前几日，南京市住房保障和房产局公布了2019年4季度经济适用房上市指导价，在涉及到名单中，我发现在仙鹤门旁，三大占据得天独厚地理位置的经济适用房：仙居花园、仙居华庭、仙居雅苑在名单前列醒目位置。

可以看出，三个小区的官方指导市场价，比上个季度上涨了300元/平，单价为12600元/平。但是实际上，不少人会疑虑，二手房价格真的会这么便宜吗？真实的成交价普遍在什么位置呢？

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位置优越，门前就是地铁、商业、学校！

这次实探，我在2号线仙鹤门站下。

关于这三个小区地理位置情况，根据百度地图上显示，在2号线仙鹤门地铁站西北面。

我发现在仙鹤门站北面，就是仙鹤新天地商业体。

在商业体西面，一片粉红墙居民房，楼层并不高，按照地图的指示，那就是仙居花园了。

从地铁上就能看出，仙居花园妥妥的地铁盘，可以说商场与地铁一步之遥。

出地铁1号口后，经过已在运行的仙鹤新天地，还在修建的中南魔力月光广场，南师附中仙鹤门分校。

继续沿着仙鹤门二号路，在仙居华庭东面是南京市行知实验幼儿园，我遇到不少家长守在门口，等着孩子放学接回家。<<<官方！仙林副城规划调整！

继续往北走，在燕西线路对面，就是南京市科利华中学（紫东分校）。

在门口遇到不少家长在等孩子，以及门口两位称职的保安叔叔，严控进入车辆，并观察着马路情况。

三个小区从位置上看，学校可以说是一站式，从幼儿园到中学，位置都很近。

除了周边一站式的商业体、地铁站，出门就是沿街商铺，就连小区内部都有不少商铺，真的是踏出门就能解决生活问题。

在小区内，还有社区服务中心，以及养老公寓。

三个小区旁的生活便捷程度一点都不亚于周边不少商品房，当然，三个小区内环境到底如何呢？我们一探究竟。

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外部因素加分，小区内环境稍逊

我一路沿着仙鹤门二号路，找到仙居花园的入口，发现大门对行人畅通无阻，除了保安会对外入车辆登记询问外，并没有其他限制。

进入小区后，前行约50米，就发现一个很大游乐场地。有小学生结对写作业，互不打扰；大人们打着羽毛球或者在运动器械上运动。

的确是下午休闲好去处，邻居之间还可以增加感情。

在展架上公示着，仙鹤门社区社工网络化服务一览表。

往里走，就会发现，在小区内不少草坪都是光秃秃，并没有种植植物，可惜了一片好地。

从仙居花园的北门出来后，对面就是仙居华庭。

两个小区之间还有一个能停上百辆车的停车场，这样停车的确非常方便，弥补小区内车位不足。

我发现仙居华庭小区体量，相比仙居花园更大。从外观上看，颜色也不同，仙居华庭是白色、灰色、与浅蓝组合。

小区单元入户门是较老的款式，铁门设计，虽然有刷卡开门，不过大部分入户门都处于大开状态。

有些楼栋在入户门之间，会有休闲的小桌子板凳，供业主休息。还有业主种植了不少植物，放在屋外。

小区内设置有回收箱，画上了油画，也是一个别样风景。不过有业主在上面写上了求租信息。

我在楼栋外看见不少家庭，将洗好的衣物完全支出晒干。从外面可以看出，晾衣服几乎家家户户，都是这样操作的。对于整个小区的外观还是有影响的。

小区内有一面公示板，铺天盖地张贴着房东的对外出租信息。

实探下来，三个小区的地理位置的确让生活很方便，不管是学校还是商业、沿街商铺或者小吃摊，社区医院也在旁，可以说一应俱全。人来人往，生活氛围确实浓厚。

但是也能发现，小区的绿化环境的确需要改善。

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官方指导价12600元/㎡，真实价格如何呢？

关于三个小区真实的挂牌价和成交价，我也查了一下资料。

在365淘房二手房频道查到，仙居花园二手房挂牌均价在25458 元/平，近两年仙居花园小区的挂牌价格一直属于较为平稳，波动并不大。

从2017年12月至2019年10月，小区的最高挂牌价到26451元/平，但一直在27000元/平以下，并未突破。

我在查询到小区最近的成交情况，户型建筑面积为50.69平，成交单价28014元/平，成交总价142万。

仙居华庭10月的挂牌均价在25400元/平，与仙居花园均价相差不大。两年的挂牌价格并没有什么变化，最高挂牌到26291元/平。

相对仙居花园、仙居华庭而言，仙居雅苑挂牌价相对低一点，10月的挂牌均价在23934元/平，两年的挂牌价最高是24613元/平。

仙居华庭小区最近的成交情况，户型建筑面积为58.8平，成交单价26531元/平，成交总价156万。

仙居雅苑 挂牌价格略低其他两个小区，地理位置是一个重要的因素。毕竟是距离商业体仙鹤新天地、地铁站最远的小区。

仙居雅苑小区最近的成交情况显示，房源的户型建筑面积为72.53平，成交单价26056元/平，成交总价197万。

你们也会发现，三个小区的挂牌价与成交价，与市场指导价相差甚远，而且价格会与房源是否装修，楼层的客观因素有极大的关系。

其实经适房指导价不作为市场参考价，最后成交的价格普遍会高于此。政府指导价只是作为买卖双方过户交税的核定底价，这个价格更适用于家庭成员之间过户。

小区成交的单价其实并不低，不少新房单价与三个小区最近成交的房价相差不大。主要经适房转让要缴纳50%差价给政府，业主也想高价出卖，保证自己权益。