在深圳前海圈下不少存粮的“地主”们，经过漫长的等待终于迎来曙光。

  中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司（股票代码000039.SZ，以下简称“中集集团”）和深圳国际控股有限公司（股票代码00152.HK，以下简称深圳国际）的股价在9月29日公布完成前海土地整备后的半个月时间内，股价达到了年度高位。

  中集集团股价从9月30日开始上扬，当日报收10.18元/股一路上涨到10月14日的10.43元/股。深圳国际的股价从9月30日的15.06元/股，上涨到10月14日15.32元/股。

  数据显示，前海共有1500万平方米的土地中，近30%是由招商局集团、深圳国际、中集集团拥有，因此这三家也被称为前海的三大“地主”。

  对于开发计划，较早一步完成了土地整备的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称招商蛇口，股票代码001979.SZ）对中国房地产报记者表示：“公司正在积极铺排开发节奏，推进前海妈湾片区的建设。目前正在推进与前海管理局的合资合作，对于整个片区的开发建设预计10年时间。”

  截至目前，这三大“地主”仅土地补偿价值合计就已经超过640亿元，而据相关机构的测算，保守估计三家的资产估值远超千亿规模。

  土地补偿价值640亿元

  走在前海深港现代服务业合作区，随处可见的基建，生机勃勃地宣告着这个区域的建设热度。在可供开发土地极为稀缺，又经历过去房价暴涨的深圳，前海土地的升值潜力可想而知。

  今年4月30日，招商蛇口率先完成了前海42.53万平方米土地整备，置换总建面212.9万平方米土地，土地补偿价值高达432.1亿元。招商蛇口对中国房地产报记者表示：“目前不少项目完工，例如前海启动区一期住宅、公寓、写字楼等7栋塔楼均已封顶，片区区域城市化格局初步显现。”

  中集集团在9月29日公布置换了总建面62.79万平方米的土地，土地使用权价值为125.16亿元。同一日，深圳国际获得了共计约83.73亿元置换等价值的土地使用权，总建面为39.58万平方米。

  对此，中集集团对中国房地产报记者表示：“前海土地有利于集团把握深圳城市发展和更新改造的机遇，提升集团现有资源的整体效益和股东回报，符合公司及股东的整体利益。”

  深圳国际也在公告中表示：“前海片区的土地价值自2015年1月1日到现在已有较大幅度的增长，加上未来前海片区作为粤港澳大湾区发展战略的重要组成部份，开发前景广阔。”

  前海公开出让的土地实施“定向出让”模式，拿地企业囊括房地产、金融、物流、科技等多个行业，为了在2020年实现1500亿元产值，加强了产业导向，禁止了拿地、开发、出售的单纯开发获利的房地产开发模式。

  对于普通企业来说，要在前海拿地并不容易，但因为前景好，也成为了“香饽饽”。戴德梁行研究院副院长张晓端对中国房地产报记者表示：“前海无疑会是深圳未来的中心之一，房企对前海价值认可度普遍较高。一系列的政策叠加，意味着前海不仅是深圳的前海、也将会是大湾区中的核心发展区域、全国改革开放先行先试的代表。”

  高力国际华南区董事总经理冯文光对中国房地产报记者表示了相同看法：“前海是房企必争之地，前景使得其就算联手也要拿地，这是重要的战略部署。我们也观察到，前海的土地价格现在比最初拍地价格翻了一倍。”

  漫长整备期中的土地升值

  实际上，早在2013年深圳国际就迫切想要推进土地确权，中集集团也在2014年表示将大力推进土地确权。据悉，无论是“工转商”或“工转居”，企业和政府的胶着点在于对于历史遗留用地，究竟是补地价、土地置换还是共同开发。

  中国房地产报记者拿到的一份2016年招商蛇口股东大会会议记录显示，彼时招商蛇口管理层曾提及前海土地谈判漫长的原因，“这么多年没谈下来，大家利益诉求不到一个点上去。拿到控股权不是最难的，难的是谈对价。到底是150块钱还是450块钱，这个就是要跟政府主管部门进行艰苦的谈判了，里面谈判的细节很多，包括规划调整、道路、配套用地等等。这个东西稍微让一个点就是几十亿、上百亿元，所以谈判是非常艰苦的。”

