗村东部单元和谢山村项目目前都已完成入村测量工作，且在今年6月底意愿征询通过率皆达到了95%，下一步将开展拟定拆迁补偿方案工作。

  碧桂园之所以选中谢岗镇作为其城市更新重要“战场”，与谢岗城市更新的市场潜力密不可分。作为东莞市首批“拓空间”试点镇，谢岗镇可开发的土地有近10平方公里（含道路公共设施），后发优势非常明显，拓空间的潜力非常大。与此同时，谢岗镇还将土地收储整备，作为其“拓空间”的重点路径。据介绍，谢岗镇目前共收储银山工业园工业用地2007亩、收储商住用地627亩、收储TOD项目用地103亩和统筹整备人民公园地块708亩，进一步拓展和优化产业发展空间。

  此外，谢岗还引入碧桂园、华润等前期服务商，通过“政、村、企”多方合作的模式，推进旧村更新。而此次碧桂园再将谢岗城市更新项目前期服务商拿下，将加快拓展优化产业、生活、生态空间，推动谢岗镇高质量发展。

  房企瓜分22宗城市更新项目前期服务商

  记者梳理东莞市农村（社区）集体资产管理网公告信息发现，从今年6月20日至今，已有包括金地、时代、万科、卓越在内的一批开发商成功中标东莞22宗城市更新项目前期服务商。其中时代、碧桂园出手最为频繁，均拿下3宗城市更新项目的前期服务商。从这22宗城市更新项目分布情况来看，主要分布在中堂、大岭山、横沥、万江等镇街，最大更新规模项目为横沥镇隔坑西环路片区城市更新项目，更新范围达44.35公顷，被卓越成功中标前期服务商。

  那么，前期服务商应该做哪些工作呢？根据东莞市城市更新政策，前期服务商的主要职责是代理镇（街）政府完成更新单元的前期工作，具体应当包括编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案。值得一提的是，虽然前期服务商无法直接帮助投资开发企业绕过挂牌招商环节，但成为前期服务商可以提前摸清不动产权益人的改造诉求，能够依据详实有据的基础材料理性评估成本与收益，还能够提前接触不动产权益主体，以便在权益整合环节迅速推进收购进度。因此，在实施挂牌环节，更有利于其直接拿下该城市更新项目。