难！

最近的江北楼市“喜忧参半”，虽然前几个月自贸区、万达广场的成功落地为江北楼市带来一波热度，但区域内供应量密集，冷热分化严重也是毋庸置疑的事实：新盘老盘齐上市，紧急跑量，核心区的楼盘始终抢手，但核心区以外的楼盘却开启了降价促销，厮杀激烈。

01、江北上市量充盈：新盘、老盘齐出动！

在此前统计的南京“金九”上市量中，供货主力军江北推新量充足，选择的余地多了，买房人变得理性了，去化成绩就分化严重了，既有无需摇号平推入市的楼盘，也有中签率低至5%，当日售罄的楼盘。

在“银十”期间，南京同样有三十余楼盘推新入市，江北板块占据了三分之一。不过从目前情况来看，国庆节后，只有江北的林景兰园、佳源五星商业广场玖棠府、北外滩水城第十九街领销许了。

通宇林景蘭园领取销许后，平推2、7、8号楼，共计186套房源，销许均价27436-28513元/㎡，户型建筑面积约89-110㎡，毛坯交付。

佳源广场玖棠府领取了E地块3号楼销许，共计198套房，户型建筑面积约89、99、112㎡，销许均价30300元/㎡，精装交付。

北外滩水城第十九街区，拿到12号楼136套房源销许，面积段89-123平方米，销许均价20500元/㎡，总价183万起，首付3成最低55万。

值得注意的是，江北核心区也一改去年的“饥饿营销”局面，数千套房子源源不断的输出，收割了市场上大量购买力，买房人观望态度渐浓，大批投资客撤离，留给核心区以外的买房人就更少了。

据悉，江与城项目预计本月底加推7、20#楼，户型建筑面积约89m²、98m²、118m²、128m²、142m²，共计106套精装房源。

江与城的开盘频率还是比较高的，自6月29日首开以来，基本保持着一个月推新一次的频次。项目上一次开盘时间是在9月23日，前期均价30500元/㎡。目前项目仅剩5栋楼，本次加推结束之后，项目将仅剩最后2、8、9#三栋楼。

一直与江与城同步推新的中海左岸澜庭本月也有加推计划，目前项目仅剩5栋楼，预计会一次性推出，共计500余套房源，建筑面积约95—135㎡，精装交付，前期均价30500元/㎡。

与此同时，酝酿着即将上市的还有这两家高价地楼盘：恒大溪山公馆、北京城建西华龙樾。

虽说10月的江北进展缓慢，但江北板块篇幅较大，核心区、雨山路、五桥、白马路、桥北、高新区等细微板块都有大量房源“嗷嗷待哺”中，开盘卖不动更是尴尬。可以说，表面风平浪静的江北楼市，实则早已暗流涌动。

02、打折、促销！江北楼市流量急剧下跌！

实际上，江北不少开发商心里也“门清”，高房价已经撑不下去了，当务之急就是赶紧降价跑量，加快回款，“活下去”最重要。

于是，特价房、打折降价、全员营销、一成首付频繁出现！

江北雨山路地铁盘，底跃单价1.6万/㎡起，最高优惠22万！成交还有电视、冰箱、螃蟹礼盒相送↓

自贸区某盘的宣传海报显示，在国庆节期间不仅所有房源96折，每天还推出5套特价房，7天就是35套特价房，买房还送家电大礼↓

江北六合的远洋棠悦山水，海报上打出了江北新区、地铁S8号线、金牛湖、地球之窗等种种标签，来吸引买房人，优惠力度相当大，直降13万↓

除此之外，南京其他板块也有小规模降价的局面：江宁麒麟的时代天樾推出1成首付，还有特价房；江宁青龙山国际生态新城的江宁金茂悦也在十一节后，推出一批特价房……

但地段、价格均不占优势的江北明显更加着急。

03、楼市两极分化明显，买房人更加精明了

此前，江北新区的价格红线一直为3万/㎡，今年，核心区的部分楼盘突破限价，达到了30500元/㎡，流量居高不下，但核心区以外的部分楼盘，虽然房价同样逼近3万/㎡，却有些“高处不胜寒”。

随手翻翻南京网上房地产，选择江北板块，认购“0”套+成交“0”套的楼盘一抓一大把，这些房企的年终压力可想而知。

与此同时，就在昨天（10月15日），各家媒体相继报道，六合成为继高淳之后第二个限购放松的区域：在南京有居住证，大专学历的外地人也可开具购房证明，不需要近3年内累计2年社保或个税！

虽然南京市六合区住房保障和房产局相关人士表示，该调整不能称为限购松绑，而是出于人才引进而对政策做出的调整，希望通过降低购房门槛的方式吸引人才落户，以提高六合经济发展的竞争力。

但毫无疑问，最近有些销声匿迹的六合楼市才是最先狂欢的那一个。

中介人士朋友圈消息

在与江北部分开发商沟通时，我也注意到，自下半年以来，江北楼市分化十分明显，曾经热销的楼盘不见了，取而代之的是平平淡淡的加推，稀稀疏疏的购房者。尤其在楼市下行的环境下，江北又属于竞争激烈、供应量大的区域，最容易成为打折专区。

当然，除了市场降温的原因外，项目自身的品质以及所处的板块都是影响其销售的原因。高供给对房企意味着白热化竞争，但对购房者来讲则代表着更多选择，楼盘品质、户型、楼层、性价比这些都会是他们在买房时考量的因素，品质优秀的楼盘自然脱颖而出。

价格高、品质差的楼盘要么慢慢卖，以时间换空间，要么狠下心降价，或者实打实地提升品质，买房人的眼睛可是雪亮的。