  招商蛇口率先在2016年6月迎来土地确权的消息，直到今年4月30日才真正完成了土地整备。招商蛇口也向中国房地产报记者回应称，“前海土地整备的土地面积非常大、金额非常高，涉及的政府部门与招商局旗下公司众多，由于是创新的合作模式，双方需要在很多细节上进一步商讨谈判。”

  值得注意的是，目前上述三家企业均不能独享红利，需要和前海管理局按4:6的比例分享。而中国房地产报记者发现，三家均是以“2015年1月1日作为地价基准日”，获取前海新的土地作为补偿，而非2010年前海合作区获批准时地价。

  按照“工转商”计算，2010年深圳工业土地平均地价在574元/平方米，而商业地产平均地价在2197元/平方米。经查询土地价格图表，2015年前海片区工业土地价格大约在534元~671元/平方米，而商业用地价格大约在2672元~3104元/平方米。

  换言之，三家企业在谈判中付出的成本更高，但是高投入高回报。2016年时任招商蛇口董事长孙承铭曾表示“与政府谈判的估值是900多亿元，这些土地资源已成倍的增值。”

  安信证券研报也指出，与政府做4:6的利益分割后，中集集团对应的资产价值可重估为240亿~300亿元。而中金研报中计算深圳国际保守估计前海土地净资产值合计124亿元。

  红利释放还需时间

  深圳土地资源稀缺，而前海土地更是有着巨大的升值空间。对于三大“地主”而言，更重要的是如何将这些土地资源巨大的利润释放出来。尤其是置换土地中均有办公用地、公寓用地和商业用地，这三者目前表现各不相同。

  写字楼市场目前面临供应量过大的局面。据戴德梁行统计，2019年前海甲级写字楼存量是30.85万平方米，截至2022年未来供应量在286.57万平方米。今年7月，前海管理局推出“归巢计划”，从政策支持到租金补贴加大力度吸引企业。高力国际数据显示，前海甲级写字楼空置率虽然从2016年的70%下降到2019年第三季度的60%多，依然在高位。

  张晓端对中国房地产报记者指出：“前海品质较高的写字楼空置率呈现较快下降趋势。目前公共交通等基建配套设施有待完善，同时商业、酒店等配套设施也未成熟完善，并且已经落成物业也相对分散，暂未形成一个成熟的商务集群。”

  前海目前写字楼均价在8万元/平方米，最高超过9万元/平方米，在深圳属于前列。第一太平戴维斯的数据显示，深圳写字楼租金在三季度跌幅较大，环比下跌5.2%。而高力国际数据显示，前海甲级写字楼租金甚至低于南山区整体水平。

  即便这样，前海空置率还是较高，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇对中国房地产报记者透露：“前海写字楼很多是散售，大型企业进入比较困难，因为要面对众多小业主，很多人是不卖的心态。如果对每栋楼都有具体的要求，设定散售比例，在目前现在这个环境，招商引资会更容易。”

  相比之下，受前海概念影响，一些商务公寓新盘价格纷纷破11万元/平方米，周边二手房住宅均价也达到了10万元/平方米，成交更加活跃。

  冯文光对中国房地产报记者表示：“需求决定价格，前海前景预期超过了蛇口和后海，开发商看得到，买家也看得到，所以价格是‘一浪高一浪’。但我个人对前海商业市场持保留意见，因为居住比例太少了只有5%，无法做周末消费。但也因为稀缺性，公寓市场会向好，在前海工作的买家购买力足以支撑高价。”

  前海土地成为了招商蛇口、中集集团、深圳国际在粤港澳大湾区战略布局的一个重要部分。这些土地的价值红利给了市场想象的空间，但如何在尚未成熟的环境中释放利润，向投资者兑现承诺。目前来看，依然是企业需攻克的难题。